杭州最有“钱景”的区域，华润、龙湖、K11太拼了！

商圈观察

来源 · 赢商网（ID：winshang）

作者 · 熊舒苗 编辑· fufu

封面&头图来源· 视觉中国

图片来源 · 项目官方、政府网站

近几年，杭州大城北，加速起势。

作为杭州城市发展战略的核心板块之一，大城北跨上城、拱墅、余杭、临平四区，面积大、积淀深、项目多，是杭州“后亚运时代”推动城市能级跃升、践行国家文化战略、探索有机更新模式的核心引擎。

2024年，《大城北地区国土空间规划（2023—2035年）》获得批复。随后，《杭州市大城北地区规划建设三年行动计划（2024—2026年）》（以下简称《计划》）落地实施，计划三年累计完成投资超过1000亿元。

杭州这片曾经的工业重地，正成为城市商业能量爆发的新增长极。人口加速导入、产业逐步成型、配套不断完善，以城北万象城为代表的新商业项目陆续开业，杭州商业格局因之加速演变。

01.

从135.5k㎡→308k㎡

杭州大城北明星mall集结

大城北，曾是杭州工业的代名词。

依托运河这一经济动脉，这里早在明清时期就已发展出仓储物流、手工业集群，工业基础深厚。20世纪50年代起，发展成杭州工业核心区域，杭州钢铁厂、 杭州炼油厂、半山电厂等大型企业聚集于此，产业格局以重工业为主。

2000年起，大城北“壮士断腕”，淘汰数百家工业企业，开启转型之路。2014年大运河成功申遗、2019年杭州“北建”战略确立，吹响了大城北蝶变的“集结号”。

原工业遗存上，生长出京杭大运河博物院、大运河未来艺术科技中心等先锋艺文地标，同时以数字经济为核心打造传媒、健康、生活等产业，引入顺丰、联想、浙数文化、58同城、招商蛇口等领军型企业。

此外，落地优质医疗、教育、交通资源，建设了大城北中央景观大道、运河湾、运河生态艺术岛等公共空间，打造宜居宜业宜游的活力新城，吸引大批“新杭州人”涌入。

杭州市规划编制中心数据显示，大城北14-35岁的青年常住人口近65万人、本科及以上人口超过25万人，是杭州青年最为集聚的区域之一，拥有超强的人口虹吸力。

杭州大城北范围图

据2024年发布的《计划》，杭州大城北地区规划面积从最初的135.5平方公里向北扩展至308平方公里，覆盖上城区、拱墅区、余杭区、临平区；重点建设范围为绕城高速公路以南区域，面积约150平方公里；核心区范围，主要集中在拱墅区、余杭区，面积约21.3平方公里。

杭州大城北建设范围不断扩容，背后是政府层面的强政策支持。基于产业基础、人口虹吸效应，大城北吸纳优质年轻人才安家落户，为城市发展注入活力；依托运河工业遗产，大城北文旅大有可为，亦是杭州旅游新增长点。

从商业发展来看，大城北地区共涉及10个商圈，运河两岸的运河路商圈、信义坊商圈，以及围绕“祥园路”、“新天地街”地铁站发展的祥园路商圈、城北商圈项目分布最为密集。

杭州大城北重点范围商业分布图（大致范围）

图片来源：城市商业地图投资研策系统

据赢商大数据统计，目前杭州大城北地区已开业购物中心、独立百货共有32个，商业街、文旅商业10个，总体量约300万㎡，当中95%以上位于“重点范围”。

具体来看，大城北商业以中档、大众化为主，近五年开业商业增量约占总存量1/3（购物中心+独立百货），与杭州城市整体现状基本保持一致。典型项目杭州大悦城、杭州城北万象城、杭州新天地购物中心，均为赢商股份《杭州人气购物中心排行榜TOP20》常客，足见板块商业活力。

据赢商网观察，杭州大城北商业自带“光环”，同时基于文旅基因和生态资源优势，有着鲜明的个性特征：

• 知名商业地产企业旗下项目云集：集齐华润万象生活、大悦城、百联、龙湖、宝龙、吾悦、招商蛇口、新世界、万科等众多名企项目，妥妥的巨头“必争之地”。

• 围绕地铁站点开发，强调交通便利性：如城北万象城位于地铁4号线、10号线杭行路站上盖；新天地购物中心位于地铁4号线、3号线新天地街站上盖；金地广场负一层无缝接驳地铁4号线、10号线交汇的金家渡站。

• 发挥文旅资源优势，突出文旅特色：以运河为轴线，杭州市商旅集团(市运河集团)旗下运河投发公司，将大兜路历史文化街区定位为“禅意”生活、小河直街历史文化街区定位为“文艺”生活、桥西历史文化街区则是“非遗”生活、更有运河天地的“摩登”生活，根据定位进行品牌组合，形成有辨识度的文旅商业。

• “公园+商业”，商业空间与生态景观融合：如城北万象城紧邻的玉湖公园，打造了七大景观空间，生态条件好，通过空中廊道串联地铁站点与商业体，K11 Select也落户在此；城北招商花园城融合TOD（公共交通）、POD（生态公园）、COD（市民文化）。

02.

