商铺租金下跌了，为啥餐饮人却笑不出来？开店老板说出背后实情

一纸合同锁死高额租金，市场下跌中他们成了最受伤的人。

最近，全国多地传来商铺租金下调的消息。这本应是餐饮人的利好消息，然而在苏州经营咖啡馆13年的阿沐却怎么也高兴不起来。

他的咖啡店位于一栋商业楼的三楼，面积280平米，年租金12万元，比周边条件相似的商铺高出约30%*。尽管周边商铺租金已下跌6-7成，房东却对他的降租请求置之不理。

阿沐的遭遇并非个例。2023年中，石头在佛山禅城开的烤肉店，100平米店面年租金高达13万元，而周边同类商铺年租金已降至9-10万元，甚至部分位置不到8万元。石头拿着市场调研数据与房东协商，却遭断然拒绝。

01 租金倒挂，餐饮人的新困境

当全国多地商铺租金普遍下调时，那些仍在履行合同的餐饮商户发现自己成了“高租金钉子户”。市场空铺租金一路走低，但在租商铺的租金却被合同“钉死”，形成明显的租金倒挂现象。

在南京经营私房烘焙馆近7年的暮雨对此深有体会。两年前续租时，合同中明确写入 “每年租金递增2%”的条款，这在当时租金普遍上涨的环境下似乎合理。然而从去年底开始，周边空铺增多，房东纷纷下调租金招租，暮雨的门店却因“递增机制”，成了整个商圈租金最高的商户。

“按合同来，不想租的话给你一个星期时间搬走。”当暮雨找房东谈降租时，对方这样回复，吃准了她“老店舍不得搬”的心理。

数据显示，2024年全国重点27城600多家样本购物中心平均空置率创近四年新高，有10%购物中心的出租率低于80%。2025年上半年，杭州全市购物中心平均租金与出租率同步下行；重庆市场二季度大型餐饮品牌闭店数量增加，全市平均租金环比降0.41%，空置率升至10.36%。

02 进退维谷，搬迁的沉重代价

面对客流下滑、租金高企的双重压力，搬迁似乎是理想选择，但现实往往更为残酷。

暮雨的客户大多是附近三五公里内的老街坊，靠口碑和熟人推荐维持生意。“如果换地方，很多人可能就找不到了，或者觉得麻烦，慢慢就不来了。一旦失去这批稳定的老客，重新积累客流谈何容易？”搬迁意味着从零开始，她只能咬牙苦撑。

对于尚未回本的新店，搬迁带来的损失更为惨重。

一年半前，索索接手了一家地铁口的螺蛳粉店，支付了7万元转让费。她与房东签了3年合同，每月租金1.2万元，押金3个月，加上装修和设备购置，初期投入超过20万元。

去年底开始，整条街道的客流比高峰期下降两三成，“以前中午排队，现在经常一整个小时没几桌人。”索索发现，附近同等面积的商铺月租金已降到8000元，还免收转让费。

搬迁或转让？合同才履行一半，提前搬走意味着三万多的押金和20多万的初期投入都将打水漂。“周边的空铺都是免费转让，谁还愿意花几万接手我的店？”索索苦笑道。

在成都经营火锅店的阿桥面临类似困境。提前解约不仅押金收不回，还要赔偿高额违约金，仅违约金就接近半年租金。“合同还有两年，只能硬着头皮撑下去。”

03 行业变局，餐饮品牌战略转向

餐饮市场持续洗牌背景下，商铺出租变得不再容易，降租、空置现象越来越普遍。与此同时，多个知名餐饮品牌开始将战略重心从规模扩张转向经营质量提升。

呷哺集团将2025年定位为 “产品品质年”，强调“重质不重量”，停止盲目扩张。今年2月，喜茶宣布拒绝门店规模内卷，暂停接受事业合伙申请。

6月，蜜雪冰城对全国新开门店布局进行优化调整，释放出放缓整体开店节奏的信号。海底捞董事会副主席周兆呈也表示“会谨慎把握加盟的速度和节奏，而不是追求数量。”

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇指出：“餐饮行业作为过去几年零售业态的‘主力选手’，正在经历显著的变化，大餐饮和中餐饮因为利润率不断下调，开店态度变得更为谨慎，与过去两三年相比有颠覆性改变。”

在大品牌扩张放缓、市场竞争加剧的背景下，业内人士直言，如果商铺租金不降，下半年还会有一批餐饮人闭店离场。这将导致商铺租赁需求进一步下滑，房东赚钱也变得更困难。

04 拯救“租金钉子户”，路在何方？

面对这一困境，餐饮经营者需要更灵活的租赁策略，房东也需要转变思维。业内人士建议，餐饮人在签约时应特别注意租金递增条款和违约金条款的设置，避免在市场下行时陷入被动。

在合同谈判中，可以尝试加入“市场租金调整条款”，约定当周边同类物业租金出现较大幅度下降时，双方可重新协商租金水平。也可以采取“固定租金+浮动租金”的模式，浮动部分与门店营业额挂钩，共同分担市场风险。

房东方面也应认识到，在空置率上升的市场环境下，留住现有租客比寻找新租客更为经济。给在租商户适度调降租金，虽然短期收益减少，但能避免空置期损失，同时降低租客流失带来的重新招租成本。

部分商场已开始尝试更灵活的租赁模式，如“底租+提成”模式，在保证房东基本收益的同时，让租金与商户经营状况挂钩。还有的推出“创业扶持计划”，为新兴品牌提供前期的租金优惠，共同培育市场。

餐饮品牌们正集体转向“重质不重量”的策略：呷哺集团将2025年定位为“产品品质年”，喜茶暂停接受事业合伙申请，蜜雪冰城优化新开门店布局，海底捞谨慎把握加盟速度。

业内人士预测，如果商铺租金不降，下半年还会有更多餐饮人闭店离场。面对空置率上升的商铺市场，房东们开始意识到留住租客比寻找新租客更经济。

暮雨还在等待市场回暖，索索在计算着何时能回本，阿桥则望着火锅店发愁剩下的两年合约。他们共同构成2025年中国餐饮业最真实的生存图景——在租金与市场的夹缝中，寻找一丝喘息的空间。