地产跟投，彻底变味了

这几年，房地产行业就像坐过山车，起起伏伏。

曾经，不少地产企业为了调动员工积极性，推出了员工跟投制度。简单来说，就是员工可以自己掏钱投资公司的项目，要是项目赚了，大家一起分钱；要是亏了，也得跟着承担损失。

本想着是个双赢的事儿，可谁能料到，这两年暴雷的地产企业越来越多，好多跟投的员工可就惨了，要么只能拿回一丁点儿钱，要么甚至血本无归。

今天咱就好好唠唠这地产员工跟投那些事儿，从了解啥是跟投，到如果公司要求跟投，咱得注意些啥；要是已经跟投了，又该留意什么；万一公司暴雷了，咱们怎么才能最大程度保证自己的利益。希望能给大家一些实用的建议，在这复杂的局势里，守住自己辛苦赚来的钱。

01

地产跟投，到底是啥？

在过去房地产市场一片向好的时候，地产企业为了让员工更积极地投入工作，也为了让员工和公司的利益更紧密地绑在一起，推出了员工跟投制度。帮您管好每一个工程项目，点击了解

比如说，一家地产公司要开发一个新楼盘项目，它会鼓励甚至要求员工拿出自己的钱来投资这个项目。员工投了钱，就成了项目的小股东之一，自然会更关心项目的进展和盈利情况。

从理论上讲，项目要是大卖，赚了大钱，员工就能拿到丰厚的分红，这可比单纯拿工资奖金要多得多；可要是项目因为各种原因，像市场行情不好、销售不畅或者工程出了问题，导致亏损，员工投进去的钱也就跟着打水漂了。

就拿地产公司“某某城”来说，它在 2019 年就发布了《某某城股份有限公司项目跟投管理办法》。规定原则上所有投资项目都得实施跟投，除非特殊情况经过公司党委会审批同意。

必须跟投的人员包括项目公司负责人、部门负责人、关键骨干员工，还有二级单位负责人、核心业务部门负责人及相关投资拓展人员。其他员工可以自愿跟投。

而且，网上流传的相关办法里还有罚则，如果自愿跟投人员没按时足额缴纳认购金额，半年内就没资格再跟投，还会被通报批评；强制跟投人员要是一直没交够跟投本金，在绩效考核时，所属项目公司及对应二级单位的业绩考核得分会被扣除 5 - 20 分。这一系列规定，让不少员工即便心里不太愿意，也只能硬着头皮参与跟投。

再看另外一家公司的规定，跟投项目为公司或下属企业通过并购、合作、招拍挂或城市更新等市场化方式新获取的项目。

跟投人原则上是跟投项目相关的核心团队成员以及公司本部主要业务部门负责人，董事、监事、高级管理人员不能跟投。

并且明确表示，如果跟投人放弃跟投，公司有理由认为该员工不胜任现岗位，有权采取调离岗位等管理措施。从这些企业的规定就能看出，地产跟投在很多公司可不是简单的员工自愿选择，背后有着各种强制或者半强制的因素在推动。

02

公司要求跟投，员工得注意啥

当公司要求员工跟投时，员工首先得搞清楚自己跟投的到底是个什么项目。要详细了解项目的位置、规划、市场定位等信息。比如说项目所在的地段，交通是否便利，周边配套设施齐不齐全，有没有学校、医院、商场等。这些因素会直接影响项目未来的销售情况。如果项目位置偏远，交通又不方便，那房子可能就不好卖，项目盈利的可能性就会降低。帮您管好每一个工程项目，点击了解

还要看项目的规划，是建高层住宅、别墅，还是商业综合体。不同的规划类型，市场需求和盈利模式都不一样。要是市场上对别墅的需求有限，而项目规划了大量别墅，那销售难度就会加大。对于项目的市场定位，是面向高端客户、中端客户还是刚需客户，也得心里有数。定位不准确，也会影响销售业绩。

