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在房屋买卖中，买方未按约支付房款构成违约，卖方主张按合同约定的 20% 总房款支付违约金，法院是否会全额支持？北京一起案例给出答案：违约金需结合实际损失、过错程度等因素综合判定，过高时可酌情调整，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：陈宇（房屋出卖人）
被告：陆峰（房屋买受人）
第三人：丙公司（房产中介服务商）
（二）事件经过
2023 年 2 月 18 日，陈宇与陆峰在丙公司居间下签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定陈宇将位于大兴区的九号房屋（建筑面积 72.71 平方米，已设定抵押，抵押权人为A银行）出售给陆峰，总价款 168 万元。
合同及补充协议约定：
陆峰应于 2023 年 2 月 22 日支付定金 2 万元，2023 年 3 月 26 日前支付剩余房款 166 万元；
陈宇需在 2023 年 3 月 31 日前办理完毕房屋提前还款及抵押登记注销手续；
若陆峰逾期付款超过 15 日，陈宇有权解除合同，陆峰应按总房款的 20% 支付违约金。
合同签订后，陈宇积极履行义务，于 2023 年 2 月 25 日偿还九号房屋剩余按揭贷款 61 万元，结清全部贷款并注销抵押登记。但陆峰未按约支付定金及购房款，经陈宇多次通过微信、电话催要，陆峰始终推诿拖延，甚至不再回复消息。
2024 年 1 月，陈宇起诉请求：1. 判令陆峰支付违约金 33.6 万元（总房款 168 万元的 20%）；2. 诉讼费由陆峰承担。
陆峰辩称：认可签订合同的事实，但双方签订合同是因陈宇想换房，对房价未充分协商，且合同签订后双方均未实际履行，陈宇未产生实际损失，故不同意支付违约金，请求驳回诉请。
经查，双方均认可《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》已解除，陈宇主张解除日期为 2024 年 1 月 10 日（起诉状提交之日），陆峰主张为 2024 年 7 月 19 日（庭审之日）。
（三）争议焦点
陆峰未支付房款的行为是否构成根本违约？
合同约定的总房款 20% 的违约金是否过高，应否调整？
违约金数额应如何确定？
二、案件分析
（一）根本违约的认定
根据《民法典》第五百七十七条，当事人一方不履行合同义务或履行不符合约定的，应承担违约责任。本案中：
涉案合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行；
陈宇已按约结清贷款并注销抵押，履行了合同义务；
陆峰未支付定金及房款，逾期远超 15 日，且经催告后仍不履行，符合补充协议中 “逾期履行义务超过十五日构成根本违约” 的约定，构成根本违约。
（二）违约金的调整依据
根据《民法典》第五百八十五条，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以适当减少。本案中：
合同约定按总房款 20% 支付违约金（33.6 万元），陆峰主张该标准过高；
陈宇未提交证据证明其实际损失的具体数额，无法证明约定违约金与实际损失相符；
法院需综合合同履行情况（陈宇履行了主要义务，陆峰未支付任何款项）、当事人过错程度（陆峰单方违约）、预期利益等因素，对违约金进行调整。
（三）调整后违约金的确定
陆峰的违约行为导致合同解除，陈宇需重新寻找买家，可能产生房屋闲置、交易周期延长等损失；
考虑到陈宇已结清贷款，存在资金成本损失，结合当地房屋交易市场行情及同类案件裁判标准；
法院酌情将违约金调整为 25 万元，既体现对违约行为的惩戒，又避免违约金过高造成不公平。
三、裁判结果
法院判决：
被告陆峰于本判决生效后七日内支付原告陈宇违约金 25 万元；
驳回原告陈宇的其他诉讼请求。
四、案件启示
（一）合同条款的审慎约定
签订房屋买卖合同时，应明确付款时间、违约责任等核心条款，违约金约定需合理，避免过高或过低；
可约定违约金的计算方式（如按日计算逾期付款违约金），同时明确根本违约的情形及责任，增强条款的可执行性。
（二）违约后的证据留存
卖方履行合同义务（如还款、注销抵押）的凭证需妥善保存，证明自身无过错；
买方违约后，卖方应及时催告并留存催告记录（如微信、短信、邮件等），证明对方拒不履行的事实；
主张损失时，需提供相关证据（如资金成本证明、房屋闲置损失、重新交易的差价等），为违约金主张提供依据。
（三）违约金调整的风险认知
约定违约金并非必然全额支持，法院会以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、过错程度等因素综合判定；
买方认为违约金过高时，需举证证明约定违约金远超实际损失，否则可能承担不利后果。
（四）合同解除的及时处理
一方违约后，守约方应及时行使解除权，避免损失扩大；
解除合同的时间节点需明确，可通过书面通知等方式固定，避免就解除时间产生争议。
本案明确了 “存量房屋买卖合同中违约金过高时的调整规则”，强调了违约金约定的合理性及证据在损失主张中的重要性，为房屋交易双方防范违约风险、合理主张权利提供了务实指引。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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