住建部认定：历史文化传承类「城市更新」七大典型案例

第4615期三川汇文化科技

近期，住房城乡建设部为总结推广城市更新好经验好做法好案例，组织遴选了城市更新典型案例，其中涉及历史文化传承类有七个案例。分别是：

1.江西省吉安市永新古城保护更新项目

2.广东省广州市恩宁路历史文化街区保护提升项目

3.北京市西城区大栅栏观音寺片区“共生街区”起步区保护更新项目

4.江苏省南京市颐和路历史文化街区保护更新项目

5.重庆市南岸区重庆开埠遗址公园城市更新项目

6.浙江省湖州市小西街历史文化街区保护更新项目

7.山东省青岛市四方路历史文化街区保护更新项目

这些项目通过微改造、多主体协作、业态创新等方式，在保护历史文脉、提升人居环境、激活街区活力等方面成效显著，为城市更新中文化传承提供了丰富范例。

编审| 时光

编辑| 半岛

来源| 住房城乡建设部

江西省吉安市永新古城保护更新项目

△图1 项目四至范围

所在区位：吉安市永新县

项目规模：核心区面积16.2公顷

总投资额：约1.57亿元，包括政府财政资金8100万元、专项债券3600万元、金融机构贷款4000万元

四至范围：东至人民医院西侧内部路，南至禾河北路，西至城南路，北至禾川东大街

起始时间：2019年5月开工，2021年4月主街取得阶段性焕新并开街运营，2023年2月全面竣工

一、实施情况与成效

永新古城内历史文化资源丰富，包括全国重点文物保护单位2处、省级文物保护单位1处、县级文物保护单位1处、已公布挂牌历史建筑42处，较好地保留着传统生产、生活样态，是永新传统格局、历史风貌、乡愁记忆和红色文化的重要承载地。2019年起，采用小尺度、渐进式、微改造模式对永新古城实施更新，开展市政基础设施提升、街巷环境整治和立面改造、建筑分类保护修复、业态植入、口袋花园建设等工作，推动功能完善、品质提升，使永新古城成为吉安市乃至江西省的传统文化保护展示窗口。

△图3 更新后热闹夜景

显著提升文创旅游收入。政府搭台，有序引导市场力量，引入新业态，组织工作营、设计周、生活节等多种活动，旅游收入逐年提升。2024年，接待游客36万人次，旅游收入达3800万元，古城文创收入超1800万元，古城内设有60余个流动摊位，为100多人提供了就业岗位。

延续传统社会关系网络。保留原住民800余户，加固普通居民楼650栋、约19.5万平方米，延续传统街道格局，完成了3条主要街巷的品质提升工作，整治沿街一进院落建筑约3.9万平方米，延续古城传统风貌，保留传统生产、生活关系网络。

△图4 幸福街上历史建筑更新前后对比

焕活古城多元文化价值。不拆一砖一瓦，保留文化底蕴，修缮具有保护价值的建筑51栋、约2.4万平方米，整个老街的文物建筑、历史建筑、工业遗产等有效利用率达90%以上。以市场化方式对永新的红色文化、书法艺术、非物质文化遗产等元素进行整合，增添“古味”，形成了古城“新客厅”、红色文化“展览所”，让居民和游客切身感受到古城的温度、文化的厚度。

△图5 古城内营造多元业态空间

二、经验做法

多专业融合，建立统筹谋划机制

2019年，永新县启动了“重见永新．共同缔造”古城保护与再生计划，搭建高规格、跨领域的大师工作营，将规划、策划、景观、文化、运营等多项工作于同一平台推进，以“大师面对面”方式，对项目定位、业态布局、风格把控等进行高标准规划设计。大师工作营充分考虑永新习俗、居民喜好、建设条件等具体情况，对古城整体、南门老街以及多个节点进行全方位规划策划和重点设计，形成了适应永新实际的顶层设计方案。

△图6 大师工作营

△图7 规划为先导、多专业跨界融合的工作模式

把准症结，创新“针灸式”改造模式

采取“针灸式改造、点式切入”的微更新思路，通过刺激局部激活整体，遵循保护更新四“不”原则，即建筑产权基本不动、空间肌理基本不改、原有居民基本不迁、社会网络基本不变，以满足“人”的需求为关键目标，找出病灶，对症“下针”。挖掘文化，唤起历史记忆，优化功能，改善人的生活，植入业态，激发人的参与，建立以居民为主体的保护更新长效机制。

