沣东科统，机遇已到！谁在周边有土地储备？

经过5年时间的建设和等待，西安国际足球中心已经确定将在2025年9月3日迎来首场国际赛事。

关于西安国际足球中心的建设，地产房剑这5年写过不少稿子，详见：《6万座球场、45万㎡商业配套！实探西安国际足球中心周边环境》（2020.1.7）、《西安国际足球中心开工！周边建设提速！哪些楼盘将受益？》（2020.8.13）、《突发！亚洲杯将易地举办，对沣东影响有多大？》（2022.5.14）、《亚洲杯易地举办！实探西安国际足球中心周边建设进展！》（2022.5.18）、《沣东、陕旅高层座谈并达成初步意向！足球中心距离投用还有多远？》（2024.9.13）、《神秘大佬到访陕旅！足球中心投用倒计时……》（2024.10.31）、《西安国际足球中心，首秀的期待！》（2024.12.18）、《正式签约！西安国际足球中心即将投用！沣东，机会来了！》（2025.2.12）、《官方回复：做好主场迁移和赛事保障，让陕西联合主场落户西安！》（2025.4.8）、《从定南到沣东，足球名城之路！》（2025.7.27）、《定了，9月3日！5年等待，西安国际足球中心这次真的要来了！》（2025.8.6）

5年时间，虽有波折，比原计划来的晚一些，但终究是要投用了，以后大家吐槽沣东少了一个点了。

一座大型体育场馆的投用，对于区域的发展有着重要的意义。特别是从城市建设层面，必将带动周边的发展！

可以肯定的是，接下来沣东科统板块的发展，也必将提速！

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大型体育场馆带动周边发展

我们先来看一下国内其它专业足球场周边的发展情况。

上面这张图，是成都五粮液文化体育中心（成都凤凰山体育公园足球场）周边，位置在成都市区北边绕城高速附近，从图中可以看出地铁5号线从这里经过，龙湖在这里打造了锦宸天街，成都市新都一中北星中学校、成都教科院附属新都实验学校等位于这里，碧桂园、保利、龙湖、万科、中南、绿地、招商、北京城建等开发商在这块都有项目开发。

上面这张图，是大连梭鱼湾足球场所在的地方，三面沿海，地铁5号线有经过这里，大连梭鱼湾杉杉奥莱、大连市第八十中学(钻石湾校区)、大连综合行政服务中心等位于这里，远洋、万科、金地、金科、新希望、龙湖等开发商在这块开发过项目。

上面这张图是重庆龙兴足球场周边，在两江新区，地铁4号线经过这里，这块目前处于开发建设之中，龙湖、金科、碧桂园、绿城、融创等开发商在这块都有项目开发，重庆理工大学(两江校区)、重庆市南开两江育仁中学校、渝北区龙兴实验小学等也位于这块。

上面这张图是天津泰达足球场所在的地方，在滨海新区，津滨轻轨9号线经过这里，滨海时尚天街、天津泰达实验学校、泰达时尚购物中心、南开大学泰达学院、天津市实验中学滨海育华学校等均位于这里，万科、中海、天保等开发商在这块都有过项目开发。

上面这张图就更厉害了，这是深圳湾体育中心，在后海，虽然不是专业足球场，但属于大型体育场馆，多条地铁线路经过这里，旁边分布着万象城、保利文化广场、大家财险深圳总部大厦、华润大厦等等，大家熟悉的豪宅项目华润深圳湾悦府、深圳湾1号，就位于这里。

上面这张图是青岛青春足球场所在的地方，地铁15号线经过这里，青岛市城阳区礼德小学、城阳区第二实验中学、桃林小学、青岛城阳宝龙广场、市民运动公园等都位于周边，万科、龙湖、鑫江等开发商在这块有过项目开发。

从上述信息可以看出，大型体育场馆、专业足球场周边，往往会聚集有地铁、商业、教育等资源，再加上住宅小区的分布，会形成城市里的一个重点发展板块。

因此，这些大型体育场馆从来不是孤立存在着，除了斥资几十亿元打造体育场馆之外，政府在城市规划中往往也会在周边规划有商业、地铁、教育等配套，而这些配套的聚集进一步吸引开发商拿地进行开发，从而推动城市建设与发展，吸引人口入住。

毕竟，大型体育场馆作为一座城市的地标，以及对外展示的窗口之一，其周边发展情况也是一座城市形象的展示，必然会迎来更多城市资源的倾斜。

同时，大型体育场馆的落户，也提升了区域的价值。

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西安国际足球中心周边规划如何？

接下来，我们来看一下西安国际足球中心周边的规划情况。

在2021年的时候，西咸新区曾经发布《关于西咸新区XXFD-KT02-01开发单元综合规划要点公示并征求意见的公告》，这个开发单元就是西安国际足球中心所在的地方。

