北京
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在房屋交易中，一方未经共有人同意擅自出售共有房屋，签订的买卖合同是否有效？不知情的买方能否构成善意取得？北京一起案例给出明确答案：共有人未签字且未追认的房屋买卖合同不成立，价格明显偏低时不构成善意取得，合同无效，为同类纠纷提供了重要参考。
一、案情梳理
（一）当事人信息
原告：孙莉（房屋共有人）
被告：丙公司（购房者）、周强（孙莉前夫，房屋共有人）
（二）事件经过
孙莉与周强于 2007 年 11 月 5 日登记结婚，2022 年 11 月 25 日协议离婚。离婚协议中明确约定，位于房山区的一号房屋（商业用途，建筑面积 115.18 平方米，登记权利人为孙莉与周强，共同共有）归孙莉所有。
2023 年 6 月 27 日，周强在未告知孙莉的情况下，以孙莉和自己的名义与丙公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定将一号房屋以 75 万元价格出售给丙公司，丙公司预付定金 15 万元，剩余 60 万元在过户当天支付。合同签订后，丙公司于 6 月 27 日、28 日向周强转账 15 万元。
孙莉发现后，以 “合同中自己的签名系伪造，未同意出售房屋” 为由起诉，请求确认该合同无效。
丙公司辩称：已支付定金并办理网签，属于善意取得；房屋价格合理，并非明显低价；孙莉与周强的纠纷属离婚后财产纠纷，应另行起诉周强，与公司无关；周强享有 50% 处分权，合同有效。
周强未到庭答辩。
（三）争议焦点
《北京市存量房屋买卖合同》是否成立？
丙公司是否构成善意取得？
周强的行为是否构成有权处分？
二、案件分析
（一）合同成立的认定
根据《民法典》第四百九十条，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。本案中：
一号房屋为孙莉与周强共同共有，离婚协议已约定归孙莉所有，周强明知该约定仍擅自出售；
合同中 “孙莉” 的签名并非本人所签，且孙莉明确表示不予追认；
丙公司主张 “周强将合同拿走让孙莉签字”，但未提供证据证明，无法认定孙莉同意出售；
因共有人孙莉未签字且未追认，合同未成立。
（二）善意取得的构成要件
善意取得需满足 “善意、合理价格、已登记” 三个要件。本案中：
价格合理性：双方约定的 75 万元售价明显低于市场价格（结合房屋面积、商业用途及区位，该价格显著偏低）；
善意与否：丙公司在签订合同时未核实孙莉的真实意愿，对房屋共有情况及离婚协议约定审查不严，难以认定为 “善意”；
登记情况：房屋未办理过户登记，不符合善意取得的登记要件；
综上，丙公司不构成善意取得。
（三）有权处分的认定
离婚协议已明确一号房屋归孙莉所有，周强不再享有处分权，其擅自出售属无权处分；
即使未离婚，共同共有房屋的出售也需全体共有人同意，周强单独处分属无权处分；
丙公司主张 “周强享有 50% 处分权”，缺乏法律依据，共同共有不同于按份共有，不存在 “份额处分” 的说法。
三、裁判结果
法院判决：
丙公司与周强、孙莉于 2023 年 6 月 27 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号 XXX）无效。
四、案件启示
（一）房屋交易中的风险防范
核实权利人：购买共有房屋时，需确认全体共有人的真实意愿，要求本人到场签字，避免接受代签；
审查权属证明：核对房产证、婚姻状况证明（如离婚证、离婚协议），明确房屋是否存在权属争议；
评估价格合理性：对明显低于市场价格的房屋保持警惕，避免因 “低价” 卷入无权处分纠纷。
（二）共有人的权利保护
及时变更登记：离婚协议约定房屋归属后，应尽快办理产权变更登记，避免原配偶擅自处分；
留存证据：保存好离婚协议、沟通记录等，证明自己对房屋的合法权利；
及时维权：发现他人擅自处分房屋时，立即起诉主张合同无效，防止房屋被恶意过户。
（三）买方的注意义务
审慎核查：签订合同前需核实出卖人身份、婚姻状况、房屋权属是否清晰，有无共有权人；
拒绝代签：共有人无法到场的，需提供经公证的授权委托书，明确授权范围；
约定违约责任：在合同中约定 “因无权处分导致合同无效的，出卖人需双倍返还定金并赔偿损失”，降低自身风险。
（四）离婚后财产分割的注意事项
离婚协议中对房屋的约定需明确具体，避免模糊表述；
涉及房屋过户的，应在离婚后及时办理，防止对方反悔或擅自处分；
如对方不配合过户，可凭离婚协议起诉要求履行，拿到生效判决后申请强制执行。
本案明确了 “共有人未签字且未追认的房屋买卖合同无效” 的规则，强调了买方的审慎审查义务，为规范房屋交易、保护共有人权利提供了重要指引。
（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）
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