9月15日“租售同权”落地！新规施行，房东租客权益明晰，别忽视

2025年7月21日，国务院发布《住房租赁条例》，将于9月15日正式实施。这是我国首部专门针对住房租赁市场的行政法规，标志着“租购同权”从理念走向法治化实践。

新规剑指押金难退、房东赶人、虚假房源、群租乱象等长期困扰租客的痛点，同时重塑房东责任边界。

新条例首次以行政法规形式构建了租客权益的全方位防护网，五大核心权力实现历史性突破。

居住安全权成为基础保障

新规第七条明确：厨房、卫生间、阳台、车库等非居住空间禁止单独出租，“鸽子笼”式隔断房将彻底退出市场。租客签约前可要求房东提供房屋结构图纸，并通过“住房租赁管理服务平台”核验房源合规性。

租客隐私安全权获法律明确保障。《住房租赁条例》第九条规定，房东不得擅自进入租赁住房，除非获得租客同意或遇紧急维修等法定情形，彻底终结了房东“持钥匙随时查房”的行业潜规则。押金保障也告别模糊地带，合同须明确押金数额、返还时间及扣减情形，房东无正当理由不得克扣押金。若主张扣减，需提供维修票据等实际证据，杜绝“提灯查验细微划痕”式的不合理扣款。

租金透明权实现制度突破

租客可自行办理合同备案，解决“房东拒备案致无法享受公共服务”的老难题。备案合同可作为申领居住证、提取公积金的合法凭证，北京公积金提取额度甚至因此提高30%。

退租保障权抵御暴力驱逐

房东解除合同需提前通知并留足合理腾退期（通常15-30日），换锁、断水电等逼迫手段被定性违法。遭遇此类情况，租客可起诉索赔搬家费、临时住宿费等损失。

新规在赋予租客权利的同时，为房东设立清晰的责任红线，经营模式面临根本性调整。

房源安全标准被前置强化。出租前需确保房屋符合建筑、消防、环保等强制标准，违规出租最高罚5万元。北京已明确“每间居住不超2人，人均≥5㎡”的底线，违规群租面临3万元重罚。

合同条款告别口头约定。押金扣减仅限“拖欠租金超15日”“损坏重大设施”等明确情形，“卫生不达标”等模糊条款无效。合同期内单方面涨价被禁止，调整需双方签订补充协议。

转租监管迎来严格规范：个人转租10套（间）以上需注册企业，租金纳入政府监管账户；委托托管公司时要核实监管账户公示，防范“高收低租”跑路风险。合规房东获政策红利：北京对三年以上长租合同房东减免10%房产税，杭州鼓励专业代管，江苏四年筹建61万套保租房。条例最大突破是将“租购同权”法治化，明确租购住房公共服务权利平等，备案合同成为子女教育等凭证，广州试点租房入学具破冰意义。

居住观念重构进行时。当租房权益获法律保障，性价比计算正在改变。以上海陆家嘴江景房为例：售价上千万，年租金回报率仅1%；若将首付款用于年收益4%-5%的理财，利息足以覆盖租金且规避三十年房贷压力。

当政策在顶层设计时，市场已探索出超越传统“买与租”的居住方案。

厦门“华雅·时代”项目推出 20年长租+固定低租金的居住权模式，免去高额首付，同等月租享受产权级品质，租满可优先续租。

这种创新源于残酷现实：房产占中国家庭资产77%，但近三年房价普跌30%，北京深圳部分区域房价跌回十年前。当房产从资产变成负担，灵活居住权成为理性选择。

尽管理想丰满，新规落地仍面临多重现实考验。

监管尺度待统一。全国涉及百万中介、千万房源，常州要求“单间人均≥6㎡且不超2人”，但多数城市尚未明确标准。

资金监管遇阻力。租赁企业需投入资金提升合规能力，中小机构可能被淘汰；个人房东监管更是难点。

同权落地需配套支持，教育资源不均或引发“租房择校热”，广州越秀等资源紧张区域面临平衡压力。新规标志居住文化转折：房屋所有权与居住尊严剥离，租客权益有保障，房东在规范中获稳定收益。房子未变，但租赁市场的游戏规则已彻底重塑