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产品：预计主力为150-250平大平层

优势：白鹅潭核心区+最大化江景，自带高奢五星级酒店，甲第系高端产品，超新规户型。

这个项目，会是白鹅潭豪宅盘扛把子，之前就有过定调，“两千万级江景大平层”。

位置上，陆居路项目是毋庸置疑的白鹅潭最核心，和华润白鹅潭悦府同档。

学铁商也是第一档，学校大概率和白鹅潭悦府一样，康有为纪念小学本部+白鹅潭广雅中学；楼下就是四线交汇的芳村站。

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自带高奢五星级酒店，属于高端品牌。

从自身高端性来说，是要做到白鹅潭顶豪的。

产品打造上，突出最大化江景，再加上白鹅潭核心地标景观：

1）56-58层超高层，加上12层架空层抬高，基本上30层以上就能超过110米的立白中心，俯瞰一片珠江。

2）头排的1、2栋是板楼，主打地标+江景，后排3-5栋也会偏转楼栋，尽量把江景包进来

至于户型，主力可能在150-250平之间，1、2栋做豪宅大平层，3-5栋塔楼在150-200平左右。

从近期发布的招标信息来看，陆居路项目两个样板间会放在1栋，户型是255和185平。

景观好，规格也很高，中标设计单位都是国内知名机构，产品系列将是保利置业全国第三座甲第系。

参考同系列其他豪宅，是明显的老钱风格。

项目优点：

1. 1.地理位置优越，位于白鹅潭CBD核心，临近三馆合一等地标，将成为荔湾CBD的重要门面。
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3. 2.拥有一线稀缺的江景资源，大平层板楼，优质顶级产品，提供高级的居住体验。
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5. 3.交通便利，项目附近有4条地铁线路交汇（1号线、11号线、22号线、28号线），通达性强。
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7. 4.配备重奢商业万象城，提供丰富的商业配套。
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9. 5.项目自带约69万㎡的滨江万象综合体，具有强大的规划发展利好及成熟生活配套。
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11. 6.物业、园林、会所等设施高端且用心，提供了高品质的居住环境。
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项目缺点

1.超高层建筑较多，东北向望江，密度较高，可能影响居住体验。

2.周边商业地块密度较高，人流量较多。

3.位于荔湾区，特别是白鹅潭地区，发展进度相对较慢，城市面貌有待改善。

4.周边正在进行旧改，短期内城市面貌改善有限。

目前项目吹风价塔楼8-10万/㎡，临江板楼则是12-14万/㎡，根据周边悦府大约是10万的单价，参考保利一向都是卷王，所以这个项目开盘价我预测塔楼6-8万/㎡，临江板楼则是8-10万/㎡。

204地块用地面积5721㎡，建面87466㎡，综合容积率15.29，并且，商业占比很大。

其中住宅建面，只有约1.1万㎡，不到244地块的1/10。

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拟建5栋住宅，56-58层：1栋地上57层，2栋地上56层，3-5栋地上58层，地下两层、局部三层。

新地块的商住地，是设置在246、247商业地块后排的。其中住宅限高150m，前排商业地限高150-250m。

项目内部规划有花园，并且每一栋都有垂直式的会所。至于会所配置，会结合合生缦云及琶洲南TOD等会所再做创新，全面对标面粉厂顶级豪宅标准。

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