了解项目的资金状况也非常关键。要知道项目的自有资金峰值是多少，因为这会影响到跟投总额的限制。深振业 A 规定跟投总额上限不超过项目自有资金峰值的 10%，下限不低于项目自有资金峰值的 1% 或不低于人民币 150 万元。员工得根据这个来判断自己的跟投额度是否合理。同时，要关注项目的资金来源，除了员工跟投和自有资金，还有没有银行贷款等其他融资渠道。如果银行贷款占比过高，一旦市场出现波动，项目面临的资金压力就会很大，风险也就相应增加。

还要看看公司之前类似项目的业绩表现。可以找公司内部的历史数据，看看之前开发的同类型项目，在销售周期、销售价格、利润率等方面的情况。要是公司之前的项目都能顺利盈利，那这次跟投的风险相对可能会小一些；但如果公司之前就有不少项目出现亏损或者销售困难的情况，那员工就得谨慎考虑了。比如说公司之前开发的几个商业综合体项目，都因为招商困难，运营不佳，导致长期亏损，那这次再让员工跟投类似的商业项目，员工就得好好掂量掂量了。

跟投形式也很重要。一般来说，员工可以通过直接或间接方式参与跟投，像通过成立有限合伙企业、基金、信托计划、资管等合规跟投形式实施。不同的跟投形式，在权益分配、风险承担、退出机制等方面都有所不同。以有限合伙企业为例，员工作为合伙人，在企业中的权益和责任是根据合伙协议来确定的。而基金跟投，则要看基金的具体运作模式和投资策略。员工需要仔细研究这些跟投形式的细节，选择最适合自己的方式。

在决定跟投之前，一定要认真阅读跟投协议。协议里会规定权益分配、退出机制、风险承担等重要内容。关于权益分配，要明确员工跟投收益（亏损）是怎么计算的，是否与项目 IRR（内部收益率）挂钩。深振业 A 规定员工跟投收益（亏损）的计算与项目 IRR 挂钩，员工亏损以其跟投出资额为限。这就意味着员工最多只会亏掉自己投进去的钱，不会承担额外的债务。

对于退出机制，要知道在什么情况下可以退出，退出时能拿回多少钱。有些公司规定项目累计经营性现金流回正、可销售物业面积去化率达到一定比例，且项目预估实现盈利时，才可以启动收益发放；而退出启动点可能是可销售物业面积去化率达到更高比例时。员工要清楚这些条件，判断是否合理。风险承担方面，要明确公司和员工各自承担的风险范围，避免自己承担过多不必要的风险。

03

已经跟投，后续要留意什么

一旦办理了跟投，员工就要密切关注项目的进展情况。定期了解项目的工程进度，看看是否按照预定计划进行。比如说项目原本计划在某个时间节点完成主体结构建设，如果实际进度滞后，可能就会影响后续的销售和交付时间，进而影响项目的盈利。可以通过参加公司内部的项目进度汇报会，或者向项目负责人询问等方式来获取信息。

还要关注项目的销售情况。了解项目开盘后的销售率，房子的销售价格有没有达到预期。如果销售率不理想，价格也低于预期，那项目的盈利空间就会被压缩，员工的跟投收益也会受到影响。可以通过查看公司的销售报表，或者关注项目的官方宣传渠道，了解项目的销售动态。

关注公司对项目的资金投入和使用情况也不容忽视。看看公司有没有按照计划投入资金，资金是否合理使用。要是公司中途减少了对项目的资金投入，或者资金被挪用，项目可能就会面临停工等风险。员工可以要求公司定期公布项目的财务报表，了解资金的流向。

项目的市场环境是不断变化的，员工要关注行业动态和政策变化。比如说国家出台了新的房地产调控政策，对购房资格、贷款利率等进行了调整，这可能会影响项目的销售。如果政策收紧，购房需求减少，项目的销售难度就会加大。再比如行业内出现了新的竞争对手，推出了更有吸引力的产品，也会对本项目的销售产生冲击。员工要根据这些市场变化，及时评估项目的风险。

