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买房后居住近 30 年，却因购房协议丢失无法办理房产证，孩子上学都受影响，这种情况下购房者该如何维权？北京大兴区一起案例给出了答案：法院结合缴费记录、居住事实等证据，判令开发商协助办理过户手续。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：金柱（购房者）
被告：乙公司（房地产开发公司）
关联人物：金明（金柱的孙子）
（二）事件经过
1994 年，金柱向乙公司购买了位于北京市大兴区黄村镇阳光花园的七号房屋（601 室），支付购房款 8.9 万元。因当时该小区尚未建成命名，乙公司以其开发的另一小区 “幸福家园” 名义进行交易。
1995 年 4 月 20 日，乙公司向金柱出具收据，载明 “收到金柱幸福家园 XX#-X-XXX 交来补发房款 5193.1 元”。金柱称，收据中记载的 “幸福家园 ” 实为七号房屋，其从未在幸福家园小区居住，多年来一直居住在七号房屋。
乙公司认可幸福家园小区为其开发，承认出售阳光花园房屋时因小区未命名，故以幸福家园名义对外出售，且幸福家园小区并无 32 号楼（最大楼号为 11 号楼）。乙公司提交的小区 32 号楼登记表显示，某房对应住户为金柱，应收房款 82227.89 元，实收 82227.89 元，该表中其他住户的购房收据也多记载为幸福家园或未写项目名称。
经查询，大兴区黄村镇阳光花园 32 号楼自 1995 年起所有权人为乙公司，产权来源为新建。金柱因购房协议丢失，无法办理房产证，而孙子金明即将报名上小学，需房产证才能获得入学资格。金柱多次要求乙公司补开购房协议和情况说明，均遭拒绝，故诉至法院，请求判令七号房屋归其所有，乙公司协助办理过户手续，并承担诉讼费用。
乙公司辩称，根据查证材料，无法显示金柱购买过相关房屋，不同意其诉讼请求。
（三）争议焦点
金柱与乙公司之间是否存在关于七号房屋的买卖合同关系？
乙公司是否有义务协助金柱办理七号房屋的过户手续？
二、案件分析
（一）买卖合同关系的认定
金柱提交的补交房款收据显示，其于 1995 年 4 月 20 日向乙公司支付了 “幸福家园 XX#-X-XXX” 的购房款，结合乙公司认可的 “出售阳光花园房屋时以幸福家园名义对外出售” 及 “幸福家园无 32 号楼” 等事实，可认定收据中记载的房屋实为七号房屋。
乙公司提交的小区 32 号楼登记表明确显示 “金柱，应收 82227.89 元，实收 82227.89 元”，且该表中其他住户的购房收据也存在类似的小区名称记载问题，进一步佐证金柱购买七号房屋的事实。
金柱提交的物业费、供暖费、天然气费等票据连续完整，证明其自购房后一直居住在七号房屋内，乙公司在此期间未对房屋主张过权利，符合买卖合同履行的常态。
综上，现有证据足以证明金柱与乙公司之间存在关于七号房屋的买卖合同关系，金柱已支付全部购房款并实际占有使用房屋。
（二）过户义务的履行
根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，遵循诚信原则，履行协助等义务。
乙公司作为房屋出卖人，协助购房者办理产权过户登记是其法定义务。现七号房屋登记在乙公司名下，金柱已履行付款义务并长期居住，乙公司应协助金柱办理过户手续。
（三）关于确认房屋所有权的请求
本案为房屋买卖合同履行纠纷，金柱基于买卖合同关系主张过户，而确认房屋所有权需基于物权登记或法定事由。在未办理过户登记前，金柱尚未取得房屋所有权，故其要求确认七号房屋归其所有的请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。
三、裁判结果
法院判决：
被告乙公司于本判决生效后 10 日内协助原告金柱将北京市大兴区黄村镇阳光花园 （七号房屋）过户至原告金柱名下；
驳回原告金柱的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）购房凭证要妥善保管
购房合同、付款收据等是证明房屋买卖关系的重要凭证，应妥善保管，避免因丢失影响产权登记。若不慎丢失，应及时与开发商沟通补办，或通过其他证据佐证交易事实。
（二）长期居住和缴费记录可作为重要佐证
在购房凭证缺失的情况下，长期居住证明（如物业费、水电费、供暖费等缴费票据）可作为证明实际占有使用房屋的关键证据，辅助认定买卖合同关系的存在。
（三）开发商应积极履行协助义务
开发商对于历史遗留的房屋交易，应本着诚信原则，配合购房者核实交易事实，协助办理产权登记，不得因时间久远、资料不全等理由推诿责任。
（四）地名变更不影响实质交易关系
购房时因小区未命名、名称变更等原因导致票据记载与实际房屋不一致的，可通过当事人陈述、小区规划、楼号核实等方式确认实际交易房屋，地名记载差异不影响实质交易关系的认定。
（五）及时维权保障合法权益
购房者在办理产权登记遇阻时，应及时通过法律途径主张权利，提供充分证据证明交易事实和居住情况，借助司法力量督促开发商履行义务，避免因拖延影响入学、落户等重要事宜。
本案中，法院综合各项证据认定金柱与乙公司的房屋买卖关系成立，判令乙公司协助办理过户，既解决了历史遗留问题，也保障了购房者的合法权益。这提醒购房者重视凭证保管和证据留存，开发商应履行诚信义务，共同维护房地产交易的稳定性和公正性。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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