是不是该卖房炒股了？

今天从房子说起。

前些年一直在处理手头的房子。楼市跌得非常厉害。

从最高点到最低点，北京的房子跌幅20%~30%。南京的房子，跌幅30%~50%。

房子有没有跌到位，或者说该不该持有。我的判断方法很简单，看租金。

租金反映了市场最真实的需求。如果租售比（实际净租金/房价）都没有2%，那大概率不值得持有。

比如一套100万的房子，每年租金2万。减去物业费、供暖费（北方有）、中介费、空置期、每年摊销的维修费，实际净租金1.8万。

那么这套房的租售比为1.8/100=1.8%。

这个租售比下，并不值得持有。

目前大行存款利率在1%左右，小行存款利率不到2%。

国债收益率10年期1.7%，1年期1.3%。

存款和国债的收益是稳定的，本金是无损的，但房子的租金和房价是浮动的。

因此，房屋的租售比至少应该达到银行存款或债券的1.5~2倍（2%以上），否则就不用看了。

当然，这里说的是普通住宅。对于豪宅和大别墅，价格取决于辐射区内最富有人群的购买力，和租房市场关系不大

从上述标准出发，根据我的观察，国内大部分房产并不具有投资价值。多数房子的租售比都不到2%。

当然，相较于3～5年前，楼市泡沫已经消化了不少。2021年～2023年的房价高位，不少房子的真实租售比甚至都不到1%。

还可以把楼市和股市做个比较。

实际上，把租售比反过来，其实就是楼市的市盈率。

假设全国楼市未来达到较为乐观的2%租售比，那楼市的整体估值就是50倍市盈率PE。

而目前A股的整体PE约为20倍。

对于大盘股，即使去掉银行、煤炭能源等低估值公司，PE也仅有22倍。

哪怕是近年大涨的小盘股，比如中证1000这个级别，市值在100亿～200亿的小公司，PE也就40倍。

以上还是建立在诸多成长股暂时不赚钱、周期股短期不赚钱，部分稳定股趁着大环境不佳洗财务澡的基础上。

总之，无论跟债券、存款比，还是跟股市比，当下的楼市都缺少投资价值。

不过，这里有个未来发展的问题：假如经济回升、租金上涨，楼市租售比不就提高了嘛，也会变相拉升房价。

可真等到那时候，A股涨幅必然只会更大。

因为股市的估值更低，对经济的灵敏度更高，而国人的观点也在悄然变化。

其实，咱们可以参考美国2008年的次贷危机（次级房贷）和日本1990年的楼市崩盘。

这也是过去50年，超大型经济体最大的两次楼市崩盘事件。

下图是次贷危机前后美国房价（蓝线）和标普500（黄线）的走势。

美国楼市2006～2007年见顶，2012年见底，用时5～6年。底部起，楼市年均涨幅在6%左右。

美股2007年见顶，2009年完全见底，用时2年。底部起，美股年均涨幅在12%左右。

下图是1990年崩盘前后日本房价（蓝线）和日经225（黄线）的走势。

日本楼市整整跌了23年。1990年前后见顶，2013年才完全见底，用时23年。见底后，涨幅几乎可以忽略不计。

日股1990年见顶，2003年见底，下跌用时13年。见底后尽管还有所波动，但直到今天，年均涨幅在7%左右。

另外，之所以日股下跌时间很长，是有其特殊性的。日股在泡沫破灭前，可是20年涨了20倍，年均上涨16%，属于超级泡沫。那可不是A股甚至美股能轻易碰瓷的

由此可见，无论日本还是美国，楼市崩塌后，股市的表现都要远远好于楼市。

股市见底所需时间，在楼市的1/3~1/2。而股市见底后的涨幅，要远远高于楼市，大约每年比楼市多6%。

从这个角度出发，A股2021年牛市见顶，2024年熊市见底，下跌用时3年。那么楼市可能要到2027年前后才会完全触底。

当然，无论楼市何时触底、怎么触底，对于我们来说并不重要。因为在此之前，我们早就借助股市实现了财富的稳健增长。

最后特别声明，本文非马后炮。

2021年楼市最高位，我的文章标题是：《押注房价永不下跌的人，终会付出沉重代价！》

2024年9月24日的2700点，我的文章标题是《今天起，A股和楼市的投资逻辑彻底改变！》

只可惜，很多人就是不愿意相信。因为他的屁股在楼市里，他宁可像鸵鸟一样把头钻在沙子里，假装什么都没有发生。

直到股市上涨到4000点，直到楼市再跌个3年

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个人持仓：40%指数基组合（以及主动基和四足鼎立）、15%纳指、10%恒科、15%风雨不动安如山、5%股票、15%中小银行存款。保持不变。

投资机会：格指2.06，投资机会为A-（投资机会从好到差为S、A、B、C、D）。

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