如果在跟投期间，自己的个人情况发生了变化，比如要离职，那就要及时了解跟投权益的处理方式。不同公司对于员工离职时跟投权益的处理规定不同。

有些公司规定员工离职后，需要按照一定的规则等待跟投本金的返还，像某某城规定截至项目整体累计经营现金流回正当季度，最多返还员工 80% 跟投本金；至项目模拟清算（项目签约销售面积达 90%）时返还剩余跟投本金。

而有些公司可能规定员工离职后，跟投权益要按照一定的价格转让给公司指定的主体。员工要清楚这些规定，维护自己的权益。

04

公司暴雷，跟投员工如何维权

如果不幸遇到公司暴雷，项目亏损严重，员工首先要做的是收集和整理相关证据。这些证据包括跟投协议、付款凭证、公司关于跟投的规章制度、项目进展资料、与公司沟通的记录等。跟投协议是证明员工跟投权益的重要文件，付款凭证能证明员工已经按照要求缴纳了跟投资金。公司的规章制度可以帮助员工了解自己在跟投中的权利和义务。项目进展资料可以用于评估项目亏损的原因和责任。与公司沟通的记录，比如邮件、微信聊天记录等，如果公司在沟通中有承诺或者表态，都可以作为维权的依据。

员工可以尝试与公司进行协商，表达自己的诉求。可以联合其他跟投员工，选出代表与公司管理层进行谈判。在协商过程中，要保持冷静和理性，提出合理的解决方案。比如说要求公司按照一定的比例返还跟投本金，或者制定一个合理的还款计划。如果公司有其他资产可以变现，也可以要求公司通过处置资产来偿还员工的跟投资金。

要是协商不成，员工可以考虑向劳动监察部门投诉。有些情况下，公司强制员工跟投的行为可能涉嫌违反劳动法律法规。劳动监察部门可以对公司的行为进行调查和处理。员工在投诉时，要提供详细的证据和材料，说明公司的违规行为。

申请劳动仲裁也是一个途径。如果员工认为公司在跟投过程中侵犯了自己的劳动权益，比如因为不跟投而受到不公正的绩效考核、降职、辞退等，可以向劳动仲裁机构申请仲裁。在仲裁过程中，员工需要提供充分的证据证明自己的主张。仲裁机构会根据双方提供的证据和相关法律法规，做出公正的裁决。

如果涉及的金额较大，问题比较复杂，员工还可以寻求法律诉讼。聘请专业的律师，通过法律途径来维护自己的权益。律师可以根据具体情况，制定合理的诉讼策略，帮助员工争取最大的利益。在诉讼过程中，员工要积极配合律师，提供所需的证据和信息。

总的来说，当公司暴雷后，跟投员工不要慌乱，要通过合法合理的途径，积极维护自己的利益。

地产员工跟投这件事，看似能带来丰厚回报，但背后隐藏着不少风险。员工在面对公司的跟投要求时，一定要谨慎再谨慎，多了解、多分析，保护好自己的辛苦钱。要是已经跟投了，也要持续关注项目动态。万一公司出了问题，更要勇敢地拿起法律武器维权。希望大家都能在这场地产跟投风云中，顺利保住自己的钱袋子。

05

结 语

地产行业的波动让员工跟投这件事充满了不确定性，从一开始的看似 “共赢” 到如今不少人血本无归，足以说明其中的风险不容忽视。每一位面临跟投或已经跟投的员工，都该把保护自身权益放在首位，不被一时的利益诱惑冲昏头脑，也不忽视潜在的危机。

无论是前期谨慎评估、中期密切关注，还是后期积极维权，每一步都需要员工主动出击。毕竟，自己的钱袋子得自己守好，在复杂的市场环境中，多一分警惕、多一分准备，才能在风险来临时少一分损失，多一分保障。

资料声明：本文数据与案例引自行业报告、政策文件及房企实战项目，部分内容经脱敏处理。

来源：有得管理分享汇，本文已获授权，对原作者表示感谢！

点击下图，了解详情↓