7月全国房地产回暖，新建住宅价格持续上涨，融资创高。

中指研究院监测显示，7月单月，房地产行业债券融资总额为713.9亿元，同比增长90.3%。其中，信用债融资规模456.5亿元，同比大幅增长104.8%，占比64%。7月债券融资平均利率为2.54%，债券融资平均利率同环比均下降。同时，7月份，全国百城新建住宅均价为16877元/平方米，环比上涨0.18%，同比上涨2.64%；百城二手住宅均价为13585元/平方米，环比下跌0.77%，同比下跌7.32%。

“冰火两重天、毒龙金刚转”！房地产未来总的特点就是这句话，简单解释下，冰火说的是新房涨价，核心地区大涨价，二手房降价，边缘地区大降价！毒龙是说为稳定房地产，后续预计进一步放宽融资，在土储、债券、保交付专项资金上继续发力，并持续降低杠杆成本！金刚钻就是为保持债务的可持续，后续预计会有可能对一定时期的二手房收房产税，对新房给补贴！当然，这只是我个人的预测而已，未来还是要看宏观政策的一揽子调节工具！

我简单和大家说下分析吧：

一、市场分化特点

百城新建住宅均价环比上涨 0.18%，但分化显著，简单而言，区域豪宅当道拉升平均数据，全国一线核心城市拉升平均数据！

比如，一线城市高端项目（如上海中海・云邸玖章、广州保利天奕）均价超 10 万元 /㎡，拉动一线城市新房价格环比上涨 0.36%；而三四线城市新房价格环比下跌 0.19%，连云港、阜阳等城市跌幅超 0.5%。这种特点，在二手房市场例最为明显，呈现全面承压特征，典型的先看前，不管后，百城均价环比下跌 0.77%，淮安、盐城等城市跌幅超 1.5%，反映出存量房 “以价换量” 的持续性压力。

而债券融资同比激增 90.3% 至 713.9 亿元，信用债占比 64% 且利率降至 2.54%，显示金融机构对房企信用认可度提升，简单而言，金融机构资产荒，放眼看去，又有抵押、又有政策、又不在乎利率的还是只有房地产！

当然，这一现象也与房企债务重组进展密切相关：融创、旭辉等头部房企境外债重组完成，境内债通过削债方案缓解流动性压力，带动民营房企融资规模同比增长 104.8%。此外，ABS 融资占比提升至 61.3%，越秀商业物业 ABS 等创新产品盘活存量资产，拓宽融资渠道，物业正成为地产的提款机，在当下物业包干制模式下，此举恐直接带来居民社区服务品质的下降（物业没钱了）。

最后，就是供需结构深度调整，高端改善型需求主导新房市场，120㎡以上户型成交占比升至 30%，北京、上海等城市高端项目去化率超 80%。与之相对，二手房挂牌量升至 198.2 万套，去化周期延长至 16.8 个月，刚需房源议价空间普遍扩大 5%-10%。现房销售占比提升至 35.6%，反映购房者对期房交付风险的规避心理。

二、政策面的“大补药”：

中央城市工作会议提出 “好城市 + 好房子” 战略，推动优质地块供应向核心城市倾斜。深圳将公积金贷款额度提升至 231 万元，杭州余杭区发放 5 万元购房补贴，都是这一政策的反应，其直接刺激了改善型需求释放，而专项债收储闲置土地 2900 万平方米，货币化安置比例提升至 40%，也形成约 1.2 万亿元购房需求。

此外，房企融资 “白名单” 扩围至 1500 万套在建项目，带动开发贷余额同比增长 12%。民营房企信用债发行规模创年内新高，新城控股、滨江集团等企业通过 “高溢价拿地 + 债券融资” 组合拳重塑市场信心，融资成本下降使房企利息支出减少约 15%，现金流压力边际缓解。

再次背景下，核心城市高端市场呈现 “量价齐升”：上海上半年 25 个高端项目开盘即罄，融创上海壹号院以 18.9 万元 /㎡单价刷新纪录。同时，房企通过产品升级（如绿色建筑、智能家居）实现了服务溢价，杭州招商蛇口杭序府等项目溢价率超 15%。这种 “品质替代” 策略在分化市场中形成差异化竞争力。

三、复苏基础的脆弱与风险

当下，我国三四线城市库存去化周期达 22 个月，较核心城市高 10 个月，部分城市出现 “新房降价 - 二手房抛售” 的负向循环。

并且土地市场冷热不均：TOP20 城市宅地出让金占比 66%，而三四线城市流拍率升至 35%。这种分化可能导致资源进一步向核心城市集中，加剧中小房企生存压力，并呈现出典型的"日本房地产特征“！

而融资可持续性也存疑，因为其7 月债券融资中 60% 用于偿还到期债务，新增投资占比不足 30%。部分房企通过 “借新还旧” 维持流动性，但销售回款率仅 58%，低于 2021 年的 75%。若下半年销售不及预期（惠誉预测全年销售面积降 5%），可能引发新的债务风险。

同时，美国 8 月实施的 “对等关税”，预计使出口企业利润可能下降 3%-5%，这会间接抑制居民购房能力。同时，当下的政策边际效应呈现递减，上半年大发力后，已出台的 420 余项地方优化措施中，约 30% 效果未达预期，如部分城市购房补贴申领率不足 20%。此外，二手房价格持续下跌削弱居民财富效应，可能进一步抑制改善型需求释放。

不过，核心城市在政策支持下，下半年新房销售或保持 5%-8% 的温和增长，但三四线城市降幅可能扩大至 10%。房地产债券融资规模预计维持每月 600 亿 - 800 亿元！

总体而言，房地产已经从“房子是住的，不是炒的”渐渐转变为“房子是住的，所以要住更好的”！当然，这是对有能力的人说的！

汪文灏Roy