△图8 利用废弃地建设经济协会服务站

“政策引导＋市场运作”，提供要素保障

政府在市政设施、公共服务、老城管理等方面先行投入，改善提升街区基础设施，制定投资、纳税、租赁、人才等方面优惠政策，通过免征行政事业收费、降低企业经营性收费等方式，激发市场主体更新活力。大力推进投融资体制改革，县政府设立城市更新专项资金，组建融资平台，争取政府专项债券，引导社会资本参与，近年来，通过“向上争、银行融、社会投”等方式，永新县城市更新项目融资共计33亿元，为永新古城更新提供持续性的资金支持。

△图9 幸福街更新后改善居民生活环境

引入社会资本，保留城市温度

坚持市场化运作，建立可行性收益回报、可持续开发建设的多元主体运维模式，地方国有企业与社会资本合资成立运营管理公司，给予店铺设计、招商引资、项目建设、活动策划、品牌宣传等方面支持政策，每月按照约定举办活动的商户可享受租金减免优惠，充分激发了居民和商户的自主更新积极性。保留提升古城内自发形成的“地摊经济”、“夜市经济”，允许在不占消防通道等应急场所的前提下，在指定时间和划定路段内，从事夜市烧烤、文创产品、农副产品、生活日用品销售等经营活动，为古城增添了浓浓的“烟火气”。

△图10 引入社会资本的路径示意

广东省广州市恩宁路历史文化街区保护提升项日

△图1 项目四至范围

所在区位：广州市荔湾区

项目规模：用地面积约11.37公顷

总投资额：约11.3亿元，一期8000万元、二期10.5亿元，包括财政资金、社会资本

四至范围：东至多宝路，西南至恩宁路，北至宝华路

起始时间：一期2016年竣工并向社会开放，二期2019年3月开工、同年10月示范区竣工、2020年8月非遗街区开街

一、实施情况与成效

恩宁路骑楼街诞生于1931年，被誉为“广州最美老街”，恩宁路历史文化街区是粤剧、武术与传统手工艺的传承地，也曾是广州市危日房最集中的区域之一，亟须修缮维护及更新改造。2016年起，深入探索微改造“绣花功夫”，通过街区保护规划、试点实施方案、房屋修缮方案、产业运营策划“四位一体”实现全流程历史街区保护利用，完成640余米长的恩宁路骑楼街修缮活化、500米长的恩宁涌景观提升、约5.5万平方米建筑物的修缮提升，在保留传统业态、遵循整体风貌的基础上积极引入新业态，老街区既保留了老西关的乡士文化韵味，又能迎合当下年轻人的兴趣喜好。

△图4 恩宁路白天与夜晚街景

带动老城商业价值提升。永庆坊一期投入运营后，吸引了近60家精品民宿、创意轻食、文化传媒等方面商户和企业，创造就业岗位约150个，间接带动经济产值约50亿元，为街区注入新活力，月均流量约20万人次。二期可新增就业岗位约1300个，带动经济收益过百亿。2024年截至10月底，整个街区客流量共计1689万人次。

△图3 春节灯会与夜间集市

推动居住环境品质提升。约1263户居民提供房屋置换、修缮等系列帮扶措施，涉及私房修缮面积约9.75万平方米，切实改善了当地居民的居住品质、提高了老旧建筑的结构和消防安全等级。新增约9000平方米的公共活动空间，切实改善民生。

成为广州历史文化保护传承新名片。举办表演艺术月活动，让粤剧、舞蹈等艺术文化融入市民与游客生活，形成保护历史文化的社会共识。永庆坊荔湾城市记忆馆自2023年8月开馆以来，已有超100万人次入场参观，亲身感受荔湾两干多年的历史文化、岭南风情和红色印记。

△图5 免费惠民演出

二、经验做法

引导社会企业长租改造运营

针对街区复杂的历史情况，厘清多元主体责任，构建“政府主导、企业运作、多方参与，利益共享”机制。政府解决前期用地征迁、保护利用管控等相关问题，采用BOT模式引入社会企业参与投资、建设、运营，拓宽保护利用的资金渠道，出租国有土地（资产）解决盘活难题，实现所有权与经营权分离。创新多元产权结构与复杂士地模式下的街区保护活化路径，改变一般土地财政的思维方式，盘活国有资产，从一次性收益转变为长期收益，通过产业注入与提升，实现国有资产的增值保值，全面提升社会、经济与文化效益。

