最高院：购买他人抵债房所签合同，也符合法律规定的排除执行条件

作者：周军律师.

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司法实践中，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条排除执行，均需满足“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的前提。

那么，如果是购买他人的抵债房所签合同，符合该条件吗，能否排除执行？

最高人民法院案例库入选案例《柴某贝、付某杨诉李某等案外人执行异议之诉案》中明确：

购房人 “在法院查封前已签订书面房屋买卖合同”，不仅包括与开发商签订的合同，还包括与所有权人及以房抵债的债权人签订的合同。购房人通过中介机构与以房抵债的债权人签订购房协议、支付购房款，在开发商同意的情形下完成更名并实际居住，可依据相关法律规定主张权益，排除执行。

本案焦点是：购房人与所有权人及以房抵债的债权人签订的合同，能否作为排除执行的依据。

本案中，在法院查封案涉房产之前，购房人付某杨、柴某贝已签订合法有效的书面买卖合同。2015年9月8日，张某芳与邯郸某泰房地产公司就工程款支付金额、方式等达成了以房抵工程款协议，按照欠付工程款的数额抵顶了案涉房产房款，张某芳基于抵销原有之债取得案涉房产的相关权益，后张某芳通过邯郸某房产中介进行房屋售卖。同年10月29日，付某杨、柴某贝在邯郸某房产中介公司与张某芳签订了《房屋买卖（置换）合同》，购买了案涉房产，该合同所载的不动产项目名称、房产楼牌号、面积、金额等均明确具体。11月6日付某杨向张某芳转账400000元。邯郸某泰房地产公司对张某芳与付某杨签订《房屋买卖（置换）合同》出售案涉房产的行为予以认可，并且为付某杨、柴某贝办理了更名手续，为二人开具了正式购房发票。

因上述行为均发生于法院查封之前，故应予认定在法院查封之前付某杨、柴某贝签订了合法有效的书面买卖合同并履行了购房合同的付款义务。。

付某杨、柴某贝所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋。付某杨、柴某贝夫妻二人所购案涉房产是为了自住，二人名下在邯郸市也没有其他用于居住的房屋，故该房产涉及公民基本的生存权，应当依法予以保护。而申请执行人李某的债权为高利率民间借贷债权，因此对于李某与邯郸某泰房地产公司之间基于民间借贷形成的合同法律关系，虽有生效判决予以确认，但从权利实现的优先性判断，申请执行人查封在后，已支付全部价款在先的购房人的权利应优先得到保护。

综上，付某杨、柴某贝在人民法院查封案涉房产之前已签订了合法有效的书面买卖合同，其所购商品房用于居住且二人已支付了全部购房价款，因此应对商品房消费者的生存权优先予以保护。

周军律师提醒，购买他人的抵债房，所签合同只要符合在法院查封前签订合法有效书面合同、合法占有房屋、满足价款支付要求、非因自身原因未办理过户登记，以及针对抵债房交易的特殊条件，如存在真实债权债务关系、抵债协议有效且抵债金额与房屋实际价值基本相当等，就可以排除执行 。遇到相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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