中国第一包租公，突然“起死回生”

自2024年年初以来，港股接连大涨，不仅带动投资者的荷包膨胀，也让香港的房地产商“咸鱼翻身”——有“中国第一包租公”之称的九龙仓集团（00004,HK）就是最新的受益者。

股东应占溢利意外扭亏为盈

8月12日中午， 九龙仓集团发布2025年半年度中期业绩公告。

公告显示， 集团基础净盈利增加3%至港币20.35亿元（去年同期为港币19.79亿元），主要由于利息支出和税项减少。

收入方面，集团整体收入减少19%至港币56.69亿元（去年同期：港币70.32亿元），其中投资物业收入下降4%至港币22.81亿元（去年同期：港币23.64亿元），主要因商场和写字楼租金偏软。

但是，集团的业绩亮点在于： 股东应占溢利5.35亿港元，去年同期则是暴亏26.37亿港元，同比实现了扭亏为盈。

这一点，对于投资者来说无异是一剂“强心针”，毕竟整个2024年集团的业绩相当萎靡，营收和利润同比均出现了两位数的下降，而归母净利润更是暴亏32亿港元，同比从盈利转为亏损，一时间引发恐慌。

创纪录的豪宅热销帮了大忙

九龙仓集团 究竟用了什么“起死回生”之术呢？

在公告中， 九龙仓集团特别强调：“在香港，住宅市场在较有利的利率环境和交易限制放宽下展现出相对韧性。‘新资本投资者入境计划’获优化，再加上近期港股回暖，令豪宅需求进一步增加。”

股票涨了，赚了钱的投资者就变现买楼，这在亚洲地区是一个普遍现象。自2024年初港股至今已经暴涨近七成，自然有不少资金流入房地产市场，特别是豪宅市场。

九龙仓集团表示，趁市况好转，顶级山顶组合如期推出市场招标。期内其占50%的Mount Nicholson一个顶层单位以港币6.09亿元售出，尺价达港币14.4万元，刷新分层单位纪录。

按应占份额计算，期内发展物业确认入账收入上升56%至港币4.75亿元，营业盈利下跌至港币3100万元（去年同期为港币1.79亿元）。不过，尚未确认入账的销售额为港币3.05亿元，也就是说营业盈利还有未记入的进一步上涨空间。

资料显示，Mount Nicholson（聂高信山）位于香港岛的半山豪宅区，由九龙仓和南丰集团联合开发。

2010年，开发商以103亿港元拿下2.3万平方米山头，最终打造出48套分层住宅和19栋洋房。2016年开盘时，大平层起步价5亿港元，洋房10亿港元起，车位单价高达1000万港元，堪称亚洲顶级富豪的“财富试金石”，也被称作“亚洲楼王”。

据南都湾财社此前的报道，九龙仓集团拿来当作标杆的这套Mount Nicholson顶层单位，为第二期B座Penthouse B，实用面积4217平方呎，4房4套间隔，带3112平方呎天台及两个车位。传称买家为内地某公司前主要股东之一。

香港豪宅买家多来自内地

实际上，自从2024年2月底香港特区政府宣布全面“撤辣”，即境外客在港购房缴税负担与本地居民同等政策一出，本土刚性需求尤其是外地投资需求得到快速释放，内地购房客也成为香港豪宅客户的中坚力量。

数据显示，今年前5月，香港已成交52套总价超亿元的豪宅，对比2020年、2022、2023年有所增长，约七成买家是内地客。

3月，港岛南区深水湾香岛道33号8号屋以4.8亿港元转手，买家以“VIKING SKY LIMITED”名义购入，实际持有人据传为来自内地的互联网新贵。

据时代财经报道，4月初，港岛南区大潭玫瑰园17号屋以7800万港元易手。香港土地注册处信息显示，该豪宅的新买家为SHAO XIAOFENG、LI JIAN，二人联名购入。前者与阿里合伙人、阿里集团执行副总裁邵晓锋同名。

6月，香港山顶白加道31号B洋房据称被有内地背景的豪客以2.88亿港元购买。该豪客亦曾在2013年以7.4亿元在同地段买入一套。

目前最新一则消息是：8月11日，小鹏汽车副董事长兼联席总裁顾宏地与其妻子以1.71亿港元购入香港渣甸山一处豪宅。

去年，内地客购入香港豪宅的例子更多。

据界面新闻报道，2024年11月，“百度七剑客”之一郭眈以“海成集团有限公司（Orient Asia Holdings Limited）”的名义购入西半山新盘大学阁一套4房单位，花费6950万港元。

2024年10月，香港本地富豪何崇本家族以10.5亿港元售出山顶道28号洋房，新买家来自杭州，以“展盛网络科技有限公司”的名义接盘。

2024年6月，启德新区新盘启德天泷以招标形式售出一套实用面积约1002平方呎的高层单位，代价3345万港元，登记买家为ZENG YUQUN，与宁德时代创始人兼董事长曾毓群同名。

除了内地买家之外，国际买家也在加码香港豪宅市场。

7月据媒体报道，摩根士丹利董事总经理戴维·约翰·赖特（David John Wraight）以1.473亿港元的价格在香港黄竹坑深水埗第一期购买了两套豪华住宅。

6月，一位与汇丰银行资深银行家Peter Wong Tung-shun有关联的人士购买了位于香港南区大潭的柏景豪华公寓的两个相连单元，总面积为4,616平方英尺，售价为1.25亿港元。

去年，对冲基金桥水 (Bridgewater) 联席首席投资官鲍勃·普林斯以9,500万港元的价格买下了香港何文田加多利山的圣乔治大厦一套1,752平方英尺的三居室公寓。

内地物业低迷拖累业绩

不过值得注意的是，尽管香港物业热卖让九龙仓集团扭亏为盈，但内地物业的低迷仍是公司业绩的一大阻碍。

中期业绩公告显示，公司内地投资物业受消费意欲低迷、供应过剩以及电商趋势影响，竞争日益加剧，写字楼面临企业规模压缩和空间整合，租赁市场难以复苏，严重供应过剩令租金水平和出租率进一步受压，这一块的营收和利润双双下跌4%和5%，分别为22.44亿港元和14.7亿港元。

公司内地的发展物业方面，同期确认入账的收入减少79%至港币5.2亿元，营业盈利减少92%至港币4000万元。集团作出应占减值拨备港币5.22亿元（基本与去年同期持平），主要涉及销情缓慢的写字楼存货。

酒店业务方面，由于市场竞争加剧，海外旅游目的地选择增多，内地的入住率出现下降，因此集团拥有和管理酒店的收入增加7%至港币3.12亿元，但却亏损港币1100万元（去年同期盈利港币1200万元）。

对于九龙仓集团来说，尽管目前港股和香港楼市红火，但是持续性有多久还是一个问题，继续拓宽内地的收入渠道才是保证利润的关键。