△图6 恩宁路项目关系组织示意图

注入传统文化修补地区功能

政府制定功能业态规划与产业正负面清单，鼓励建筑空间的多功能混合使用。在实施阶段，以企业运营激发街区活力，以“文化引领、甄选高品质、做强夜经济”为原则，紧扣粤韵芳华、岭南匠艺的街区特色，坚持传统与创新相结合，引入连锁或本土特色品牌百余个。联合市、区两级文化部门，邀请10位国、省、市级的广彩、广绣、醒狮、古琴等领域的非物质文化遗产传承人，合力打造“广州非遗街区”，传承焕新历史文化。

△图7 恩宁路街区手绘图

融合现代适应性改造优化人居环境

延续传统居住功能并改善环境，提升街区公共服务水平，维护在地居民的社群关系，突出“留人、留形、留神韵”，力求“见人、见物、见生活”。开展三线下地、雨污分流、四网融合改造，以及居民房屋修缮、门窗更换、外立面提升等工作，提高人居环境品质，搭建智慧消防系统，解决历史城区消防问题，进行产业培育，促进地区内新旧日文化融合，实现不同年龄层、不同收入群体以及居民与访客之间的和谐共生。

△图8 居民房屋立面修缮与门窗更换

探索参与式设计方法制度化实践

成立“共同缔造”委员会，由政府代表、专业技术代表、社区社工、居民代表、商户代表、媒体代表等多方组成，制定“共同缔造”工作方案。通过社区工作坊、入户访谈、主题座谈等形式开展广泛的公众参与，实现规划建设的多主体协商，促进社区空间环境共建共治。针对恩宁路骑楼街逐栋制作立面控制手册，与沿线商户积极浴通、讲解改造方案，结合商户需求制定个性化的骑楼改造方案，共建共享，提升街区品质。

△图9 改造后的骑楼立面

北京市西城区大栅栏观音寺片区“共生街区”起步区保护更新项目

△图1 项目四至范围

所在区位：北京市西城区

项目规模：用地面积6883平方米

总投资额：约3.86亿元，包括市区两级财政支持1.47亿元、区属国有企业出资2.15亿元、社会投资0.23亿元、居民自筹100万元

四至范围：东至煤市街，南至五道街、铁树斜街及沿街建筑，西至南新华街，北至琉璃厂东街，包括姚江胡同共生街区、樱桃121共生街区及铁树斜街82、86共生街区

起始时间：2022年10月开工，2024年5月全面竣工

一、实施情况与成效

2020年10月，北京市启动观音寺片区申请式退租工作，历史文化街区腾退疏解后，仍有大量居民在原地生活，存在区域市政配套及生活配套不完善、零散资产管理及利用难度大、街区可持续管理及共建机制未形成等问题。区属国有企业作为实施主体，围绕老城保护和民生改善两大任务，提出“共生街区”理念，大栅栏观音寺片区“共生街区”起步区注重整合空间资产，以整院带零散，以共生带纵深，提升资产利用价值，实现片区化运营，解决大杂院面临的众多难题。

提高资产利用率。打破院落权属界线，合理贯通院落空间，提高资产商业经营价值，樱桃121片区资产利用率由19%提升至91%，经营面积从280平方米提升至1100平方米。目前，共生街区起步区已100％完成招商运营。

△图3 姚江胡同共生街区院落功能转换

改善人居环境品质。以打造“人民所需要的高品质空间”为初心，开展低洼院治理、风貌提升、业态植入、街区管理、民生改善等工作，提升了居民的生活质量，丰富了片区休闲业态，改善了公共空间品质。姚江胡同保留12户，已有9户在室内安装了卫生间，接入新做的小市政系统。

△图4 姚江胡同下沉院改造前后对比

促进街区文化传承与创新。充分利用“党建＋文化＋运营”的融合发展模式，截至目前，姚江党建文化空间已举办文化讲座5场、研学讲座4场、传统手工制作6场、街区文化交流8场，为共生街区铸魂。

△图5 传统手工制作亲子活动

二、经验做法

创新更新模式，搭建共建平台

提出共生街区更新模式，小规模、渐进式、可持续，将片区划分为若干个共生街区单元，针对人才公寓、商铺等不同空间需求，确定合作运营主体和运营模式，政府、实施主体、社会资本、居民多方联动，共建、共治、共享。实施主体下设街区管理部门，实现老城物业进院管理，实施主体、运营方及居民三方共同履行各方职责，遵守保护街区管理制定的相关公约。坚持党建引领、搭建共建平台，姚江胡同设置党建文化空间，依托主题党日、社区共建、读书会等活动，与街道、社区、在地企业和片区居民联合构建互融更强、底蕴更浓的“党建+文化＋生活”的共享空间，为街区后续运营提供强大后盾力量。

