观点直击 | 零售物业继续承压 九龙仓置业指减债仍然是重要方向

观点网 香港报道 8月7日，九龙仓置业今日公布中期业绩。面对动荡市况，公司董事会主席吴天海表示，公司未来会持续减债，并提升现有物业的竞争力，但暂时未见到市场有新投资机会。

2025年上半年，九龙仓置业的业绩不算太好。

资料显示，2025年上半年该公司收入减少1%至64.07亿港元，营业盈利减少 5%至46.84亿港元﹔当中投资物业收入减少3%至53.71亿港元，营业盈利减少 4%至45.28亿港元﹔酒店收入增加2%至7.66亿港元，营业盈利增加至4700万港元。

同时，九龙仓置业录得中期核心纯利同比微跌0.1%，至31.19亿港元。若计入投资物业重估减值净额51.18亿港元，中期亏损则为24.06亿港元，较去年同期蚀10.52亿港元再有所提升。

但该公司派第一次中期息0.66港元，较2024年中期派0.6港4元，按年增3.125%，派息比率维持在65%。

具体物业方面，期内，包括酒店在内的海港城中期收入及营业盈利变化不到1%，商场及写字楼出租率分别为93%及90%，较2024年中期的94%及90%，分别跌1个百分点及持平。

吴天海称，香港整体经济、零售，甚至餐饮仍然充满挑战，但次季市况出现反弹，惟趋势是否可以持续仍然是未知之数。而市场前景亦要视乎零售商的信心，其加强投资亦可以带动市况，两者相辅相乘，目前未敢明言下半年可以有突破性发展。

他又指出市场结业等消息较为夸张，从宏观数据看，零售业销售额跌幅达20%至30%，政府要思考是否竞争多了。但餐饮行业跌幅相较下较为轻微，仅是单位数上落，主要是中式餐饮受影响。

另外，期内时代广场整体收入跌15%，营业盈利下跌19%，时代广场商场及写字楼出租率分别为96%及90%，较2024年中期的94%及90%，分别跌2个百分点及持平。

吴天海指出，时代广场所在的铜锣湾区竞争激烈，旅客虽然回流，但多前往旺角及尖沙咀，而铜锣湾及中环的旅客人流减少，除了旅客问题，他坦言时代广场自身亦有缺点，这是集团需要面对及处理，但强调海港城占了集团整体收入70%至80%，认为只要海港城表现良好，便可以“交到功课”。

他提到，今年上半年的分成租金减少，导致收入下降，尚未见到明显好转，仍处于胶着状态。续租租金方面，下半年仍有下跌压力。

写字楼方面，吴天海表示，写字楼竞争在未来两、三年会愈来愈大，尤其是项目所在区域有新写字楼落成，亦要面对外区竞争，未来料租金会随行就市，中短期相信不会有突破发展。未来会借提升产品竞争力守住出租率。

另外，他提到虽然地缘政治紧张局势不断升温，并出现始料不及的经济挑战，但港股在资金持续流 入的支持下已重拾升势，显示金融业重现活力。如港元能保持竞争优势，且香港银行同业拆息维持低位，可望推动更广泛的经济发展势头，并提振消费意欲。

另一方面，启德体育园启用加上香港全年有多项大型盛事举行，预期可提升香港对旅客的吸引力。

九龙仓置业还表示，为应对波动的市场环境，集团维持审慎的财务管理措施。

包括将维持积极的管理策略和低杠杆比率，借此有效应对宏观经济逆境，并将继续严格筛选资本投资，倚仗其稳健的现金流和流动资金状况，在机会出现时能果断决策，得占先机。

但就目前而言，吴天海表示，减债仍然是集团重要方向，上半年息口回落，为公司节省了借贷成本，同时抵销了生意减弱的影响，因此增加了派息3%，派息比率仍维持在65%稳定水平。

期内，九龙仓置业债务净额再减9亿港元至333亿港元，创上市以来新低。借贷成本年利率由5.7%降至4.4%，节省幅度达27%，主要受惠于香港银行同业拆息(HIBOR)下跌。负债比率维持在17.6%。

吴天海指出，公司未来会持续减债，并利用余下的35%资金，提升现有物业的竞争力。

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