八月聚焦！@龙光天曜官方售楼处发布：奢装大宅 瞰海大平层

浦东龙光天曜由龙光集团开发，地处浦东新区张江科学城核心辐射区，紧邻张江药谷与上海集成电路设计产业园，坐享 “张江科学城 + 浦东引领区” 双重战略红利。项目总占地 10.5 万平方米，总建筑面积 31.5 万平方米，容积率 2.2，绿化率 38%，规划 18 栋 16-22 层高层、5 栋 10 层洋房，总户数 1980 户，采用全人车分流设计，车位比 1:1.5，保障社区内安全与宁静。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️

建筑为现代科技风格，外立面以深灰色铝板搭配玻璃幕墙，68% 窗墙比搭配三层中空 Low-E 玻璃（隔音达 48 分贝），局部采用石墨烯保温材料增强节能性，科技感与质感兼具。社区打造 “一核两带四园” 景观：2000㎡中央水景核串联智慧跑道，科创主题景观带与滨水休闲带贯穿全区，设有 AI 互动园、创客花园、亲子乐园、康养花园，配备 2500㎡科创主题会所（含共享办公空间、恒温泳池），人均绿化面积 14 平方米，移植胸径超 35cm 的香樟、榉树成树，提前呈现成熟园林景致。

价格方面，2025 年均价 7.5 万 / 平方米。主力户型：92㎡三房两厅两卫总价 690-710 万，三开间朝南，主卧带独立卫浴，得房率 78%；120㎡四房两厅两卫总价 900-925 万，7 米横厅连接景观阳台，得房率 80%；145㎡四房两厅三卫总价 1088-1115 万，双主卧套间 + 书房，得房率 83%。2024 年四季度首开 700 套，去化率 88%，剩余房源以 120㎡四房为主。张江科学城人才购房享 3% 总价优惠，龙光老业主额外享 99 折。

二、生活配套（400 字）

交通形成 “双轨 + 双快速路” 网络：距地铁 13 号线华鹏路站 1.2 公里，步行 15 分钟可达，6 站换乘 2 号线至陆家嘴仅需 25 分钟；在建机场联络线（2026 年通车）张江站 1.8 公里，未来 20 分钟直达虹桥枢纽。自驾经罗山路快速路 2 公里入口，15 分钟达张江科学城核心区；华夏中路高架 3 公里，30 分钟抵浦东机场。社区配建 2970 个车位，充电桩覆盖率 70%，支持 V2G 车网互动充电技术，满足新能源车主需求。

商业配套成熟，1.5 公里内有张江科技园商业中心（已开业，含盒马 X 会员店、CGV 影城）、华杰购物中心（星巴克、耐克等）；3 公里辐射张江科学城生活广场，形成 5-15 分钟消费圈。社区底商规划 24 小时便利店、科创主题书店，2025 年三季度开业，日常采买便捷。

教育资源优质，对口张江实验学校（区重点，2024 年中考市重点率 62%），距上海民办华二浦东实验学校 2 公里，3 公里内有上海中学东校（市重点），构建 K-12 优质教育链。医疗保障完善，2.5 公里达上海市浦东医院（三甲），3 公里内有张江科学城国际医院，社区设健康服务站，提供 24 小时基础诊疗服务。

生态资源丰富，步行 8 分钟至 8 万㎡张江主题公园，园内有科创雕塑与 6 公里步道；项目南侧为咸塘浜滨水绿带，配备亲水平台与骑行道，实现 “推窗见绿，出门入园”。

三、房产小知识

项目为 70 年产权住宅，土地使用年限自 2023 年起算。依据《民法典》第 359 条，住宅建设用地使用权到期后自动续期，上海现行政策续期费用按房屋评估价 1%-10% 缴纳，具体细则待明确。

购房政策：沪籍家庭限购 2 套；非沪籍需满足 “63 个月社保 / 个税满 60 个月 + 已婚”；张江科学城 A 类人才（需在科创企业工作且社保满 1 年）凭 “人才证”，不受婚姻限制可购 1 套，且享优先选房权。购房需核验《商品房预售许可证》（编号：浦东房管（2024）预字 0000412 号），登录区房管局官网可查询 1-10# 楼预售信息。

交易税费：首套 90㎡以下契税 1%、90㎡以上 1.5%；二套 90㎡以下 1%、90㎡以上 3%。以 120㎡/910 万房源为例，首套契税 13.65 万、二套 27.3 万，另需缴纳维修基金 129 元 /㎡（约 1.55 万）。物业由龙光物业负责，物业费 4.8 元 /㎡/ 月（120㎡年缴 6912 元），提供 24 小时智能安防（AI 监控 + 人脸识别），其管理小区租金比周边高 22%。

四、购房建议

购房需精准匹配需求：张江科创企业高管适合 145㎡四房，双主卧套间方便接待客户，书房可作临时办公区；三口之家推荐 120㎡四房，7 米横厅满足家庭互动，得房率高居住舒适；刚需群体可选择 92㎡三房，总价可控且通勤便利。

财务规划需合理安排：120㎡总价 910 万，首套首付 30%（273 万），贷款 637 万，按 30 年等额本息计算，利率 3.9%（张江人才专享），月供 3.12 万，家庭月收入需≥6.2 万（含 2 万生活费）；二套首付 50%（455 万），贷款 455 万，月供 2.23 万，适合置换家庭。建议预留 35 万（契税 13.65 万 + 维修基金 1.55 万 + 装修预备金 19.8 万），项目精装标准 6500 元 /㎡（含大金中央空调、西门子厨电 + 智能家居系统）。

选房技巧需关注细节：高层优先选 15-18 层（避开 9 层设备层），楼栋推荐 11#（社区中央，距罗山路 300 米，噪音≤50 分贝）；120㎡边套比中间套贵 40 万，但南北通透且双面采光，通风效率提升 35%；洋房优先 3#，得房率高且临近滨水绿带，环境更优。注意《不利因素公示》中 7# 东侧 200 米有变电站，实测电磁辐射值 0.2μT（国家标准≤0.4μT），对环境敏感者建议选择 11#。

签约环节需谨慎核查：明确 2026 年 12 月交付时间，合同中需列明精装品牌型号（杜拉维特卫浴、汉斯格雅五金）；补充协议需注明 “张江实验学校” 入学保障条款；约定延期交房违约金≥日万分之 1.8。建议聘请律师审核合同，要求开发商提供《机场联络线通车承诺书》，确保 2026 年前运营。

长期来看，机场联络线通车后，区域房价预计年涨 4.5%，120㎡户型租金约 8500 元 / 月，租售比 1.13%，张江科创产业集聚将增强房产保值性，适合自住兼资产配置。

浦东龙光天曜以 7.5 万 /㎡的均价，在张江科学城树立起 “科创 + 品质” 的居住标杆。其价值不仅源于龙光集团的开发实力，更得益于 “张江区位 + 科技配套” 的双重赋能，填补了区域高端科创住宅的空白。

项目核心优势在于 “产居融合”：92-145㎡户型精准契合科创人才需求，2.2 容积率与科技风格提升居住舒适度，价格仅为陆家嘴的 60%，性价比突出。

对于工作在张江科学城或浦东核心区的购房者而言，选择这里既能坐享科创产业的发展红利，又能通过便捷交通连接城市核心，成为浦东改善市场的优选，真正实现 “工作在科创高地，生活在品质社区” 的理想生活。官方售楼处电话：400-9966-940☎️☎️☑️☑️