△图6 人才公寓

△图7 餐饮、办公等业态

△图8 多方共治示意图

整合空间资源，激活片区活力

以资产价值最大化为目标，推进类整院、微社区建设，打破权属界线、重组空间、整合资源，实现功能互补、互联互通、生活空间改善提升、生产空间提质增效，加强腾退后资产的可持续运营和街区智慧化管理，与在地居民友好协商，实现商居分治、共建共享，新老居民和谐共生。推进精准点状退租，姚江胡同针对因特殊原因未能实现退租的核心位置房屋，由实施主体联合街道、区房管局、区建委等部门，就居民顾虑问题面对面深入沟通，介绍政策标准和共生街区规划，最终获得了居民的理解与支持，完成17.73平方米的精准点状退租，助力公共空间关键节点的精彩呈现，激活整体片区2070平方米的空间活力。

恢复传统风貌，优化空间品质

落实老城保护要求，最大限度恢复历史街区传统风貌，广泛收集老照片、查阅文献，尽可能多地了解历史文化信息，为街区立面修缮及院落风貌保护提供依据，对片区内与老城风貌保护相冲突的屋面、立面进行保护性修缮和恢复性修建。完善公共服务设施，秉持“功能优先”理念，建设尺度亲切、实用有趣的公共空间，将散布于片区内的小微空间改造为开放、多元的积极空间，充分利用腾退边角地补充非机动车停车、健身、休憩等设施短板，形成一批与古都风貌相协调、与群众需求相适应的公共活动场所。

△图9 北京市委网信办主办“漫游南中轴，老城展新颜”活动

补齐设施短板，提升安全韧性

多技术手段更新改造公共区域老旧市政基础设施，针对低洼院问题，组织行业专家开展专题讨论，利用雨污水双层同位技术、固定吸管集中化粪池技术、院落高低雨水分流蓄排技术，成功解决雨天低洼院内积水问题与居民厕所入户难题，极大地改善了居民的生活质量和人居环境。提升历史文化街区防火防灾水平，在片区院落之间增加1至1.5米宽的内部贯通路径，提升消防救援、应急救护救灾可达性，缩短应急救援时间，增强应对突发事件能力，完善片区应急救援机制。

△图10 花店商户利用下沉广场举办花艺活动

江苏省南京市颐和路历史文化街区保护更新项日

△图1 项目四至范围

所在区位：南京市鼓楼区

项目规模：总用地面积约35公顷，拟新增开放院落79处、用地面积约8.8公顷、总建筑面积约7.2万平方米

总投资额：约142亿元，包括市属国有企业自筹32亿元、国家开发银行授信110亿元

四至范围：东至宁海路，南至北京西路，西至西康路，北至江苏路

起始时间：2019年开工，现已完成街区内10处单体院落、2个片区的保护利用工作

一、实施情况与成效

颐和路历史文化街区是南京市规模最大、密度最高、保护最好的民国住宅集聚区，共13个片区、285处院落，包含24处大使馆旧址、8处公使馆旧址、9处“一带一路”国家使领馆旧址，有着较强的历史文化影响力。街区拟新增开放79处院落，遵循保护性开发原则，以文化为肌理、以产业为核心、以空间为载体，延续城市历史文脉，以有效的修缮保护、业态规划和产业导入，激活区域更新、推动产业升级，在保持街区历史风貌的基础上实现功能品质的提升与改变。

△图3 街区历史资源分布

创新业态，释放街区活力。11片区作为复兴启动示范区，国际高端品牌占比达22%，江苏首店品牌占比达83%。11-1片区自2021年底开街以来，以“地域特色＋文化元素”为方向，成功策划“山海颐和”艺术季等各类活动30余场次，总客流量逾百万人次。

△图4 “漫步颐和”秋日限定艺术生活会

融合发展，推动文化艺术共生。13-1片区打造集创新展示、访客服务等多功能于一体的数字化展示中心“颐和路数字展示馆”馆自2023年8月底运营以来，举办艺术展览10场、文化讲座5场、发布活动3场，承办了“光阴里的建筑”学术论坛、第五届“蓝星球”科幻电影周等省市级重大活动。

△图5 颐和路数字展示馆

△图6 展馆举办“光阴里的建筑”学术论坛

二、经验做法

以科学规划为引领，系统推进城市更新工作

成立由专家、教授，以及市规划局、鼓楼区政府、实施主体的主要负责同志组成的总设计师五人小组，把关街区规划设计等工作，联合院士大师团队和国际顶尖咨询机构制定复兴计划、业态策划方案、核心品牌策划方案等。实施主体由区政府与市属国企共同出资成立，负责历史文化街区保护利用综合开发服务，依托历史文化资源禀赋，按照“高端、艺术、时尚”定位引入多元业态，承办公共活动，推动城市文化创新，驱动区域可持续发展。

