北京松绑限购后，其他地方还能有什么大招？

文/邓浩志

北京松绑限购了

8月8日，北京松绑限购，符合条件家庭购买五环外住房不限套数。也就是说五环外，对本市户籍人口和缴纳两年以上社保的群体不限购，外地人依然限购。

另外加大了对住房公积金贷款支持，包括由公积金一年可贷10万元提高至可贷15万元、二套房公积金贷款最高额度由60万元提高至100万元，以及二套房最低首付款比例统一调整为不低于30%。

说实话，这次北京松绑楼市力度每次都较小，现在继续挤牙膏，这次再挤了一小段出来。尽管这样，这次松绑限购还是非常受市场关注，主要是楼市陷入了静默期，市场低迷，政策层面也长时间缺乏利好。

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关于这次的北京新政，我有几个看法：

1. 北京上一次推松绑政策还是在去年金九银十前后，快一年了，这次再出利好，说明最近楼市表现不佳。从统计数据上看，全国房地产市场包括北京楼市，自今年4月份以来就持续下跌。楼市对利好政策期盼已久，所以这次北京的利好符合市场预期，但力度又低于市场预期，不排除后续还会有利好。而下一步深圳会不会全域取消限购？上海限购范围会不会进一步缩小？都值得关注。

2. 北京都这样了，可见其他二三线城市楼市的情况也不乐观。北上深都还有松绑的招数可以用，广州还有什么招数呢？可以给购房补贴等等啊，但其他二三线城市还有什么招数呢？这是个比较扎心的问题，是个难题。

3. 北京挤这么一小段牙膏，对整体市场帮助不大，就算释放了点购买力，消化完之后依然不乐观。现在还是回到问题的根本上，一是能不能扭转市场螺旋向下，对房价总有下行预期？敢不敢把目标由止跌回稳调整为止跌回升？二是经济什么时候能真正向好回升？所谓真正的，就是收入和就业的真实提升，而非只是数据漂亮。

香港房价持续下跌，但房租却逼近历史新高

这对国内楼市，租赁市场有什么启发？据香港差饷物业估价署最新公布的数据显示，6月香港私人住宅售价指数报286.7点，同比下降5.22%。与之形成对比的是，6月香港租金指数升至195.6点，同比上涨1.6%，创近6年新高。一边是房租不断上涨逼近历史新高，另一边房价和内地一样持续下跌。

虽然香港是祖国的一部分，但香港楼市和内地走势和主导因素完全不同。比如租赁市场，造成香港租金水平逼近历史新高，主要“推手”是香港八大高校的内地生，他们的租房需求大增是助推租金上涨的最主要原因。近年来，香港高校持续扩招非香港本地的学生。为推广“留学香港”品牌，从2024/25学年开始，香港公立大学录取非本地学生的最高限额由20%提升至40%。大批内地学子赴香港学习，使得香港住房租赁需求大增。

除此以外，由于香港实行联系汇率制度，跟随美元高利率政策导致住房贷款成本高企。加上香港房价这几年持续下跌，也让香港许多潜在购房者暂缓购房计划，转为先租房居住。这也导致租赁需求上升，租金水平上涨。

而反观国内楼市，无论是一二线还是三四线城市，最近几年房价在跌，租金也在跌。虽说内地这几年人口出生率下降，但全国总人口并没有明显下滑。而且随着人均寿命的提高，人口总量似乎还在缓慢上升。所以，房价和租金的同步下滑，不是说人少了，需求少了，而是社会消费力整体下降了。

回看全国房价四年跌了40%，但各个城市的住房租金回报率还是在2%上下。并没有所谓的房价挤掉泡沫之后，回到合理水平这一说。或者结合当下中国经济的基本面，投资环境，租金回报率维持在2%上下这个比较低的水平，可能就是中国的合理存在。年投资回报率低于3%就没有投资价值，这在其他领域早就被证明是机械的思维。

个人观点，仅供参考