专家再次预言未来房地产，今年已经应验，明年或大概率也是对的

楼市预言家的判断，从未失手！

最近关注楼市的人可能都注意到一个现象，曾经被称为“最懂经济市长”的黄奇帆，这几年对房地产的预言，正在一个接一个变成现实。

这位老先生的判断，在当下的楼市里，成了为数不多能让人看明白方向的信号灯。

2018年，房地产市场还一片火热，开发商疯狂拿地，老百姓排队抢房。当时黄奇帆却淡定预测：往后的十来年，我国新房交易量将从巅峰时期的17亿平方米，慢慢降到10亿平方米以下。

这话在当时引来不少争议，毕竟那会儿全国商品房年销售面积还高达17亿平方米，谁会相信短短几年内会跌掉40%？

可现实摆在眼前，2024年，全国商品房销售面积是9.7亿平方米，2025年上半年，只有4.58亿平方米，按这趋势，全年跌破10亿平米已成定局，黄老七年前的预测，分毫不差地应验了。

黄奇帆对房地产的判断之所以准，是因为他看透了行业的病根，他明确指出，房地产的问题出在 “两个超级”叠加，超级杠杆和超级库存。

先说杠杆，过去二十年，开发商玩的都是高周转，负债率普遍在80%-90%，远超国际上50%的健康线。他们用银行的钱拿地，用施工方的钱盖楼，再用老百姓买期房的钱来周转，整个链条悬在半空中，一旦其中一环断裂，全盘皆输。

再说库存，盖出来的房子太多，远远超过了实际需求，2023年全国法拍房数量已突破400万套，相当于全年销售量的35.81%，这些法拍房集中入市，不仅加剧供应过剩，还会压低整体房价。

对2025年楼市，黄奇帆给出了清晰的判断：止跌回稳，形成新起点。

他认为房价不会继续大跌，主要基于三点，一是交易量已经超跌，2023年全国商品房销售面积11.7亿平方米，2025年预计只有9亿左右，远低于合理的12亿平方米平衡点，市场已经跌过头了。

二是政策开始发力，2025年7月，央行把房贷利率降到3.5%，多地政府给首套房最高5万元补贴，这些措施正在托住市场。

三是国家队开始入场，政府正以六七折的价格，从开发商手里收购卖不出去的房子，转作保障房，这既能消化库存，又能稳定市场。

黄奇帆早建议政府拿出5万亿左右资金做这件事，他认为这钱花得值，因为一个国家本就应该提供30%的保障房，这招既解决开发商资金问题，又增加保障房供应，还能创造稳定收益，可谓一举三得。

面对这种形势，不同人群需要采取不同策略：

刚需家庭，现在可能是政策窗口期，贷款利率低，还有购房补贴，但切记月供别超过家庭收入的30%，否则生活压力太大。

改善型购房者，不妨再等等，房价还在调整过程中，市场泡沫还没挤干净，等一等，可能换房成本会更低。

投资客，要格外谨慎，闭眼买房都能赚钱的时代结束了，未来十年房价平均涨幅会低于GDP增速，投资属性大大减弱。

黄奇帆说得很实在，未来房价既不会大涨，也不会大跌，而是趋于平稳，平均增长率与GDP基本持平， 这意味着，房子将真正回归“用来住”的本质。

回头看，黄奇帆的预言一次次应验，不是因为他能未卜先知，而是他看透了房地产与宏观经济的关系。从“交易量下降”到“房价趋稳”，从“房企出清”到“政策托底”，他的判断紧扣中国经济转型的主线。

有一点黄奇帆说得很对，未来房地产市场不会再有“暴涨暴跌”的狂欢，但平稳发展，恰恰是中国经济迈向高质量增长的必经之路。

当房子是用来住的，不是用来炒的理念真正深入人心时，楼市的新平衡才会真正到来。