△图7 “一轴五区”的业态规划格局

以新旧共生为格局，让历史环境适应性再生

遵循“修旧如故、与古为新”的原则，通过院落联通、街廓回归、空间彰显等手法实现存量空间的贯通与更新，破解原有独立院落相对封闭、“有街无路”的困境；开展环境综合整治工作，对街区重要节点空间和立面、路面进行改造提升，提高文物遗产的显示度与协调性。以“整体性、真实性、最小干预性、可识别性、可逆性”为理念，拆除破坏院落布局完整性、合理性的后期加建部分，设置隐蔽钢圈梁加固建筑结构，提高保留建筑的稳定性和抗震性；保留木楼梯、窗户、阳台栏杆、檩条、屋架等文物建筑的特征要素，进行1：1定制化手工修复；清水外墙的修复工序包括凿除附加面层、打磨、修补、开缝、勾缝、清洗、排盐、喷涂憎水剂等工序，恢复风貌；沿街围墙的修复结合历史图纸与现状勘察结果，重塑颐和路片区特色城市界面；引入新技术应用并增设相关设备，在还原文物建筑历史肌理的同时，满足现代人群使用需求。

△图8 宁海路46号修缮前后对比

△图9 宁海路52-1号修缮前后对比

以数字技术为手段，加快智慧街区建设进程

为满足街区智慧化管理、数字化展示等需求，搭建颐和路街区信息化平台，深度融合数字孪生、物联网、人工智能、移动应用等多项技术，高精度还原街区样貌，打造1:1还原的三维模型，基于物联网，实现街区水、电、消防、广播、视频监控等数据的全面感知与采集。人工智能构建街区管理中枢，实现街区能源可视化、安防可视化、客流可视化与管理智能化，探索科技创新与历史文化深度融合应用。

△图10 数字颐和信息化平台

以破局消防为契机，填补历史街区政策空白

为解决历史文化街区内建筑耐火等级低、防火间距不足、消防车道不通畅、消防给水系统不完善等消防问题，实施主体委托专业单位编制防火安全保障方案，通过合理划分开放院落防火分区、建筑内部木梯下方设置复合防火隔层、配备适应道路肌理的小型消防车等手段，有针对性地强化防火措施。针对街区内无法执行现行国家工程建设消防技术标准的问题，2021年12月，市建委、市规资局以颐和路街区消防改造项目为样本，印发《南京市历史文化保护对象防火安全保障方案的衔接办法》，明确了历史文化保护地段建筑开展更新改造工程，确实无法满足现行国家工程建设消防技术标准要求的，可编制保护对象防火安全保障方案作为历史建筑消防审验依据，填补了政策空白。

重庆市南岸区重庆开埠遗址公园城市更新项日

△图1 项目四至范围

所在区位：重庆市南岸区

项目规模：用地面积4.47公顷，总建筑面积2.35万平方米

总投资额：约4.84亿元，包括企业自筹3.28亿元、市级财政支持1.56亿元

四至范围：东至上新街，南至滨山大道，西至南滨路，北至龙门路

起始时间：2020年10月开工，2023年6月全面竣工

一、实施情况与成效

重庆开埠遗址公园位于城市两江四岸核心区域，更新前，建筑界面较差、植被杂乱无序、道路通行不便，经体检发现，所在片区的社区共同体建设落后，空间功能单一、活力不足，特色匮乏、文脉标识模糊。2020年起，市属运营管理企业以“保护修缮＋公共服务＋活动策划”更新方式，保护修缮立德乐洋行旧址群内8处文保建筑、2处优秀历史建筑，复建7栋老旧建筑，并增补公共配套建筑、整治公园环境、改善基础设施，引入研学培训、特色餐饮、文化创意、艺术集市等新业态，精心打造集博物馆、社区商业、文化公园于一体的复合型城市公园。开园以来，其独特的地理位置和丰富的历史内涵吸引|了大量游客，公园的建成补齐了老旧社区公共设施短板，对周边小区环境提升和商业发展产生了积极的带动作用。

△图3 遗址公园改造前后对比

△图4 遗址公园夜景

有效盘活国有资产，提供新消费场景。2023年9月开街前已实现100%招租，招租率、租金分别比同片区传统商业中心高出40％、150%，助力社区的低收入人群在家门口就业，老铺子焕发新活力。

