最高院：借给烂尾楼续建的资金，能享有“超级优先权”权吗？

作者：周军律师.

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在解决烂尾楼问题时，为推进“保交楼、稳民生”工作，房地产企业破产案件中，有时候会选择通过共益债务融资等市场化的方式筹集资金开展烂尾项目续建。

那么，借给烂尾楼续建的资金，能享有“超级优先权”吗？

最高人民法院案例库入选案例《余姚某某投资有限公司破产案》中明确：

重整投资人提供的续建资金属于共益债务，应优先清偿。如果在先的有财产担保债权人和建设工程价款优先权人已出具向投资人让渡债权优先性的承诺函，则重整计划可赋予该共益债务借款“超级优先性”。

法院认为，

重整投资人提供的续建资金属于共益债务，应优先清偿。鉴于该等共益债务有利于已动工地块在建工程的维护、保值和增值等因素，且在先的有财产担保债权人和建设工程价款优先权人已出具向投资人让渡债权优先性的承诺函，因此重整计划赋予该共益债务借款“超级优先性”。

某项目竣工验收后，将优先向140余户购房人交付房产。对于共益债务借款本息，将以项目销售回款优先清偿，销售回款不足清偿的，将以待售项目优先抵债给投资人；在共益债务清偿完毕后，以现金或以房抵债的方式清偿有财产担保债权和建设工程价款优先权；职工债权和税款债权，全额现金清偿；在清偿前述优先债权后，有剩余部分将用于清偿普通债权，如剩余部分不足以清偿全部普通债权的，将按债权比例清偿。

需要注意的是，为提高重整效率和成功率，强化预重整与重整程序的衔接，在尊重债权人意思自治的原则下，应允许债权人对预重整计划的表决效力延续至重整程序，避免重复表决。

为保障共益债务借款资金安全，在在先的有财产担保债权人、建设工程价款优先权人同意，债权人会议表决通过的情况下，可以赋予共益债务借款“超级优先权”，即优先于有财产担保债权和建设工程价款优先权受偿，并可以由具有相关产业背景的共益债务投资人一揽子负责某项目工程续建、工程管理和项目销售。

为保障购房人合法权益，维护社会稳定，在房地产企业破产案件中，对于不符合商品房消费者的真实购房人，管理人可以通过选择继续履行与购房人的商品房买卖合同，或者以交付房产作为清偿方式的措施，在项目续建完工后依法向购房人交房。

周军律师提醒，无论是通过合同约定、债权人会议表决还是法院裁定的方式争取 “超级优先权”，都必须符合法定程序与期限要求 。投资人只有严格遵守法定程序与期限，续建资金债权的 “超级优先权” 才具有合法性基础，在后续实施过程中才能得到法律的有效保障 。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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