大城北三大重点板块

商业项目一览

以京杭大运河为中心，大城北有三大重点建设片区，分别是杭钢旧址片区、运河沿岸片区、良渚新城玉湖片区，为政府集中优势打造的示范样板区，主要位于规划的“核心区”内。

杭钢旧址片区

杭钢旧址片区东至临半路，南至金昌路，西至康贤路，北至独城路，总面积1.38平方公里，重点改造提升杭钢工业遗存设施，建设杭钢站TOD、中小学、安置房等周边配套，从“工业锈带”焕新成年轻时尚的“生活秀带”。

“贯彻落实省委主要领导关于“找准工业遗存保护和利用的结合点，下功夫做好业态创新的文章，让工业遗存焕发新活力”的指示要求，努力将大运河杭钢公园打造成生产、生活、生态“三生”融合的数智文创产业新高地和文化休闲旅游目的地。”

——2025年6月杭州市人民政府《杭州市大城北规划建设工作情况的报告》

杭钢旧址片区示意图

杭钢旧址片区中，总投资近百亿的大运河杭钢公园，是集工业遗存保护与“数智+文创”于一体的产商融合的创新园区。目前，一期工程已于今年4月28日建成开放，含公园绿地、文化设施和体育设施。

大运河杭钢公园地图

1号高炉累计招商签约32家优秀企业，签约面积约4.3万平方米，开业率95.2%，包含全国首家布兰兔餐厅、人宠共享空间PETS ROCK、一尺花园、茉莉奶白、101CAMP、TMG健身房等商户，“五一”小长假期间累计吸引游客4.3万人次。

这里有约4.5万平方米的户外中央草坪，是可承载各类活动的百变空间。项目制定了全年不少于200场活动的运营计划，相继推出“Play Ground”潮流生活嘉年华、“音乐季”“户外生活季”等系列主题活动，每逢周末及节假日还有杭钢喜事市集，已成为城北地区“顶流”地标之一。

此外，大城北地区规模最大的青少年活动中心计划今年9月开课，水上运动中心计划年底前开业，推动杭钢公园人气不断提升。总投资41亿元的杭钢公园二期项目已于2024年4月全面开工，目前正在基础施工阶段，预计2028年建成投用。

据赢商大数据监测，目前该片区暂无已开业购物中心及独立百货，未来三年亦是虚位以待。最近的商业项目是直线距离约1.7公里的拱墅宝龙广场，其次为约3.5公里范围的西子丁兰广场、拱墅吾悦广场、中大银泰百货等项目，单个项目体量不超10万㎡，其中拱墅宝龙广场、拱墅吾悦广场均为去年新开业。

目前该板块的建设还在起步阶段，部分配套设施尚未完善。但由于产业转型势头强劲、进一步带动人口聚集，未来商业潜力显著。

运河沿岸片区

运河沿岸片区大致合围区域为顾扬路-石祥路-通益路-电厂河，总面积约5.5平方公里。

“推动运河沿岸片区文旅融合。重点打造运河两岸文化地标建筑，推动文旅融合发展。实施京杭大运河博物院、运河湾国际旅游休闲综合体等重点项目；改造利用原杭州炼油厂地块工业遗存，建设大运河未来艺术科技中心；推进小河公园跨运河人行桥、周家河步行桥等慢行系统建设，强化运河两岸沟通联系。”

——2025年6月杭州市人民政府《杭州市大城北规划建设工作情况的报告》

运河沿岸片区示意图

运河沿岸片区坐拥一线河景，交通上有留石、上塘高架等城市主干道纵横交错，出行便利，居住舒适度高。

周边目前已经有运河ONE、天阅云合源小区交付，限价4万出头的杭璟府洋房已售罄待交房。二手房小区高层房源挂牌均价约4万元/㎡，洋房约6万元/㎡。

今年6月，金茂以58.79%的高溢价率拍得运河湾西岸地块，楼面价4.1万元/㎡，晋升为大运河新城板块“新地王”；而早前4月1日出让的西侧地块，金茂、越秀的楼面价也冲到3.9万元/㎡。