△图5 遗址公园夜经济

有机活化历史资源，打造城市新地标。让历史遗迹变成时尚文旅打卡地、新兴产业聚集地、历史文脉传承地，居住环境大幅提升，建设文化艺术中心、青少年活动空间、开放景观阳台等设施丰富公共文化生活，结合新潮业态，累计提供研学、运动、艺术活动等公共服务约3000余次，吸引游客200万人次，片区人气、活力逐步提升。

△图6 利用道路下部消极空间打造青少年活动中心

二、经验做法

“城市体检找问题、片区策划定目标”的更新思路

片区围绕功能完善统筹、产业发展引领、更新资源整合、拆建规模控制等四大目标，制定生活、产业、人文、生态、安全五大体检维度，针对辖区坡高路陡平地少、老旧建筑散居集中、历史文化建筑存量多的特征，制定专项更新指标30余项，深入开展体检。充分发挥党组织优势，召开商户行业会、居民院坝会、企业座谈会、“三师”研讨会等，经研判、汇总，梳理成资源、需求、项目“三张体检清单”，针对发现的突出问题，通过产业、生活、文化、生态等层面的复合式更新，对内明确补齐公共服务短板、提升人居环境、推动社区共建共治的智治目标，对外明确提升城市风貌展示、历史文脉保护赓续、旅游体验服务等功能于一体的更新目标。

△图7 新旧邻里茶话会

△图8 三师进社区研讨活动

“政府引导、国企实施、多方联动”的更新模式

市政府给予更新指导，提供土地、资产、政策等方面支持，市属运营管理企业负责项目的投资、建设、管理、招商、运营和维护一体化运作，建立集政府、企业、商家于一体的“更新联盟”。街道、社区及企业的党组织牵头，带动居民及商户深度参与、自主更新、创业营商，创造更多长期就业机会，极大地激发了片区活力，高效助力南岸区文商旅融合发展。针对文物修缮、历史建筑保护、建筑复建等多种监管主体，加强部门沟通，明确文物和历史建筑验收、产权证办理等问题的解决思路，通过对修缮后的文物建筑、历史建筑进行结构安全鉴定、消防安全评估、房屋面积测绘，按照两证遗留处理方式办理产权证。

△图9 非遗竹编

△图10 “东西雪狮“IP

“文物修复、产业注入、市场运作”的运营方式

顺应原始地形地貌，合理划分功能分区，利用灰塑、卷草龙纹镂空砖雕、非遗竹编等传统工艺，对文保建筑进行修葺和空间创意改造，通过现代设计演绎崭新体验，保留历史建筑、老黄葛树、老银杏树等，建设重庆开埠历史陈列馆、立德乐洋行旧址等体验区，打造融合山、水、城、文、桥景观的开放城市景观阳台8000平方米，成为观望城市恢宏景致、记载市民生活方式的舞台。创立文创品牌“开埠开物”、IP形象“东西雪狮”，开发创意生活、箱包服饰、文具办公、节庆好礼四大类文创产品。注重消费分层，面向片区居民，补齐公共服务短板，建设多个特色公共空间，全面提升人居环境；面向城市游客，强化文化体验，打造开埠历史展示空间，创新城市文化名片；面向消费人群，引进中高端品牌，吸引城市高净值人群到访，引入新型业态，实现以产业反哺保护、以综合运营收入反哺公益投资的综合目标。

△图11 立德乐洋行旧址1号楼修缮前后对比

浙江省湖州市小西街历史文化街区保护更新项口

△图1 项目四至范围

所在区位：湖州市吴兴区

项目规模：全长约555米，用地面积约17.68公顷总投资额：约6.5亿元，包括中央及省级补贴近0.1亿元、财政拨款约1.6亿元、企业投资约4.8亿元

四至范围：东至劳动南路，南至小西街、所前西街，西至环城西路，北至勤劳街

起始时间：2022年2月开工，2024年12月全面竣工

一、实施情况与成效

小西街历史文化街区是湖州市井生活的代表地，分为小西街片区和状元街片区，内有省、市级文保单位6处，历史建筑13处，传统风貌建筑20余处。多年来，因缺少有效保护更新，街区内存在建筑质量老旧、基础设施落后、生活配套不足、环境卫生脏乱、当地居民生活条件恶劣等问题。2010年起，持续开展小西街历史文化街区保护修缮、业态植入等工作，推动街区向文物保护、文化展示、商业、居住为一体的城市复合功能区转变。2022—2024年，开展新一轮“微改精提”，对街区整体实施城乡风貌保护提升，设施更加完善，业态更加丰富，服务品质进一步升级。

