北京律师：购房资格有问题办证难，开发商需协助过户

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在购房过程中，因资格问题导致房产证办理受阻的情况并不少见。北京大兴区一起案例中，购房者因当初不具备购房资格，与开发商签订退房协议后，却迟迟无法重新网签办证，最终法院的判决为类似纠纷提供了重要指引。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：林浩（购房者）

被告：甲公司（房地产开发企业）

（二）事件经过

2012 年 3 月，林浩想购买甲公司开发的位于北京市大兴区魏善庄镇的十号房屋，但当时他不具备北京购房资格。甲公司工作人员承诺会协助办理符合限购政策的身份证明，并帮忙办理网签、过户等手续。

3 月 19 日，林浩与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，完成预售合同联机备案，约定购买十号房屋，总价款 1324593 元。10 月 23 日，双方签订商品房结算单，确认房屋实测建筑面积 139.74 平方米，总价 1346862 元。

截至 2012 年 11 月，林浩付清全部购房款 1346862 元，支付契税 20203 元、委托办证费 1000 元，并办理了入住手续。此后多年，林浩一直催促甲公司办理产权证，对方均以正在办理为由拖延。

2017 年，甲公司工作人员离职时退回了林浩的办证手续，告知暂时无法办理。2019 年，林浩到不动产交易大厅咨询得知，甲公司为其办理的工作居住证有问题，导致无法办证。2020 年起，林浩通过 12345 投诉解决此事。

经大兴区住建委协调，双方同意办理 “退网重签” 手续，将期房销售转为现房销售以实现办证目的。2021 年 12 月，林浩配合甲公司完成期房退网签手续，并签订退房协议，协议载明因林浩 2012 年购房时不具备资格，无法办证，双方协商办理退房手续。但此后，甲公司迟迟不重新签订现房销售合同，导致林浩仍无法办证。

林浩再次投诉后了解到，甲公司因配套移交未完成，无法办理现房销售备案，进而无法补签合同。2022 年，北京市住建委出台新政策，对于购房时无资格但已网签备案的，购房人重新审核资格通过后可办证，可林浩因已注销网签，仍无法办理。

林浩起诉请求：1. 判令甲公司在合理期限内协助办理十号房屋产权登记手续，将房屋登记至其名下；2. 诉讼费用由其承担。

甲公司辩称：1. 未给林浩办理工作居住证，对其有问题的工作居住证不知情；2. 房屋不能办证是因林浩 2012 年购房时无资格，与配套移交无关，林浩违反限购规定属违约方；3. 双方 2021 年 12 月签订退房协议，合同已解除，不同意协助过户。

（三）争议焦点

2021 年 12 月双方签订的退房协议是否具有解除房屋买卖合同的效力？

甲公司是否应协助林浩办理十号房屋的产权登记手续？

二、案件分析

（一）退房协议的效力认定

根据《民法典》相关规定，合同的解除需双方当事人真实意思表示一致，且应涉及合同解除后的权利义务安排。本案中：

退房协议仅约定因林浩购房时无资格、无法办证而办理退房手续，但未对购房款返还、房屋腾退等与退房相关的关键条款作出约定，不符合常理；

甲公司未提交证据证明双方履行了解除合同的相关义务，且双方均未向对方主张过解除合同后的权利；

林浩提交的与大兴区住建委工作人员的电话录音及 12345 投诉存档材料显示，签订退房协议是为了办理退网重签，解决过户问题，并非真正解除合同。

因此，法院认定双方签订退房协议仅为办理退网签重新签订网签手续，并未达成解除房屋买卖合同的意思表示，双方关于十号房屋的买卖合同关系仍然有效。

（二）协助办证义务的判定

林浩虽在签订合同时不具备购房资格，但后来已取得在本市购买住宅类房屋的资质；

双方签订的《北京市商品房预售合同》合法有效，甲公司作为出卖人，有协助买受人办理房屋产权登记手续的义务；

大兴区住建委的回复显示，甲公司未准备齐办理现房销售备案所需材料，导致无法办理网签，其应承担相应责任。

综上，林浩要求甲公司协助办理产权登记手续的诉讼请求，于法有据。

三、裁判结果

法院判决：

于本判决生效后 10 日内，甲房地产开发有限责任公司协助林浩到房屋登记主管部门办理 2012 年 3 月 19 日双方签订的《北京市商品房预售合同》项下十号房屋（小区名称及房号最终以公安行政管理部门审核的为准）不动产权证过户登记手续，登记至林浩名下。

四、案件启示

（一）购房资格审查要严格

购房前应确保自身具备购房资格，不要轻信开发商 “能帮忙办理资格” 的承诺，避免因资格问题导致后续纠纷；

如确实存在资格问题，应待资格具备后再进行购房交易，切勿心存侥幸。

（二）合同条款要明确具体

签订购房合同时，要明确约定办证时间、条件、违约责任等内容，特别是针对可能出现的问题，要提前约定解决方式；

对于 “退网重签” 等特殊操作，应在合同中明确双方的权利义务、操作流程及时间节点，避免口头约定。

（三）重视证据留存

购房过程中，要妥善保存合同、付款凭证、沟通记录等相关证据，尤其是关于开发商承诺协助办理手续的证据；

遇到问题时，通过 12345 等渠道投诉的记录、与相关部门的沟通记录等，都可能成为维权的重要依据。

（四）退房协议需谨慎签订

签订退房协议前，要明确协议的真实目的和法律后果，避免因协议内容不明确而产生误解；

如退房协议并非真正为了解除合同，应在协议中注明真实目的，或另行签订补充协议予以说明。

本案的关键在于，法院结合案件实际情况和相关证据，认定退房协议并非双方解除合同的真实意思表示，从而支持了购房者的办证请求。这提醒我们，在购房过程中遇到问题时，要通过合法途径理性维权，必要时咨询专业律师，以维护自身合法权益。同时，开发商也应遵守诚信原则，积极履行合同义务，协助购房者解决办证问题。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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