软西，这几年供应了多少套房子？

关于软件新城的二手房价格，这段时间是大家关注的一个热点。

从前几年的土拍火爆、大家集中看好，到现在二手房砸价格，软西过去5年到底经历了什么？这种砸价的背后有哪些原因？这几年软西到底供应了多少套房子？这个板块还有多少套潜在供应量？

这都是大家关心的，也是我们要解答的。

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软西的二手房市场现状

我们先来看一下软西各大小区的二手房价格情况。

苏宁雲著，软西交付比较早的一批小区，去年10月份刚开始的时候二手房成交价格在1.95万元/㎡左右，目前基本是1万7、8。

招商臻观府，软西最早交付的小区，都是140以上的大户型，2024年初的时候二手房成交价能够达到2万6、7，目前已经击穿2万元/㎡。

天地源云水天境，也是纯改善面积段的产品，当时新房卖2万左右，二手房成交价现在基本在1万7、8，最近有一套顶层挂1.55万元/㎡业主还包税。

中国铁建西派国樾，纯大面积改善盘，当时新房价格2万3左右，今年年初的时候二手房成交价2万1左右，最近成交了1套172㎡的户型单价1.8万元/㎡（22层高中楼层）。

保利天汇，今年上半年交付的一个小区，最近成交了首套二手房，143㎡的，单价1.85万元/㎡。

这就是软西的二手房市场现状。

前两年新房卖到“2.3万+”的软西，很多小区1万8、9现在就可以买到二手房了。

不用算，业主肯定是亏损离场。

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为什么二手房价格跌？

关于软西，大家比较看好这个区域的理由是：产业。

因为，这里聚集着一大批科技研发类企业，对应的是几十万高收入群体，在购买力方面、市场需求方面不存在任何问题。

因此，从2019年初拍出西安第一宗“万元地”，软西上演了多次抢地高潮，楼面地价最高拍到“1.5万+”。

当软西的新房卖到2.3-2.5万元/㎡的时候，有人已经喊出的目标是5万。

现在，这个板块的二手房则连续击穿2万元/㎡，大家不妨要问：什么情况？软西还值得信任吗？

首先，我们的观点是：软西的价值我们依然看好，值得信任。

其次，软西目前的二手房价格情况，我们认为有以下几个原因：

1.急用钱的业主抛售。目前的大环境大家都懂，难免有的业主资金出现问题，因此急于用钱无奈选择低价抛售，以实现尽快卖出。

2.二手房市场整体大环境。西安的二手房市场，不仅仅是软西价格在跌，整个西安都在跌，曲江二期从前几年的2万7、8到现在的1万7，奥体也已经击穿2万……每个区域都在跌。

3.新房市场的影响。市场大环境之下，ZF给新房的审批尺度越来越大，赠送面积越来越多，产品越来越好，产品层面秒杀前几年买入的房源，新房的价格也影响到同板块的二手房。一个很简单的问题：2万2的单价，你愿意买邦泰观宸高新，还是同区域的二手房？这其实也是西安每个区域都普遍存在的问题。

4.软西这几年的相关配套兑现，不及预期。关于软西的配套，大家提到的无非就是省图新馆、高新云巴、高新国际会议中心、高新20小、高新四初等，但这些基本都是2022年之前投用的，2022年之后兑现的只有高新云巴、儿童医院，大型商业目前还是空白。

5.软件新城扩容为丝路软件城。之前大家炒的是西三环以西的软件新城，产业支撑、住宅用地有限，价值明显。但没想到的是后来直接弄了个丝路软件城，扩容之后西三环以东大片区域纳入，这直接对于这个片区的楼市有比较大的影响。

所以，软西价值毋庸置疑，但目前楼市正在经历的是发展过程中的阵痛，这种阵痛跟自身发展有关，也跟大环境、楼市有关，这是每一个区域发展都必将经历的。

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软西这几年供应了多少套房子？

接下来，我们来关注一个话题：软西这几年到底供应了多少套房子？

根据地产房剑统计，2019年之后，整个软西已经交付、售罄、在售的项目，商品住宅房源量共计为15259套。

如果再加上更早的满堂悦MOMA的3500多户，那么这个片区的总量就是不到1.9万户。

这个数据，其实还好。

值得注意的是，整个软西大部分小区的面积段在140以上，大面积户型接下来在二手房市场的压力可能要更大一些，小户型其实还好。

接下来，还有一个数据值得关注，那就是软西的潜在供应量。

目前，整个软西已经摘地、项目还没有亮相的，就是邦泰今年6月份在保利云谷天汇西侧摘得的64亩地块。

软西还没有供应的住宅地块，主要包括睿杰公寓南侧99亩、天地源云水天境南侧44亩、邦泰观宸高新西侧37亩、数字能源岛西侧131亩、保利天汇东侧125亩。

邦泰的64亩，再加上目前还没有供应的住宅地块，共计是500亩，总建面在81万平方米。

81万平方米，按照套均143㎡，是5600多套；按照套均160㎡，是5062套的供应量。

也就是说，软西后续的潜在商品住宅供应量在5000套以上。

当然，除了软西之外，软东的供应情况也会对软西有影响。

软东的数据我们也统计了一下。

软东过去5年大概供应了1.2万套商品住宅，目前已摘地未亮相的2个项目总建面在27.79万平方米、短期内潜在供应的3宗地块总建面39.79万平方米。

也就是说，除了已经供应的1.2万套之外，软东接下来几年的潜在供应量是67万平方米以上，5000套左右。

软东+软西，过去5年时间约3万套的供应量，接下来一两年1万套以上的供应量，这是整个丝路软件城的供应情况。

其实，还好。