整体保护成效显著。保护修缮了各类建筑700余处（建筑面积达3.7万平方米）、历史街巷20余条、河道驳岸近1公里，保护修复了古埠头、古桥、古树、古井等历史环境要素100余处。

△图3 街区整体保护修缮前后对比

居住条件明显改善。改造供水、供电、通信、消防管线近3公里，新敷设污水、燃气管线近2公里，让街区居民彻底摆脱缺少独立卫生间、缺乏燃气安全供应的窘境。拆除各类违法建筑近1500平方米，利用腾退的空地增设公共服务设施和绿化广场近2000平方米，街区内人均居住面积提升至45平方米。

业态活力大幅增强。共引入近10种、20余项时尚新业态，吸引年轻创客200余人、各类文创公司100余个，2019—2023年文创企业经营收入年均超1000万元，已成为年轻人的集聚地和创业谷。2023年共接待游客近100万人次，创造旅游收入近500万元。

△图4 城市书房内景

△图5 小西街巷弄与城市书房

二、经验做法

从“规划先行”到“政策保障”，树立正确的保护理念

规划先行，编制《小西街历史文化街区保护规划》、《小西街历史文化街区修建性详细规划》及相关设计方案，在深化、细化实施方案的基础上启动保护修缮，出台《湖州市区历史文化街区与历史建筑保护管理办法》、《小西街区原住民搬迁或临时过渡办法》等配套政策，保障修缮工作顺利开展。保留浓郁市井气息，“留改拆”并举实施整体性保护修缮工程，保留“河一房一路”传统肌理，在不改变建筑外观的前提下，对街区内47栋单体历史建筑和传统民居院落进行修缮，在建筑内部增设厨房、卫生间等生活设施，彰显历史风貌格局的同时，也满足原住居民生活所需。

△图6 居民修缮中保留原状原物

从“全面铺开”到“绣花功夫”，培养江南民居修缮专业队

选择具有代表性的传统建筑作为“样板房”保护修缮试点，对其梁架结构、墙体地面、装饰构件、配套设施等修缮内容反复打磨推敲，历经3轮修改完善，最终在专家一致认可并对外公示后进行推广。遵照不同的现实状况与规划要求，以建筑、院落、街巷为单位逐个推进实施，实现一栋一设计、一院一方案。组织古建、文物等方面的专家成立街区保护修缮管委会，对街区修缮施工工艺、结构样式、材料选择等方面进行全程把脉，尽可能多保留原状原物，尽可能多采用传统工法，通过修缮工法的长期、高标准实践，锻炼培养了一支江南民居修缮专业队伍。

从“老字号”到“时尚态”，培育休闲文创多元业态

引入专业运营团队、民间资本，采用“老街当代化、创意产业化、酒店艺术化、资源综合化”的运营模式，植入城市书房、创客驿站、美术馆、手作生活坊等大量新业态，系统构建街区文旅产业生态圈，社区与商业交织共生，让游客沉浸式体验江南水乡生活。成功举办“小西街创意生活市集”、“小西街音乐会”等活动，街区的时尚活力与人气指数持续提升。

△图7 创意生活市集

从“零基础”到“全覆盖”，打造智慧历史文化街区

借助数字化技术，大力提升街区智慧管理水平。在智慧消防方面，通过物联系统，实时采集数据、异常主动预警，入户安装智慧烟感消防预警设施315处，实现火灾报警系统100%全覆盖，将数据接入市远程监控系统中心，进一步补全街区消防短板。同步实行24小时街区安保巡逻制，分别设立物业服务中心及党群服务中心，提高街区安全系数和应急处理能力。

△图8 实时火灾预警监控

山东省青岛市四方路历史文化街区保护更新项日

△图1 项目四至范围

所在区位：青岛市市北区

项目规模：用地面积约16公顷，总建筑面积约9.5万平方米

总投资额：约6.82亿元，包括地方政府专项债券4.71亿元、区属国有企业自筹资金2.11亿元

四至范围：东至聊城路，南至四方路、禹城路，西至中山路，北至沧口路

起始时间：2019年12月开工，2023年9月全面竣工

一、实施情况与成效

四方路历史文化街区（建于1897—1914年）是青岛开埠之地、主城发展之源，街区内的里院建筑群是东西方建筑理念融合的产物，是青岛地域性传统民居的典型代表。项目包括风貌保护建筑106栋、里院建筑89处，是青岛市现存数量最多、保留最完整、单体面积最大的里院群落。经岁月洗礼，街区所在的西部老城区逐渐衰败，原住民流失、居住空间拥挤、建筑破旧、风貌混乱。2019年起，分三期对街区内历史风貌建筑进行保护修缮，本着“以人为本、修旧如旧”的基本原则，拆除公共区域私搭乱建，恢复老建筑原有形制，对道路实施步行化改造，配齐水电气暖等现代化基础配套，吸引百余家各类商户入驻，环境品质、街区活力显著提升，已成为市民及游客体验青岛闲适文化的必到之地。

