上海
西安房价有泡沫吗？
西安房价会怎么走？
当前适合在西安买房吗？
为啥要聊西安呢？
咱们之前几期已经聊过了多个高能级城市的房价泡沫情况，今天聊西安。
西安的城市地位，从楼市来看，在 2017 年之后快速崛起，与成都、重庆并列为西部三大都市，且都是国家级中心城市。
过去十年总体来看，成都楼市最强，其次是西安，重庆最弱。
对西安的朋友们，以及广大西北地区想在西安置业的朋友们，可以耐心看看这篇文章。
房价泡沫指标很重要，老杨体系是国内最全面、最深入的衡量房价泡沫的指标体系，主要有三个指标：房价收入比、租金收益率、房价短期波动因子。
房价收入比9倍
首先，我们看一下西安的房价收入比。
房价收入比，是拿西安 100 平米户型的平均房价，除以西安城镇地区平均家庭可支配收入。
其最低点在 2016 年，只有 6 倍；最高处是 2021 年的 13 倍。
2017 年之后，西安房价涨幅很大，反而推动着房价收入比攀升。
2022 年之后西安房价走弱，房价收入比同步下跌，2024 年为 9 倍。
2024 年成都的房价收入比好像是 10 倍，重庆的是 8 倍，西安正好介于重庆和成都之间。
不同国家、不同能级的城市之间，房价收入比不相同是很正常的规律，高能级的国家和地区房价收入比往往比较高。
需要看西安房价收入比过去的走势，我们最好把它指数化。
从过去十多年西安房价收入比的指数图来看，2024 年虽延续此前的下滑趋势，虽然只有 9 倍，但指数为 21。
处于零以上，这说明该指标偏高，或者说，从房价收入比指标来看，西安人买房还是有点吃力的。
2011 年到 2017 年，西安房价收入比指数为负值，买房相对容易些。
租金收益率2.2%
第二个指标，租售比，也即租金收益率，这在全世界都是衡量房价是否有泡沫的关键指标。
西安的租金收益率，过去十几年比较高的时候是 2013 年到 2014 年，达到 4.2%。
2017 年之后，随着房价大涨，租金收益率下降，因为房价涨幅远高于租金涨幅。
最低点出现在 2023 年三季度，跌到了 1.9%，之后慢慢回升，主要是因为房价跌幅大于租金跌幅。
最新数据，2025年二季度为 2.2%。
那么，2.2% 是高是低呢？有没有泡沫呢？
我们还是得把它指数化，指数化之后看得更清楚。
基本上从 2017 年下半年开始，指数就变成了负值，这说明数据偏低，即房价水平相比租金水平偏高。
2025年6 月为- 85，目前来看，西安的租售比有点过低，也就是说，房价泡沫还没有挤完。
房价周期波动已低估
第三个指标，是老杨独创的，我称之为房价周期性波动指数。
即把西安的房价涨幅或跌幅放在过去十几年的周期性变化过程中衡量，看房价涨跌幅是大是小，是否有泡沫。
下图显示，2014 年四季度到 2015 年、2016 年，直到 2017 年上半年，波动指数为负值，说明西安的房价被低估。
2017 年下半年开始，西安房价涨幅加大，开始滋生泡沫。泡沫顶峰出现在 2021 年 9 月，最高达到 210 点。
之后，西安楼市走弱，房价涨幅回落并转跌，房价开始了挤泡沫的历程。
终于，到了2024 年 11 月，西安房价周期波动指数进入负值区间，也就是说，按指标来看，房价泡沫已挤完。
房价泡沫挤完半年了
最后，把三个细分指标综合起来，得出能够衡量西安房价总泡沫波动情况的指数。
下图显示，2014 年、2015 年、2016 年及 2017 年上半年，西安房价泡沫指数为负值，即房价被低估，没有任何泡沫。
2017 年下半年开始小幅增长，2018 年泡沫快速膨胀，直到 2021 年三季度达到顶峰。
之后，开始了挤泡沫的进程。
2025年2月，西安房价泡沫指数开始进入负值区间，终于把泡沫全部挤完。
相比全国很多城市，西安房价泡沫挤完的时间节点比较靠后。
主要是 2017 年到 2023 年一季度，西安房价上涨时间太长，涨幅也非常大，导致房价收入比和租金收益率两个指标尚有点泡沫，但房价周期波动因子指标已明显显示泡沫挤完。
综合来看，目前泡沫已挤完，但也只是刚刚挤完。
按照过去的规律，泡沫挤完后，房价未必会止跌，而是会继续惯性下跌多个月份。
想在西安买房的朋友们，需要持续观察一年左右，才可能出现较好的购房时机。
好吧，一年之后我们再来重新分析。
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