北京首个全现房楼盘！能建东誉府98套入市：300万起验资 80%得房率低于行业均值

北京首个全现房销售新盘能建・东誉府亮相，300万-500万元验资门槛与80%得房率引发关注，其“所见即所得”的优势与产品设计的时代差距，折射出现房销售模式在京城的初探图景。

98套房源设300万-500万验资门槛 东三环区位成定价支撑

作为北京首个实现全现房销售的新建商品住宅项目，能建・东誉府历经四年打磨后正式开门迎客。据实地探访，该项目实景样板间已开启预约看房，购房者需提供300万—500万元的资产证明，而这样的门槛设置，与项目仅98套的房源量、东三环至东四环间的核心区位密切相关。

从区位来看，项目优势显著。它地处东三环与东四环之间，紧邻地铁7号线九龙山站、14号线平乐园站，步行至合生汇仅12分钟，周边还有陈经纶帝景分校、北京第二实验小学（朝阳学校）、和睦家、朝阳医院等，教育及医疗资源较为完善。周边经纪公司信息显示，项目周边无在售新房，北侧珠江帝景二手房挂牌价9.3万元/平方米，住总香榭8号、广渠金茂府二手房挂牌价在11万-12万元/平方米之间，而该项目限价10.66万元/平方米，160平方米四居室单套总价不超2000万元，在今年北京市场供应的众多项目中具有一定性价比。

2021年拿地11.4亿试点现房 4年后9月开盘10月交付

北京市规划和自然资源委员会土地交易信息显示，该地块于2021年12月由葛洲坝以11.4亿元竞得，成交楼面价约2.8万元/平方米，当时试点全现房销售，虽此前成都、杭州出现过全现房销售地块，但北京尚属首次，这也是项目拿地四年后才入市的原因。目前楼体已封顶，预计9月开盘、10月交付。

160㎡户型4.55米面宽居中等 80%得房率低于行业均值

户型设计上，160平方米户型采用南向四面宽设计，与朝阳区新开盘项目保利・朝观天珺一致。客厅面宽4.55米，逊色于保利・朝观天珺的5米与金茂・满曜的6.3米面宽，但优于北京隅・东序的4.2米面宽，具备一定竞争优势。

不过，项目也存在有待提升之处。案场销售介绍，160平方米户型得房率最高80%，与近期新房约90%的得房率有明显差距。合硕机构首席分析师郭毅认为，作为小型社区项目，其得房率差距符合预期，尤其是100平方米左右小户型采用一梯两户设计，得房率超80%。此外，因地块总面积较小（约1.3万平方米，地上建筑规模约4万平方米），社区内景观花园面积约5000平方米，园林绿化面积仅4300平方米，花园略显局促；会所、阳台、架空层等当下热门设施缺位，室内附赠电器数量偏少。且项目交付样板间中的烤箱、洗碗机、厨余粉碎机等未纳入赠送范围，语音控制开灯、开启窗帘等全屋智能功能也未配备。

3.05米层高达标"好房子" 合规现房仍具性价比

值得注意的是，项目部分指标达到“好房子”标准，如居室层高达3.05米，超过标准中3米的要求；楼体外立面使用铝板材质，与当下新房项目一致。上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，即便未完全按“好房子”标准打造，合规开发的现房项目仍具备较高性价比，若规划存在弱势，企业在定价环节合理优化至关重要。

即买即住省2-3年租金 现房模式受婚房群体青睐

“所见即所得”的现房交付模式是项目一大卖点。购房者李冬雪表示，购买现房无需等待漫长建设期，可快速装修入住，尤其适合置办婚房人群，能节省大量时间成本。同时，现房销售的房价、税费等可即时核算，无需承担期房等待期间的租金与房贷双重压力，资金规划更稳妥。

郭毅指出，对于“卖旧买新”的购房者，现房销售可节省2—3年期房空档期的租金成本，实现即买即住；房屋品质、户型采光等实景可见，避免期房预期与实际不符问题；周边配套距离可实测，让有配套需求的家庭更安心。

2025上半年现房销售占比35.6% 5-10年或成主流

中指研究院数据显示，2025年上半年现房销售好于期房，占比升至35.6%。2025年1—5月，商品房期房销售面积2.3亿平方米；现房销售面积1.3亿平方米，同比增长13.2%，占总销售面积比重35.6%，较2024年全年提升4.8个百分点。

郭毅认为，从中长周期趋势看，现房销售会成为市场成熟阶段的趋势，但当下仅适合部分项目，如城市核心区、体量不大的地块及开发商资金实力雄厚的项目。这类项目开发周期长，像能建・东誉府凭借优越地段，即便产品调整也能突破市场。中国城市房地产研究院院长谢逸枫则表示，随着购房者法律意识、对房屋质量关注度及自我保护意识提升，对现房的要求与期望或将高于期房，基于对房屋质量的保障诉求及对延期交房、项目烂尾等风险的忧虑，现房销售有望在未来5—10年内成为主流交房方式。

结束语：能建・东誉府的入市，既是北京现房销售模式的一次实践，也反映出市场对“所见即所得”住房需求的呼应，其后续表现或将为京城房地产市场的发展提供新的观察样本。

（内容综合自北京商报、东誉府官网）