△图3 里院记忆博物馆

保留城市历史肌理。保护和延续四方路街区的道路网格、院落布局和建筑形式，对街区内106栋历史风貌建筑逐一编制保护更新方案，完成9.5万平方米建筑保护修缮工作。

完善公共配套设施。综合整治提升道路18条，拆除筒子楼释放城市空间，新建街角广场2处。补足配齐文旅配套设施，共设置各类导览标识牌282块、游客服务中心3处、旅游厕所5处、共享公厕38处，配建大型停车场2处、新增停车泊位855个。

△图4 配置游客服务中心与停车场

激活街区经济活力。丰富街区特色餐饮、文创产品、精品住宿等多种业态，新增店铺100余家，签约面积64933.35平方米、签约率达80%以上。2024年销售额突破亿元，春节期间营业额约1776.41万元，较去年同比增加900%，带动周边超700人就业。

△图5 街区多元业态吸引游客

二、经验做法

“指挥部＋政府部门＋国有企业”的工作模式

成立市、区两级历史城区保护更新指挥部，“一办四线”实体化运行，即指挥部办公室一个，项目建设、产业招商、文史挖掘、活动宣传四条工作线，建立日报告、周例会、月调度等机制，解决历史城区保护利用的关键问题。面对保护修缮前期投入资金大、回报周期长、社会企业意向低等困难，区属国企全链条承接、打通堵点，搭建“指挥部+政府部门＋国有企业”管理体制，以时间换空间，以长期运营推动国有资产保值增值，平衡项目成本。

△图6 城市更新指挥部会议

“规划引导＋价值评估＋传统工艺”的修缮措施

规划设计层面，建立以《青岛历史文化名城保护规划》、《青岛市城市风貌保护规划》为主干的“2+N”特色保护规划体系，全面完成街区产业策划、城市更新综合规划、修建性详细规划设计，为历史城区更新、历史建筑保护修缮和活化利用提供了重要引导。建筑保护层面，建立风貌建筑分级评估体系，对建（构）筑物的历史价值、社会价值、艺术价值、科学价值、保存状态和建筑安全评价六项内容开展评估，明确价值保护要素类别、保护原则、修缮措施、维护管理建议等；编制工艺图鉴和标准化图册，采用传统材料，传承局部修缮、原状整修、重点修复等8项传统工艺，参照历史图纸，对建筑重要历史构件数字建模并进行1：1复制，保留建筑的历史记录和时间痕迹。

△图7 按照图纸复原重要建筑构件

“政策支持＋主题策划＋智慧平台”的运营管理

发布支持商贸、文旅产业集聚的专项政策，助力街区商户安心运营。按照“产业定位先行、保护修缮在后”原则，引入专业策划团队，成立历史城区招商工作领导小组，主动“走出去”招商，建立商户集体晨会制度，在运营推广等方面给予精准有力支持，促成商户异业合作。围绕老城复兴和里院文化主题，突出“日逛夜游”的旅游属性，精心做好节会活动策划，打造“串里＋逛院”的沉浸式里院生活体验区。建设智慧化管理平台，内容涵盖智慧街区运营、街区安防、Al智能分析、物联智能感知、视频直播等先进技术，上线运行智慧街区、BIM等数字化信息系统，全面提升街区“物管+商管”的智能化、标准化水平。

△图8 智慧化管理平台界面

“文件指引＋完善设施＋宣传教育”的消防策略

市住建局出台《青岛市历史城区保护更新项目消防设计指引》，解决历史建筑的消防难题，强调改造的适应性、落地性、可操作性。利用街区广场地下空间设置消防水池、消防水泵房，在一般建筑屋顶设置消防水箱，对市政道路进行改造，铺设消防管网及其他管道，完善整体消防环状系统，增设建筑喷淋及消火栓系统，满足多样性业态的要求。定期组织防灾宣传教育，设置24小时流动巡查岗位，全面消除安全隐患，提高防灾减灾能力。

△图9 街区日常管理与消防演练

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