这个开发单元的范围是科统四路以南、科源路以西、科统三路（阿房大道）以北、西成高铁以东，整个开发单元的面积是1252.41亩。

从规划来看，这个开发单元以占地280亩的西安国际足球中心为核心，足球中心的东侧是2宗合计110亩的商务用地、2宗合计183亩的住宅用地。其中，2宗商务用地上规划建设12.7万平方米的办公、1.5万平方米的星级酒店、2.6万平方米的开放型商业街区。

也就是说，足球中心东侧一路之隔规划的是办公、酒店、商业。

这几宗地此前已经摘地，在沣东的平台公司陕西西咸中央商务区建设发展有限公司手中，摘地已经超过2年半，但目前还没有开发。这几块地，是距离西安国际足球中心最近的开发用地。

西安国际足球中心的西侧，也就是复兴大道以西、西成高铁以东这片三角地块，规划的是2宗合计147亩的文化设施用地，主要建设科学中心、文化娱乐场馆和健身体育场馆三类主体功能。

而西安国际足球中心南侧，也就是目前足球中心南门外的广场，这其实是66亩的商业用地，规划的是建设4.8万平方米的体育商业配套和0.5万平方米的运动员休闲中心。

同时，根据规划条件，上述地块中的商务用地限高80米，居住用地限高60米，也就是说这块没有百米及以上的建筑。

从上述1252.41亩开发单元范围内现状来看，路网大部分已经建成通车，地铁16号线西安国际足球中心站2023年的时候也已经开通，目前足球中心南侧的商业地块、东侧的商务和住宅地块、西侧的文化设施用地尚未开发建设。

上面这张图，是西安国际足球中心周边的现状。可以看出，这里拥有大量待开发建设的空地，这代表的是机遇，代表的是想象空间。

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金湾、沣业在科统板块有土地储备

西安国际足球中心核心区毕竟面积有限，我们不妨将关注视野放大到整个科统板块。

科统板块可以说是整个沣东的核心区，也刚好处于大西安新中心新轴线上，板块区位价值无需多言。

同时，在整个科统板块，大量的规划用地是产业用地（工业用地、商务用地），住宅用地其实很少。

目前，区域内已经建成的产业园区项目主要包括协同创新港、沣东旺城、科创国际、沣东i立方、西部慧谷、沣东i时代、西部生命科学园、中兴深蓝科技产业园等，中国水电十五局、软通动力、汇川技术、视源股份、立讯精密、华大基因、国联质检、同力电气、航天科工等企业都在这个板块。

另外，汇川技术、万利航空、盛弘电气等企业自己拿地也在这个板块盖楼。

产业逐步形成的同时，科统板块的配套也在逐步完善，包括西安西站、地铁16号线、西安健行体育(科统馆)、沣东一小、沣东一初、沣东第一学校、沣东足球公园等，这些都是已经投用的。

地铁四期规划中的地铁11号线，也经过科统板块。

相对来讲，科统板块目前缺少的是大型商业。从规划来看，大型商业后期主要集中在复兴大道沿线，这个板块需要尽快补上。

科统板块的住宅用地非常少，并且之前很多用来建设安置房，整个板块已开发建设的商品房项目仅有沣华熙城、绿地新里城、天地源兰樾坊。

目前在科统板块住宅用地储备最多的，应该就是陕西西咸中央商务区建设发展有限公司了。

除了前文提到的西安国际足球中心东侧2宗共计183亩的住宅用地（容积率2.0）之外，在沣东一初西侧还储备有沣东时光序项目，占地68亩，容积率2.5。

同样是平台公司，金湾地产、沣业地产在沣东时光序北侧分别储备有75.49亩、70.28亩，今年5月份摘地，楼面地价在6500元/㎡左右。沣东控股旗下的沣朗置业则在秦创原·科创智慧园北侧储备有79.24亩地块，容积率2.5，楼面地价6497元/㎡。

也就是说，沣东科统板块已摘地未入市的商品住宅项目，地上总建面在73.16万平方米。

从西咸新区最新的控规图来看，沣东科统板块目前还没有供应的住宅用地，主要包括沣东时光序南侧的地块、秦创原·科创智慧园东侧2宗地，以及西安国际足球中心东北方向的6宗地。

其中，位于秦创原·科创智慧园东侧，沣东四路以南、西周大道以东、科源四路以西、规划路以北的44.88亩住宅地块规划2025年6月27日已经公示，容积率2.0-2.5，限高80米，地上计容建面74805平方米。这块地可能接下来会率先供地。

值得关注的是，在科统板块除了已经建成投用的3所学校之外，还有中小学教育用地规划。

西安国际足球中心投用后，给科统带来人流量的同时，也必将倒逼这个板块的配套兑现加速。

事实上，站在企业的角度、商家的角度来讲，哪里有人，哪里就有商机，大家就会涌向哪里。这种配套的兑现，又将进一步提升周边住宅用地价值的提升，共同形成城市的发展！