楼市火爆，折射市场对片区未来发展美好前景的信心。而从现在高于杭州平均水平的土拍价、新房及二手房价亦可知，片区聚集的消费人群较为高端，对优质商业有旺盛需求。

当前，运河湾国际旅游休闲综合体西岸的锦湾MIX街区为运河沿岸片区现有唯一已开业商业，呈开放式街区格局。

项目总建筑面积约2.1万㎡，其中商业面积约1.3万㎡，一期（9号地块）于2024年12月开街，入驻30余家商户，其中不乏区域首店与网红品牌，二期（10号地块）预计2025年下半年开业。

锦湾MIX以“运河西岸美好无界新聚场”为定位，融合多元业态，聚焦新城周边社群生活新需求，规划休闲娱乐（滨水市集、Livehouse、主题展演空间）、生活服务（便民零售、亲子教育）、潮流餐饮（主题酒馆、轻餐烘焙）、创意办公等多元业态矩阵，还将发力“滨水运营”。

而运河湾东岸 11、12 号地块的“运河湾・心岸浮岛（暂名）”，预计2026年亮相。对标上海GATE M西岸梦中心、绍兴天地，项目定位为“杭州滨水目的地商业”，打造开放性理想城市滨水户外街区式商业休闲购物综合体。

项目总可招租面积6.25万㎡，融合滨水体验、户外休闲、城市新餐饮、时尚商业零售、体育运动等多元业态，并划分为四大区域：现象级城市户外区、城市轻度假餐饮休闲区、演艺文化区和商业零售时尚区。

运河湾・心岸浮岛（暂名）效果图

上述四个商业地块（9、10、11、12号）均是运河湾国际旅游休闲综合体（一期）的组成部分，通过运河湾人行桥相连，规划建设商业体量13万方，围绕“运河之舟”的概念定位，计划发展未来生活商业、文化旅游商业、中高端商务办公服务。

整个综合体总用地面积超370亩，围绕“文化体验、休闲娱乐”两大主题，将导入旅游休闲、文化创意、特色商业等核心功能业态，有休闲商业中心、国际游艇中心、水上旅游集散中心“三大中心”，预计2026年全面建成。

运河湾国际旅游休闲综合体效果图

除运河湾外，运河沿岸片区还有多个重点建设的项目，如火如荼推进中，未来走向值得期待。

• 中国京杭大运河博物院（二期）：总投资近32亿元，正处于全面装饰装修阶段，预计2025年底整体竣工。

• 大运河未来艺术科技中心：总建筑面积21万㎡，一期2024年底开工，预计2025年底完工。一期为炼油厂公园文化广场，二期为创意产业园，三期为演艺中心、艺文街区及炼油厂公园，项目投资估算为43.24亿元。

  其中，艺文商业街区将由原炼油厂核心工业遗存改造而来，打造艺文科技融合的配套商业，建筑面积10万㎡，服务园区产业与周边人群商业消费。
  

• 大运河文化艺术岛：计划打造大运河文化演艺中心和生态公园，建设工期为2025-2028年。文化艺术北岛目前已基本成型。

大运河未来艺术科技中心整体鸟瞰效果图

大运河未来艺术科技中心艺文商业街区效果图

良渚新城玉湖片区

良渚新城玉湖片区东至杭行路、南至金昌路、西至勾阳路、北至郁宅路，片区面积约1.75平方公里。以玉湖公园为核心，打造集品质居住、商业商务等功能为一体的宜居宜业新城。

“秉承“金镶玉”开发理念，以玉湖为“玉”，周边土地为“金”，打造产城融合发展的都市新区样板。围绕“城湖融合”理念，在玉湖周边布局文化、商业、公服等设施，一批优质项目落地开花，积极营造良好人居环境。”

——2025年6月杭州市人民政府《杭州市大城北规划建设工作情况的报告》

良渚新城玉湖片区示意图

■玉湖公园YOHO PARK

玉湖是杭州大城北首个大型人工湖，位于整个北部新城板块的核心位置，项目占地37.4万平方米，其中水面面积14.54万平方米，建筑面积4.05万平方米。

玉湖北岸广场，标志性装置“玉见未来”矗立其中，对面是集艺术展览、艺术科普于一体的玉湖美术馆。玉湖六大景观空间独具特色，“芳渚艺林”长达440米的水上栈道提供水上森林漫步的体验；“水韵良渚”是园区精心打造的音乐喷泉，喷泉秀每周定时开放，水柱最高可达80米。

