北京律师：回迁房出卖人以家庭争议拒过户，购房者可要求履约

房地产律师：回迁房出卖人以家庭争议拒过户，买家可起诉维权

北京律师：回迁房出卖人拿家庭争议当理由不办过户怎么办？

房产买卖律师：北京案例：回迁房出卖人以家庭争议拒过户怎么办

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在回迁安置房交易中，出卖人以家庭内部存在争议为由拒绝办理过户，购房者能否要求其继续履行合同？北京一起案例给出明确答案：合法有效的房屋买卖合同受法律保护，在房屋具备过户条件时，出卖人及开发商需按约定履行协助过户义务，为同类纠纷提供了重要参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵阳（购房者）

被告：孙兰（回迁房原买受人）

第三人：乙公司（回迁房开发商）

（二）事件经过

2003 年 11 月 14 日，孙兰与乙公司签订《回迁房买卖合同》，购买位于北京市的八号房屋及地下储藏室，总价 446761 元。同年 11 月 19 日，《W乡某某楼房产权证明》载明八号房屋及地下室产权人为孙兰。

2003 年 11 月 22 日，孙兰与赵阳签订《房屋买卖协议书》，约定赵阳以 496657 元购买八号房屋及地下室，赵阳付清房款后享有所有权；孙兰需在乡政府统一办理完产权登记后一个月内，协助赵阳取得商品房所有权证。

2004 年 3 月 21 日，孙兰出具收条，确认收到全部房款。随后，孙兰将房屋交付赵阳，赵阳装修后居住至今。2023 年 6 月，乙公司发布通知，告知将为该小区回迁房办理权属登记。但孙兰以拆迁安置的三套房屋未析产、部分被安置人已故、亲属间有争议、配偶及女儿不同意为由，拒绝办理八号房屋权属登记及过户手续。

赵阳起诉请求：1. 判令孙兰在判决生效后 30 日内办理八号房屋权属登记，乙公司协助；2. 判令孙兰在取得不动产权证后 30 日内，协助将八号房屋过户至赵阳名下。

乙公司陈述：本次仅办理房屋产权证，不办理地下室产权证。

（三）争议焦点

孙兰与赵阳签订的《房屋买卖协议书》是否有效？

孙兰以家庭内部存在争议为由拒绝办理过户，能否成立？

乙公司是否有义务协助孙兰办理八号房屋的初始登记？

二、案件分析

（一）合同效力的认定

孙兰与乙公司签订的《回迁房买卖合同》及与赵阳签订的《房屋买卖协议书》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

赵阳已按约支付全部购房款，孙兰已交付房屋，赵阳实际居住使用近 20 年，双方均应恪守合同约定，履行各自义务。

（二）孙兰拒绝过户理由的审查

孙兰主张拆迁安置的三套房屋未析产、亲属间有争议，但八号房屋的产权证明明确登记在孙兰名下，孙兰作为登记的权利人，有权处分该房屋，家庭内部争议不能对抗外部善意购房者。

孙兰以配偶及女儿不同意为由拒绝履行合同，缺乏法律依据。夫妻一方处分共同财产，若第三人善意、支付合理对价并已实际占有，该处分行为有效；且本案中孙兰签订合同至今已近 20 年，其家庭内部的反对不能成为违约的借口。

孙兰未取得八号房屋不动产权证，并非其拒绝办理初始登记的理由，反而应积极履行合同义务，配合办理相关手续。

（三）乙公司的协助义务

乙公司作为八号房屋的开发商，有义务协助买受人孙兰办理房屋的初始权属登记，这是开发商的法定义务，也是孙兰与乙公司签订的《回迁房买卖合同》中约定的内容。

乙公司关于 “不办理地下室产权证” 的陈述，不影响八号房屋本身的权属登记及过户，与本案原告诉求无关。

三、裁判结果

法院判决：

第三人乙公司于本判决生效之日起三十日内协助被告孙兰办理位于北京（八号房屋）的房屋所有权证，将该房屋转移登记至被告孙兰名下；

被告孙兰于本判决第一项履行完毕之日起三十日内协助原告赵阳办理上述房屋的房屋所有权证，将该房屋转移登记至原告赵阳名下。

四、案件启示

（一）回迁安置房交易的注意事项

核实产权状况：购买回迁房时，需确认房屋的产权登记情况，要求出卖人提供产权证明等相关文件，明确其对房屋的处分权。

签订规范合同：在合同中详细约定房款支付、房屋交付、权属登记办理时间、协助义务及违约责任等内容，特别是明确出卖人办理初始登记及过户的具体期限和条件。

保留履行证据：妥善保管购房合同、付款凭证、收条、房屋交付证明、居住证明（如水电费缴纳记录）等，以证明合同的履行情况。

（二）出卖人不得滥用家庭争议抗辩

房屋产权登记具有公示效力，登记权利人处分房屋的行为对善意第三人有效，家庭内部的析产争议不能成为拒绝履行外部合同义务的理由。

家庭成员对房屋处分有异议的，应通过内部协商或诉讼解决，不得以此损害购房者的合法权益。

（三）开发商的初始登记义务

开发商有义务在房屋具备登记条件时，及时协助买受人办理初始权属登记，买受人应积极督促开发商履行该义务，必要时可通过诉讼主张权利。

（四）购房者的维权路径

当出卖人拒绝办理过户时，购房者可依据有效的房屋买卖合同，起诉要求出卖人继续履行合同，办理权属登记及过户手续，并可要求其承担违约责任。

在诉讼过程中，应将开发商列为第三人，要求其协助办理初始登记，以确保过户手续能够顺利完成。

本案明确了 “回迁安置房交易中，出卖人应按合同约定履行协助过户义务，家庭内部争议不能对抗合同效力” 的裁判规则，为购房者维护自身权益提供了清晰指引，同时也规范了出卖人和开发商的行为。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

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