北京律师：自住型商品房限售期交易，违规过户约定无效

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自住型商品房因价格优势受到不少购房者关注，但这类房屋的转让往往存在严格的时间限制。北京一起案例中，买卖双方在房屋限售期内签订买卖合同，还约定以 “假结婚再离婚析产” 的方式过户，最终合同部分无效，法院判令解除合同并酌情判定补偿。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：张磊（购房者）

被告：王芳（房屋出售方）

（二）事件经过

2019 年 5 月 14 日，王芳取得位于北京市的三号房屋（自住型商品住房）不动产权证书，建筑面积 84.69 平方米。

2021 年 3 月 31 日，张磊与王芳签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定张磊以 286 万元购买三号房屋，付款方式为全款：签订合同当日支付定金 5 万元，清明前支付首付款 15 万元，2021 年 4 月 15 日支付 60 万元，剩余 206 万元在卖方能交房时支付。

合同约定：出卖人将房屋出卖给第三人或不配合过户导致买受人无法取得房产证的，买受人有权退房，出卖人应退还已付款、支付利息，并按已付房款 10% 支付违约金，不足弥补预期利益的按市场价格补足；出卖人应于 2021 年 12 月 31 日前交房。

补充约定（第十三条）：房屋于 2022 年 2 月 28 日前办理过户，方式为通过离婚析产过户到买受人名下，过户当日买受人支付全部房款；双方须积极配合，不得以任何理由拖延。

合同签订后，张磊按约定支付款项：2021 年 3 月 31 日支付定金 5 万元，4 月 2 日支付首付款 15 万元，4 月 13 日支付 60 万元；9 月 14 日，双方签订《补充协议》，约定交房时间延至 2022 年 6 月 30 日，张磊当日支付 10 万元，2022 年 1 月 20 日支付 10 万元。后张磊陆续支付房款，截至 2022 年 7 月 6 日，共计支付 247.4 万元。

2022 年 6 月至 9 月，双方因 “假结婚再离婚析产” 的过户方式未能协商一致，合同未继续履行。张磊得知王芳在与其签约前已将三号房屋卖给案外人（售价更低），且房屋于 2022 年 4 月 14 日设立抵押权（担保债权 120 万元），尚有按揭贷款未还清，还分别于 2022 年 12 月 29 日、2024 年 1 月 26 日、2024 年 4 月 23 日被三家法院查封。

张磊认为自身权益受损，诉至法院，请求：1. 解除《北京市存量房屋买卖合同》；2. 王芳返还购房款 247.4 万元，补偿房屋增值损失 114 万元；3. 王芳承担诉讼费、保全费、担保费。

王芳辩称：不同意解除合同，认为合同无效，同意返还房款，但不同意支付违约金和增值损失；合同无效是因房屋为限售房产，与第三人无关，补充约定的过户方式无法实现。

（三）争议焦点

《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议的效力如何？

合同是否应当解除？

王芳应返还的款项及补偿金额如何确定？

二、案件分析

（一）合同效力认定

三号房屋为自住型商品住房，根据北京市政策，购房人取得房产证后原则上 5 年内不得转让。王芳于 2019 年 5 月 14 日取得房产证，双方约定的 2022 年 2 月 28 日前过户及补充协议约定的 2022 年 6 月 30 日均未满 5 年，房屋不具备上市交易条件。

合同第十三条补充约定以 “假结婚再离婚析产” 方式过户，双方并非夫妻，该约定隐含 “假结婚”，违背公序良俗，应属无效。

除第十三条补充约定外，合同其他条款系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。即合同部分无效，不影响其他部分效力。

（二）合同是否应当解除

合同虽部分有效，但因房屋处于限售期、存在抵押权和多轮查封，且王芳在签约前已将房屋卖给案外人，导致合同无法继续履行，张磊签订合同的目的无法实现，故合同应予以解除。

（三）返还房款及补偿金额的确定

合同解除后，王芳应返还张磊已支付的购房款 247.4 万元。

关于房屋增值损失，双方均明知房屋性质及限售期，仍签订合同并约定违规过户方式，均有过错；但王芳在签约前已售房、履行中设立抵押，主观过错大于张磊，故法院酌情判定补偿款。

三、裁判结果

法院判决：

确认张磊与王芳于 2021 年 3 月 31 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》中 “第十三条补充约定” 条款无效；

解除张磊与王芳于 2021 年 3 月 31 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》除第十三条之外的合同条款及双方于 2021 年 9 月 14 日签订的《补充协议》；

王芳于本判决生效后十日内返还张磊购房款 2474000 元；

王芳于本判决生效后十日内支付张磊购房补偿款 250000 元；

驳回张磊的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）警惕限售期内的房屋交易

自住型商品房、经济适用房等政策性住房通常设有限售期，购房者应提前了解房屋性质及交易限制，避免购买处于限售期的房屋，以防合同无法履行。

（二）不得约定违背公序良俗的条款

以 “假结婚”“假离婚” 等方式规避政策办理过户，违背公序良俗，相关约定无效，不仅无法实现交易目的，还可能承担法律风险。

（三）签订合同前需全面核查房屋状况

购房者应核实房屋产权证书、是否存在抵押、查封、是否已出售给他人等情况，避免因房屋权利瑕疵导致自身权益受损。

出售方应如实告知房屋状况，不得隐瞒已售、抵押等事实，否则需承担相应责任。

（四）合同部分无效不影响其他部分效力

合同中部分条款无效的，不影响其他有效条款的履行，但如果有效条款因客观原因无法履行，当事人可依法主张解除合同。

（五）违约责任的承担需考量双方过错

合同履行过程中，双方均有过错的，应根据过错程度承担相应责任。出售方过错较大的，需对购房者的合理损失进行补偿。

本案中，法院依法认定合同部分无效并判令解除，既维护了政策的严肃性，也根据双方过错合理分配了责任。这提醒购房者要遵守住房政策，谨慎参与限售房屋交易；出售方要诚信履约，如实披露房屋信息，共同维护房地产市场的正常秩序。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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