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在农村房屋交易中，没有书面合同仅有口头约定，能否认定买卖关系成立？房屋买受人能否要求返还集体土地建设用地使用证？北京一起案例给出明确答案：结合长期占有、翻建房屋、当事人陈述等证据，可认定口头买卖合同有效，出卖人应返还物权凭证，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：周强、吴芳（夫妻关系，购房者）
被告：周军、孙梅（夫妻关系，周军系周强二哥，出卖人）
（二）事件经过
周强与周军均为北京市顺义区某村集体经济组织成员，周强为农业家庭户。1998 年，周强、吴芳经大哥周健介绍，从二哥周军、孙梅处取得位于该村的六号房屋（宅院），院内有北正房三间。周强、吴芳主张以 5000 元现金购买，周军、孙梅则称是 4000 元出租。
自 1998 年 5 月起，周强、吴芳实际占有使用六号房屋，并于 2011 年将原有房屋拆除翻建，建成北正房六间、东厢房二间及洗澡间一间，翻建时办理了《村民原宅基地建房审批表》（户主登记为周强曾用名）。期间，周强、吴芳从村委会取走六号房屋的集体土地建设用地使用证（编号某号，登记使用者为周军）并持有至 2022 年。
2022 年 9 月，孙梅以办理煤气罐为由从周强、吴芳处借走该土地证，后拒绝归还。双方发生争执，周军报警，民警出警时周军称 “这房给他了，卖他了”。周强、吴芳遂起诉请求：1. 确认双方就六号房屋的买卖合同有效；2. 判令周军、孙梅返还集体土地建设用地使用证；3. 诉讼费由被告承担。
周军、孙梅辩称：六号房屋是父亲遗留财产，分家后归周军所有，与周强之间是租赁关系而非买卖，土地证应归其所有，不同意原告诉求。
（三）争议焦点
周强、吴芳与周军、孙梅之间是否存在有效的农村房屋买卖合同关系？
周军、孙梅是否应返还集体土地建设用地使用证？
无书面合同的情况下，如何认定农村房屋交易的性质（买卖或租赁）？
二、案件分析
（一）买卖合同关系的认定
根据《合同法》第十条（现为《民法典》第四百六十九条），当事人订立合同可以采取口头形式。本案中，虽无书面合同，但结合以下证据可认定买卖关系成立：
长期占有使用：周强、吴芳自 1998 年起实际居住六号房屋长达 24 年，期间周军、孙梅未提出异议；
房屋翻建行为：2011 年周强、吴芳对房屋进行大规模翻建（从 3 间增至 6 间正房及厢房），并办理了审批手续，周军、孙梅未阻止，视为认可房屋权利转移；
物权凭证持有：周强、吴芳长期持有集体土地建设用地使用证，符合农村房屋买卖中 “交证” 的交易习惯；
当事人陈述：周军在民警出警时明确表示 “房给他了，卖他了”，该陈述直接印证买卖事实，其庭审中改口主张租赁未提供证据支持。
（二）合同效力的判断
农村房屋买卖合同的效力取决于买受人是否为房屋所在村集体经济组织成员。本案中：
周强系六号房屋所在村集体经济组织成员，具备购买资格；
交易标的为农村房屋及附着的宅基地使用权，同一集体经济组织成员间的转让未违反法律强制性规定；
双方交易系真实意思表示，无欺诈、胁迫等无效情形，故买卖合同合法有效。
（三）物权凭证的返还义务
集体土地建设用地使用证是房屋及宅基地权利的证明，在买卖合同有效的情况下：
周强、吴芳作为买受人，依法享有持有该证的权利；
周军、孙梅借走证件后拒绝返还，无合法依据，构成不当占有；
返还证件是出卖人协助履行合同的附随义务，故应判令其返还。
三、裁判结果
法院判决：
确认原告周强、吴芳与被告周军、孙梅于 1998 年就北京市顺义区某村六号房屋内房屋所形成的农村房屋买卖合同关系有效；
被告周军、孙梅于本判决生效之日起七日内将编号为某号的集体土地建设用地使用证返还原告周强、吴芳。
四、案件启示
（一）农村房屋交易的形式要件
书面合同优先：虽口头合同可成立，但建议签订书面协议，明确交易性质（买卖 / 租赁）、价款、交付时间及物权凭证转移等内容，避免日后争议；
留存交易证据：支付房款时要求出具收条，保留翻建审批手续、水电费缴纳记录等，证明实际占有使用房屋的事实。
（二）买卖与租赁的区分要点
核心差异：买卖以转移所有权为目的，租赁仅转移使用权。长期占有、翻建房屋、支付合理对价等行为更符合买卖特征；
举证责任：主张租赁关系的一方需提供租赁合同、租金支付记录等证据，否则法院可根据交易习惯推定买卖关系。
（三）物权凭证的重要性
集体土地建设用地使用证是农村房屋权利的核心凭证，交易完成后应及时交接，避免他人借故占用；
若证件被占用，可凭合同、占有证据起诉要求返还，维护自身合法权益。
（四）集体经济组织成员资格的审查
购买农村房屋前需确认自身为房屋所在村集体经济组织成员，否则可能导致合同无效；
同一集体经济组织成员间的交易受法律保护，可依法办理物权变动手续（如条件允许）。
本案明确了 “口头协议结合履行事实可认定农村房屋买卖合同有效” 的裁判规则，强调了实际履行证据在无书面合同案件中的关键作用，为农村房屋交易的规范与维权提供了务实指引。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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