北京
房产律师-北京房产律师-房地产纠纷专业律师， 靳律师团队专门代理借名买房、房产买卖、遗产继承、离婚分割房产、拆迁析产、共有房产确权分割、居住权案件，为您提供优质法律服务。
在农村，父母将房屋卖给子女的情况很常见，但这类交易也可能藏着法律误区。北京怀柔区一起案例中，儿子按合同支付房款并拿到房屋，却在确权时遇到问题，法院的判决为农村家庭房屋买卖划出了清晰的法律边界。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：李强（购房者，某村集体经济组织成员）
被告：李建国、张兰（卖房者，李强父母，某村村民）
关联人物：赵勇、孙涛（中证人）
（二）事件经过
李建国与张兰是北京市怀柔区某镇某村的村民，二人婚后育有一子李强，李强的户口也在该村，属于村集体经济组织成员。
2024 年 6 月 6 日，李建国、张兰（甲方）与李强（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：
李建国、张兰将位于某村七号院落（面积 200 平米）内的房屋及院落卖给李强；
总价款 3 万元，李强在合同生效时一次性付清；
李建国、张兰对北房东数二间享有居住权；
李建国、张兰应在付款当日前交付房屋。
赵勇、孙涛作为中证人在合同上签字。合同签订后，李强通过银行转账将 3 万元购房款支付到李建国账户，李建国、张兰也按约交付了房屋。
七号院落对应的集体土地建设用地使用证登记的宅基地使用权人为李建国，证载房屋面积 267 平方米，院内实际建有北房六间、厢房六间。
后来村里进行农村房屋登记，为确认权属，李强起诉请求：1. 确认《房屋买卖合同》有效；2. 判令七号院落内北房六间、厢房六间归其所有。
李建国、张兰辩称：认可签订合同的事实，但认为 3 万元购房款太低，要求李强再支付 10 万元。
（三）争议焦点
李强与父母签订的《房屋买卖合同》是否有效？
合同中关于厢房的出售内容是否受法律保护？
李强能否凭合同直接主张房屋归其所有？
二、案件分析
（一）合同效力的认定
根据《民法典》第一百四十三条，民事法律行为有效需满足：行为人具有相应民事行为能力、意思表示真实、不违反法律及行政法规的强制性规定。本案中：
李强是某村集体经济组织成员，具备购买本村宅基地房屋的资格，这是合同有效的关键前提；
合同是双方真实意思表示，李建国、张兰作为完全民事行为能力人，自愿出售房屋，李强按约支付房款，交易过程合法；
3 万元购房款是双方协商一致的结果，属于当事人意思自治范畴，父母事后以 “价格低” 为由要求加价，不符合法律规定，也违背诚实信用原则；
合同内容不违反法律强制性规定，未损害村集体利益，故应认定有效。
（二）厢房出售内容的处理
农村房屋建设需经行政机关依法审批，七号院落内的厢房未办理审批手续，属于未经合法审批的建筑；
对于未经审批的厢房，法院无法认可其出售内容的效力，故对合同中涉及厢房的部分不予处理。
（三）房屋所有权的确权条件
根据《民法典》第二百零九条及《土地管理法》相关规定：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力；
农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的变更须办理相应变更登记手续；
本案中，七号院落的宅基地使用权仍登记在李建国名下，房屋所有权未办理变更登记，李强虽支付房款并占有房屋，但在完成登记前，不能直接主张房屋归其所有；
李强可依据合同约定享有合理占有、使用房屋的权利，但需办理完变更登记后，才能获得法律认可的所有权。
三、裁判结果
法院判决：
确认原告李强与被告李建国、张兰于 2024 年 6 月 6 日签订的《房屋买卖合同》中，李建国、张兰将北京市怀柔区某镇某村七号院落（编号：怀集建（13）第 × 号）房屋中正房六间出售给李强部分的内容有效；
驳回原告李强的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）农村房屋买卖的主体资格很重要
买方必须是房屋所在村的集体经济组织成员，否则合同可能无效；
本案中李强是本村村民，具备购房资格，为合同有效奠定了基础。
（二）合同内容要明确，房屋状况需合规
签订合同时，应明确房屋的具体情况，包括是否经过合法审批；
对于未经审批的建筑，尽量避免在合同中约定出售，以免引发纠纷。
（三）价格约定要谨慎，反悔加价难支持
房屋价款由双方协商确定，一旦达成一致，任何一方都不能随意反悔；
父母与子女之间的房屋买卖，也应理性约定价格，并在合同中明确，避免日后因价格问题产生矛盾。
（四）及时办理变更登记是关键
农村房屋买卖不仅要签订合同，更要办理宅基地使用权及房屋所有权的变更登记手续；
只有完成登记，买方才能真正获得房屋的所有权，避免出现 “合同有效但物权未转移” 的情况。
（五）家庭内部交易也需规范
即使是父母与子女之间的房屋买卖，也应签订书面合同，明确双方权利义务，并最好有中证人见证；
付款时通过银行转账等方式留下凭证，交付房屋时办理交接手续，确保交易过程清晰可查。
本案提醒我们，农村家庭房屋买卖涉及亲情，需遵守法律规定，规范交易流程。尤其要注意，合同有效并不意味着物权自动转移，及时办理变更登记才是保障权利的最终手段。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
作者声明：作品含AI生成内容
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
