空置率近30%、一线最高！深圳写字楼最难租的是这个片区！

终于，连开发商都不想再建写字楼了。

前几天，华发在宝安沙井拿地5年后，7宗商业用地被深圳拟以44.05亿收回。而这些地块中，就包含了用作商办的部分。

华发在公告里直言：

“商办项目开发周期长、资金占用大、变现周期长，可能制约公司其他业务（如住宅开发、现金流周转）的拓展。”

而在7月初，深圳就拟以68亿的总价收储 “第一高楼”深港综合体项目，这一项目规划了高度不低于300米的超高甲级写字楼，但已停滞数年。

实际上，房企不愿接手写字楼的根本原因或是：空置率太高了。

据戴德梁行 数据：

截至2025年中，深圳甲级写字楼空置率达到约27.8%——在四大一线城市中最高。

这意味着，外观靓丽、地段优越的写字楼，其实已经接近1/3在空置中。

而同时，深圳甲级写字楼平均租金是160.1元/㎡·月，在一线城市中排第三，仅高于广州的123.5元/㎡·月。

▲数据来源：戴德梁行

你周边的写字楼都怎么样了？

猜一猜哪个片区的空置率最高？

租金连跌7年

二手房源仅售0.8万/㎡！

在刚刚过去的7月，多家机构出炉深圳上半年写字楼市场报告。

整体上，深圳甲级写字楼的空置率在25%-28%区间，波动上升中。

而相反的是，租金在不断下滑。

据@高力国际数据，租金从2018年巅峰期的280元/㎡·月，下降至如今的139元/㎡·月。

降幅达到了50%，堪称腰斩。

▲近年深圳写字楼租金、空置率走势 | 数据来源：高力国际

而更难的是，接下来租金还要继续降。

@戴德梁行 数据显示，上半年的深圳甲级写字楼吸纳量仅约6.7万㎡，但新增供应却达到了23.5万㎡。

目前，深圳甲级写字楼的存量已经超过860万㎡，并且今年还有122万㎡要投入使用。

或许，明年深圳甲级写字楼的库存就要突破1000万㎡了。

▲深圳写字楼供应量远超吸纳量 | 图源：戴德梁行

再仔细看，今年的写字楼租赁交易大多是搬迁需求、而非新增需求。这或许也反映出不同写字楼项目之间，竞争较为激烈。

▲今年写字楼主要租赁成交 | 数据来源：莱坊研究部

“我们已经开始打价格战了。”

南山科技园某位甲级写字楼的运营人员表示，“现在很多租户会货比三家，用周边价格更低的项目，来要求我们项目降价。”

她无奈道，哪怕企业真的确定要租，也并不保险，“有些小型公司的租期只有一年，但可能半年都没撑到，就要倒闭了。”

“下半年我们可能会更受影响。”

运营人员表示，目前他们的运营情况还可以，但随着企鹅岛投入使用，他们有数层的租户也会跟着搬走，“对我们来说，冲击还是挺大的。”

就连租客也感受到了这种氛围。

“我们这栋办公楼的租金已经从70多一平，跌到50一平了，但还是没办法，不断有公司搬走、倒闭。”有福田的写字楼租户唏嘘道。

在此之下，深圳写字楼的售价只有住宅的4-5折。

据中原地产数据，2025年7月，南山写字楼的售价低至3.8万/㎡起、宝安低至1.8万/㎡起。

二手房源价格更低，罗湖已出现低至0.8万/㎡的老旧写字楼。

▲各区一手、二手写字楼售价 | 图源：中原地产、Office甄选

各大CBD空置率曝光

这里最高超40%！

那么，现在哪个片区的写字楼空置率最高呢？

据@莱坊 数据，截至二季度，深圳八大片区的写字楼存量、租金与空置率情况如下：

▲各大CBD租金与空置率情况

其中，空置率最高的是南山蛇口，高达41.3%。

这一片区，光是近年逐渐落地的总体量约170万㎡的太子湾广场项目，就规划了超60万㎡的商务集群、约6栋写字楼。同时也容易快速增加办公空间，拉高片区空置率。

▲太子湾广场约308米地标效果图

接着是大家熟悉的前海，空置率约35%。

前海几乎是全新区域，新建大厦众多，如前海中冶大厦、太平金融大厦、前海大厦、中集前海国际中心……所以，前海之前一直都是深圳空置率第一片区。

不过，因为政策优惠，以及还有部分企业的自持大厦建好后，也逐渐搬迁进来，比如微众银行、顺丰总部等。

▲前海写字楼林立

再是罗湖，空置率约30%。

过去罗湖的空置率比较低，如今空置率提升，有可能是因为片区旧改带来了不少甲级写字楼，比如中信国际大厦、城建云启大厦、城脉中心等等，未来还要建设湖贝塔、云投大厦等等。

▲罗湖在建超高层写字楼

租金下跌最明显的，则是福田车公庙片区，目前租金下跌约8.3%，至147.5元/㎡·月。@莱坊 透露，这是由于部分企业正在外迁，片区内写字楼竞争压力大而不断降价。

南山前海租金约133.1元/㎡·月，降幅约4.5%，源于区域内新增供应大、多采用价格优惠、定制化装修等吸引企业入驻。

南山科技园租金也下降了约3%，目前为134.6元/㎡·月，或是受头部企业外迁影响。比如腾讯旗下的微众银行搬出后，就连周边的住房租金也随之下降，写字楼租金下降也是情理之中。

你觉得未来哪个片区最能吸引企业？

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