负债609亿港元！知名房企被下令清盘，市值已缩水95！国资股东救场反“被套”，遭索赔14亿美元

来源：红星资本局

负债609亿，又一家大型房地产企业步入清算时刻。

8月11日晚间，华南城（01668.HK）在港交所发布公告称，公司于8月11日被香港高等法院下令清盘。

早在2022年时，华南城就引入了国资力量，在后者支持下进行了一系列资产处置和融资活动，并推进境外债务展期。但历经近三年努力，华南城仍未能得到根本性恢复，如今仍走向了清盘的终局。目前，华南城的股票暂停买卖，并将继续停牌，停牌前最后报价0.107港元——这家曾市值超300亿的综合商贸地产巨头，如今市值仅剩12.24亿港元，缩水95%。

公司负债609亿港元

现金流几近枯竭

此次清盘由花旗国际在2025年1月27日提出，事关一笔于2024年4月到期的美元债，欠款共约3.06亿美元。

这笔美元债的违约情况最早发生在2024年2月初。彼时，华南城表示，近年来，因外部因素变化，公司销售不及预期，现金流只能保证日常经营所需。上述因素的叠加效应导致该公司流动资金日趋紧张，因此在债务上面临着非常大的还本付息压力。

当时华南城表示，公司将极力反对呈请，呈请的提出不代表呈请人能成功对公司进行清盘。

在今年4月份的听证会上，华南城提交的债务重组方案框架显示，境内银团在手握501亿港元优质抵押资产的情况下，要求优先处置华南城位于南宁等地的非核心项目，反对贱卖深圳资产，即华南城拟作价90亿港元向深圳特区建发集团出售深圳项目45%股权。而作为花旗国际为首的美元债持有人拒绝债转股，要求50%现金偿付，并申请冻结上市公司股份。部分非标债权人提出将54亿港元债务转为郑州项目股权，但该项目减值率已达60%。

从财务数据来看，华南城的现金流几近枯竭。

公司2024年财报数据显示，华南城录得了上市以来的首次大额亏损。归属母公司净利润亏损89.86亿港元，期内有157.42亿港元的借款已违约，但是华南城截至期末现金及现金等价物仅约4114万港元，完全无法覆盖其债务。

另外，截至2024年年底，华南城总资产为875.51亿港元，总负债约609.44亿港元，有息债务为302.2亿港元，其中即期部分为182.41亿港元，流动负债超过流动资产28.48亿港元。

2024年，华南城融资成本高达15.23亿港元，对利润形成巨大侵蚀。

安永审计师对这份财报“无法表示意见”，认为其持续经营能力存在重大疑问。

国资股东被索赔14.07亿美元

2002年在香港注册成立的华南城，是一家综合物流及商品交易中心开发商及运营商，其首个项目正是于2004年投入运营的深圳华南城，曾是最大的跨境电商产业聚集区。以此为根基，华南城“南拓北进”，并于2009年登陆资本市场，业务遍及深圳、南宁、西安、郑州、重庆等城市。

在行业上升期，华南城曾是资本市场的宠儿。2020年8月，标普上调了华南城的信用评级，汇丰、野村等大行纷纷推荐其债券。

当时野村证券指出，与其他开发商不同，华南城在深圳、西安、郑州、南昌等一二线城市运营8个交易中心，并在交易中心附近从事房地产开发。华南城的经常性收入强劲，基于充足的土地储备、潜在土地收购机会，以及谨慎的扩张计划，在土地收购方面具有更大的灵活性。

然而仅仅2年后，华南城便爆发债务兑付危机，并引入深圳国资背景的深圳特区建发集团作为战略投资者。

2022年5月，特区建发以19.095亿港元认购华南城33.5亿股新股，获得29.28%股权，成为单一最大股东。2022年12月，特区建发还以50亿元的价格，收购西安华南城69.35%股权。

据华南城介绍，作为大股东的特区建发曾多次派管理团队指导及协助该公司的销售与招商，也支持和协助华南城与国内金融机构进行沟通，优化合同条款、延长还款期限、降低贷款利息，减缓现金流压力。但对于目前的华南城而言，这些动作并不足以扭转困局。

2022年8月，特区建发与华南城的票据受托人花旗国际签订维好协议，承诺将促使发行人或有关的子公司担保人在相关付款义务的到期日之前获得充足资金，足以使其到期支付全额付款等义务。有了大股东的支持，华南城的5只美元债得以成功展期。

因为这份维好协议的存在，华南城宣布美元债违约后，除了债券发行方，特区建发也成为了债权人的追诉对象。2024年6月，特区建发收到了来自香港高等法院的一份传讯令状，花旗国际对其索赔14.07亿美元。当时，该公司表示将依法依规积极组织应诉。

此外，华南城的债务违约也对特区建发的财务安全带来了负面影响。特区建发在2024年的中期业绩中披露，就债权转让合同纠纷一案，南昌产投资产管理有限公司请求判令华南原料城、合肥华南城、南昌华南城共同支付重组债务本金、补偿金、违约金等合计约3亿元。2024年4月，南昌产投资产管理有限公司追加特区建发为被告，请求判令其承担连带清偿责任。

2024年3月，芯鑫融资就与华南城及其下属公司、特区建发等的融资租赁合同纠纷起诉至法院，请求判令华南城相关主体合计支付约1亿元，特区建发对相关付款义务承担连带清偿责任。

对于特区建发而言，入主华南城是一笔不划算的投资。

彼时，深圳国资入股消息公布后，华南城股价一度升至1.12港元/股，但随后长期下滑，至2024年停牌前仅剩0.107港元/股，较入股认购价0.57港元/股下跌逾81%。

特区建发投入的19.1亿港元配发价，如今已大幅高于华南城当前12.24亿港元的总市值。