从15%首付期房看购房风险，好房子特征大揭秘

首付15%意味着6倍的杠杆，期房买卖并非现房交付，本质上类似期货交易。而且，你不是全款买房，而是负债交易，背着贷款进行买卖。若把月供拉满30年，就需要借出未来30年持续的现金流，这种6倍杠杆的期货交易，怎么看怎么算，都是风险极高的操作。然而，现在不少人以15%首付购买期房，就是处于这样的状况。

虽然鼓励消费，因为你的支出就是别人的收益，能带动资金流转，但要在合理区间内消费，不能透支未来。钱是兑现劳动价值的工具，哪有那么多大水漫灌，哪会轻易水涨船高呢？你刷个卡签个字，人家这一刻就拿走你的钱以及未来30年的青春价值去享受、体验生活了，提前占有了别人未来的劳动果实。

过去15年，我们可以说是盲目举债，动用六个钱包买房，拿着老头老太的养老金、退休金去消费。这样夜夜笙歌、通宵达旦地狂欢，第二天起来必然头疼，需要很久才能缓过来。真正聪明的人会选择不参与这场狂欢，不管是主动还是被动的。

我就属于被动不参与的那种，如果当时兜里多5万、10万，我可能就投身餐饮行业了，至少对我来说躲过了一劫。选择大于努力，大家不要否认这句话，人家拿走你的钱和未来30年的现金流去享受了。

那些所谓的大水漫灌、水涨船高，都是无稽之谈。市场的惯性太大，像小家长一样刹不住车。但上头的“大家长”头脑清醒，知道不能这么做，哪怕头疼也要刹车。今天的钱今天花会很开心，可要是把明天、后天甚至20年后的钱今天都花了，那就不叫开心，而是狂欢狂乐，泡沫就是这么产生的。要知道，欲使其灭亡，必先使其疯狂。我们既是受害者，也是始作俑者。

其次，我们鼓励有能力的人多买房、多消费，这当然很好。但对于普通人来说，兜里的钱最多也就够买一套两套房子，怎么选择就至关重要了。什么是好产品、好房子呢？怎样让兜里的钱实现价值最大化，这才是关键。

2025年房地产行业新规后的标准是：零公摊，得房率大于百分之百，层高3米，没有超高层住宅，最好是六七八层，一梯两户，人车分流，车库配比1∶2，容积率2以内，小区绿化动静分明，有人车分流，有花园、健身运动等功能区。

最重要的是精品现房，没有期房，买了直接能用、直接能住，所见即所得。这样的房子才叫好房子。但就这些基本条件，在每个城市里能符合的产品少之又少。除此之外，除了小区房，农村的独栋、美国郊区大别墅、日本的一户建也是好房子。

所以我很明白，为什么那么多进城务工的农民，再怎么努力也要在老家盖一栋自己的房子。一套房子70年产权，一般人差不多20 - 30年就要换一套或者拆拆改改折腾一番。

房子绑定了婚姻和学位，也成了现在很多人不婚不育的被迫选择。现实中没几个人愿意租房结婚，一说租房结婚、租房生娃，要么丈母娘暴跳如雷，要么根本等不到见丈母娘那一步。房子其实就是纯粹的消费品，刷个卡签个字就完成交易，它可以批量建造，第一批房子一两年就能建成，就是一个纯粹可复制的工业消耗品。

生活是自己的，贷款也是自己的。没有外债，没有贷款，没有超前消费，不用信用卡，不用花呗借呗，我只有这样才能睡得安稳。我肚子没那么大，就不吃那么多。