玉湖公园效果图

玉湖公园YOHO PARK一、二期于2024年11月05日对外开放，集美术馆、市集、营地等6大特色业态于一体，串联活力商业、文化艺术、生态湿地、科技创意、运动休闲等多维功能。开园当天带动城北万象城客流同比增长25%，首月接待游客达105万人次。

这里的商业没有固定模式，倡导“长在公园里”的共生共创，如玉湖“上岸市集”集合多种生活方式，闲鱼循环商店、超级植物公司、荣器、Beach Monkey、YueCamping悦野户外、ALANIZ、MU16、ROCK SPACE、BennyFlower等品牌拟入驻；玉湖北岸的“好独微醺城市营地”，为人们打造一隅精神旷野。

此外，还有“好玩游乐场”，大人小孩的休闲玩耍天地；“好浪俱乐部”，带来桨板/桨板球、透明小船、水上网红卡座、卡丁车等水上娱乐运动项目；“公园创想家”，灵感和创意的集散地，提供休憩驿站、心灵小站功能……

未来，玉湖三期还将包含文化设施、高端商业、总部办公等建设内容。

■杭州城北万象城

紧挨玉湖的杭州城北万象城综合体，包含15万㎡商业体量的购物中心、285米超高润珹置地中心写字楼、近2000户臻珹幸福里住宅，综合体总建筑面积约80万㎡。该写字楼亦是大城北最高的地标性建筑。

杭州城北万象城购物中心于2023年11月开业，引入近350家品牌，其中包括多家城市/区域首店、独家店、全新形象店等。有消息称，项目去年销售额就达到了22.3亿元，妥妥的城北商业之光。

目前片区处于人口快速增长阶段，且因毗邻玉湖公园、双地铁上盖及周边产业入驻等，城北万象城的消费氛围和人气正稳步提升，已成为覆盖区域、辐射全城的社交休闲中心。

图片来源：视觉中国

■杭州K11 Select

杭州K11 Select坐落于良渚新城CBD核心区原商业水街。该地块于2022年底由良渚文化城集团1.3亿竞得；2023年6月签约新世界集团，由K11输出品牌运营；今年5月，K11与杭州良渚新城同步官宣，K11 Select 首进杭州。

官宣信息还披露，杭州K11 Select将与杭州良渚新城携手探索“文化+商业+旅游”的创新模式，联动玉湖YOHOOPARK打造独特滨水漫步街区；将首次呈现Taste 11多元饮食文化街区；以“良渚八色”为设计灵感，汲取良渚传统排屋建筑元素，打造呼应历史人文的绿色商业空间。

杭州K11 Select效果图

今年3月份，有网友分享了地块现场有机器施工的图片；另据6月发布的《计划》，良渚商业水街的建设工期为2025-2028年。可以推知，项目大概率动工在即。

值得一提的是，2024年玉湖启用之际，良渚新城管委会指导组建了以良渚新城为核心的“城北超级商圈联盟”。联盟已参与成员包括：城北万象城、K11 Select、万科玉鸟集、良渚永旺梦乐城、西田城购物中心、良渚洲际酒店、良渚君澜度假酒店等，商圈影响力有望不断提升。

三大重点片区外，位处大城北重点范围内的杭州城北招商花园城亦将重磅登场。

■杭州城北招商花园城

杭州城北招商花园城位于杭州临平区崇贤新城核心位置，与在建地铁15号线崇杭街站无缝链接，是「商业MALL+风情金街+城市客厅+文体中心」的超24万方XOD复合型商业综合体。

杭州城北招商花园城效果图

项目集TOD（公共交通）、POD（生态公园）、COD（市民文化）于一体，覆盖生活消费、文化娱乐、运动疗养、交通中心、社区交流、景色观赏等全方位服务，打造区域潮流商业标杆。

城北招商花园城目前已与阿毛饭店、山野板扎、滨寿司等区域首店重磅签约，盒马鲜生、星轶影城、星聚会KTV、东盛、绿茶、火地等诸多商家入驻，预计将于今年11月底正式开业。

昔日的工业轰鸣，化作活力澎湃的商业潮音。

对照规划蓝图，杭州大城北稳步前进，发展态势清晰：

核心区：重大项目密集落地，新地标不断涌现，发展动能强劲

重点区：多元商圈崛起，凭借特色文旅与生态优势，聚合区域核心竞争力

研究区：商业潜力大，是值得关注的“价值洼地”

展望未来，杭州大城北正加速构建一个融合现代产业、活力商业、文旅魅力与生态宜居的综合性新城。核心区将持续引领，重点区深化特色优势，研究区释放增长潜力，共同推动大城北成为杭州城市能级跃升的重要引擎和产城融合发展的新高地。

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