布局大湾区多年 湖南民企福天兴业闯入深圳旧改市场

观点网 湖南民企罕见闯入深圳旧改市场。

一个月前，深圳公共资源交易中心发布了深圳市龙岗区吉华街道三联社区土地整备利益统筹项目招标公告，该项目已经获得相关批准，经深圳市和生股份合作公司民主决议，委托深圳交易集团有限公司龙岗分公司采用公开招标的交易方式欢迎投标人参与项目投标。

从资料来看，这宗城市更新项目位于深圳龙岗区吉华街道三联社区，紧邻三联郊野公园、三联水库，可为村股份公司提供总计约12.55万平方米的回迁物业，涵盖厂房、宿舍和商业等多种业态，总估值达到23.9亿元。

三联社区土地整备利益统筹项目的中标方归属，一度引发猜测，不少业内人士此前笃信该项目最终仍将花落本土房企，毕竟当前市内重点关注的旧改项目申报主体基本均为深圳企业。

然而，8月6日公布的结果却出乎意料——来自湖南的福天兴业发展集团旗下公司成功中标，这一结果超出了市场此前的基本预期。

蛰伏数年的成果

这是一家低调布局大湾区业务的湖南企业。

观点新媒体查阅资料得知，拿下吉华三联土地整备项目的企业名为深圳市领瑞实业发展有限公司，其操盘者的身份为湖南福天兴业发展集团。

追溯股东构成发现，在2019年成立后，领瑞实业的首位股东为深圳市龙腾佳兆业实业发展有限公司，出资5000万元，占股比例100%；一年后，股东又变更为佳兆业旗下另一家公司——深圳市桂芳园实业。

2023年6月，佳兆业将领瑞实业股份转给广州远创房地产有限公司及深圳一号仓商城有限公司，前者持有80%，后者持有20%，后期一号仓也将手中20%股份转至远创房地产。

与桂芳园实业不同，远创房地产曾是广州华新集团子公司，2022年股东变更为广州聚信置地有限公司、长沙创骥企业管理咨询有限公司，以及福天兴业投资集团；两年后，位于深圳的吉联实业发展有限公司更替广州聚信置地，成为远创房地产的新股东。

截至目前，远创房地产大股东湖南福天兴业投资集团持股比例66%，吉联实业持股比例34%。

也就是说，自2020年以后，福天兴业投资集团就已经开始接触深圳城市更新项目。虽未在广深等地拿地建楼，但早已盯上旧改这块蛋糕。

资料显示，吉华街道三联社区土地整备利益统筹项目范围达到84.21万平方米，项目实施范围内历史遗留处理用地132.18平方米，已出让国有用地8.8万平方米，未完善征（转）地补偿手续用地共计75.39万平方米，将合计留用三宗地，其中包含两宗涉宅地块。

具体来看，三宗地块并不聚集，呈现三角形分布：留用土地02-06地块面积2.03万平方米，规划为二类居住用地，规划容积率5.8，总建筑面积11.72万平方米，其中居住建筑面积10.82万平方米，商业建筑面积3300平方米；留用土地01-09地块面积1.48万平方米，规划为二类居住用地，规划容积率5.7，总建筑面积8.38万平方米，其中居住建筑面积7.42万平方米，商业建筑面积2200平方米。

按此计算，福天兴业投资集团中标的宅地总建面超20万平方米。

此外，面积最大的留用土地05-03地块则规划为普通工业用地，规划容积率4.7，总建筑面积12.85万平方米，其中厂房建筑面积9.32万平方米，产业配套用房3.02万平方米。

在本次土地整备规划的审批范围内，还规划了教育设施用地，未来将落实一所27班九年一贯制学校。

深圳旧改玩家沉浮

自2005年成立至今，福天兴业投资集团的业务板块横跨地产开发、建筑设计、产业互联网

、文旅以及食品行业，但作为起家业务的地产项目并未走出大本营，开发项目均位于湖南省内：包括在长沙和国企经开集团联合开发的福天星河院子，以及滨江院子、藏郡院子；位于张家界的古庸院子、中央公馆。

值得注意的是，该企业还涉足商住地产项目，例如岳阳市的福天城、长沙的洋湖时代广场等。

因此，作为一家外来企业能够中标龙岗区吉华街道土地整备项目，实属市场意料之外。

但福天兴业投资集团并非第一家尝试锚定旧改机会“入深”的民企。早在2015年7月，碧桂园以股权收购方式获取坂田片区的两个安居房项目地块（龙岗坂田荣汇工改保项目72%股权）进入深圳，此后形成了一线事业部、莞深区域、惠深区域三个团队抢地的格局。

由于招拍挂竞争激烈，三个团队主要转向收购或合作形式介入旧改，以此巩固中长期土地储备。据观点新媒体不完全统计，碧桂园涉及的旧改项目包括老围村片区更新单元、上坪村旧改、爱联新屯片区改造、水一村更新单元、下早片区（地块二）城市更新单元等。

还有一家倒在历史车轮下的企业比碧桂园更早进入深圳——恒大。

2011年，恒大力压万科等深圳房企，以16.6亿元的价格收购深圳建设（集团）有限公司71%股权，进入深圳市场。通过这一笔收购，恒大新增持有多幅位于深圳、东莞市中心的旧改土储，譬如深圳罗湖区建设集团大院项目和蔡屋围项目。

此后，恒大又先后从国香地产、玉湖集团、向南实业、建滔化工等企业手中接连收购多宗旧改项目。据观点新媒体此前报道，在2021年以前，恒大深圳旧改项目接近60宗。

时光流转，恒大暴雷之后，旗下旧改项目正在寻找新的接盘方。2022年，曾经的“旧改代表项目”深圳饼干厂被招商蛇口接盘：2025年2月28日，深圳市南山区原联合饼干厂城市更新项目完成单一来源谈判工作，中标成交人确认为深圳招商蛇口华湾地产开发有限公司。

据悉，深圳招商房地产与招平淳华将共同投资成立合资公司作为项目的操盘开发公司，项目公司注册资本金暂定为1亿元，深圳招商房地产持股51%，招平淳华持股49%。

这成为当下深圳旧改逐渐重回本土房企改造的起始点。

观点新媒体盘点近期深圳较受关注的12宗旧改项目，包括1宗拆除重建类项目，2宗计划调整项目，4宗土地整备类项目，1宗集体资产交易项目，背后申报主体均为深圳本土企业。

其中，光明区玉塘街道礼志产业园城市更新单元的申报主体为礼志实业（深圳）有限公司；龙岗区平湖街道白坭坑旧村片区城市更新单元申报主体为深圳钜苍房地产有限公司；罗湖区黄贝街道罗芳村城市更新单元由深圳京基集团主导开发；坪山区碧岭街道安田片区城市更新单元由深圳卓越集团主导开发。

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