农村宅基地房屋，家庭内部协议效力如何认定？房地产律师案例解读

农村宅基地房屋，家庭内部协议效力如何认定？房地产律师案例解读

房产律师靳双权

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农村宅基地房屋的继承与分割常因家庭协议、翻建事实及赡养义务等产生争议。北京一起宅基地房屋纠纷中，法院结合家庭内部协议、房屋重建出资及实际使用情况，最终支持了原告确认房屋归属的请求，为农村房屋权属认定提供了司法参考。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：马伟、刘芳（夫妻关系）

被告：马军、马磊（原告兄弟）

（二）事件经过

刘桂与前夫马平（1975 年 10 月去世）育有三子马军、马伟、马磊。1978 年 12 月 16 日，刘桂与赵刚再婚，共同抚养三个孩子。赵刚与前妻孙兰育有子女三人，分别是赵鹏、赵琳、赵浩。赵刚于 2014 年 12 月 24 日去世，刘桂于 2021 年 10 月 17 日去世。

位于北京市朝阳区某村的一号房屋登记在刘桂名下，1994 年 7 月取得集体土地建设用地使用证，系刘桂与赵刚婚内建设正房四间及东西厢房各两间。2000 年 4 月 11 日马伟与刘芳结婚，婚前花费 3 万多元装修一号房屋并居住于此。2016 年，马伟与马磊约定共同出资翻建房屋，拆除原有房屋后，西侧由马伟夫妇建设并居住，东侧由马磊建设并居住。

2016 年 2 月 25 日，刘桂、马军、马伟、刘芳、马磊签订《家庭内部房产分割协议》，约定一号房屋由马伟夫妇与马磊夫妇各自拥有总房产面积的一半用于居住使用，若面临拆迁，需保证马军夫妇一套两居室或现金等价补偿。马伟夫妇起诉要求确认一号房屋西侧归其所有。

马军辩称：建房时出钱出力，2016 年翻建前有家庭协议，刘桂留有多份遗嘱让子女共同行使房屋权益，且马伟夫妇对刘桂未尽赡养义务，不同意原告诉求。马磊辩称：1996 年就有房屋分配协议，历次翻建家庭成员均出资，翻建后租金用于房屋整修和刘桂看病，马伟夫妇对刘桂态度不好，不同意诉求。

（三）争议焦点

一号房屋西侧是否应归马伟夫妇所有？

家庭内部协议与遗嘱、翻建出资对房屋归属的影响如何？

赡养义务履行情况是否影响房屋权属认定？

二、案件分析

（一）房屋权属的基础事实认定

法院对核心事实的审查：

宅基地与原房屋权属：一号房屋宅基地登记在刘桂名下，原房屋系刘桂与赵刚婚内建设，属夫妻共同财产。赵刚子女已通过民事调解书放弃继承，刘桂去世后原房屋遗产继承人应为马军、马伟、马磊。

翻建事实与出资：2016 年各方拆除原房屋后，马伟夫妇出资建设西侧房屋并居住，马磊出资建设东侧房屋并居住，村委会出具证明确认翻建合法，双方对这一事实无异议。

（二）家庭协议的效力认定

法院对协议内容的审查：

协议合法性：2016 年《家庭内部房产分割协议》由刘桂及三兄弟等签字确认，明确约定马伟夫妇与马磊夫妇各占一半房屋面积用于居住，系各方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。

协议条款解读：协议中 “拆迁时保证马军权益” 的约定属附条件的拆迁利益分配，在房屋未拆迁的情况下，不影响马伟夫妇与马磊夫妇对现有房屋的占有使用权益，马军主张西侧房屋应有其份额缺乏依据。

（三）抗辩主张的证据审查

法院对争议焦点的认定：

遗嘱与翻建的冲突：马军提交的刘桂自书遗嘱及材料，因 2016 年协议签订时间晚于遗嘱，且协议对房屋归属重新约定，应优先适用协议内容；同时马伟夫妇对遗嘱真实性不予认可，法院未采信遗嘱效力。

赡养义务与权属的关联性：马军、马磊主张马伟夫妇未尽赡养义务，但赡养义务履行情况与房屋权属认定无直接关联，不能作为否定协议效力的依据，法院对该抗辩不予支持。

出资与物权变动：虽被告主张历次翻建均有出资，但 2016 年翻建由马伟与马磊分别出资建设东西两侧房屋，根据 “合法建造房屋自事实行为成就时取得物权” 的规定，出资建设行为结合协议约定，应认定双方对各自建设部分享有权益。

三、裁判结果

法院判决：

位于北京市朝阳区某村一号房屋西侧房屋归原告马伟、刘芳所有。

四、案件启示

（一）家庭协议的核心效力

时间优先原则：同一房屋存在多份约定时，后签订的家庭协议若系各方真实意思表示，效力优先于此前的遗嘱或分配方案。本案 2016 年协议对房屋归属的约定优先于 1996 年协议及后续遗嘱。

明确约定的重要性：协议需明确房屋范围、出资方式、权属分配及特殊情形（如拆迁）的处理，本案协议清晰划分 “各占一半面积”，为权属认定提供直接依据。

（二）农村房屋翻建的物权认定

出资与建造的物权效力：合法翻建房屋的，出资人基于建造事实取得房屋物权，本案马伟夫妇因出资建设西侧房屋并实际使用，结合协议约定获得权属确认。

合法翻建的证明：翻建需符合村委会规划并保留相关证据，如施工合同、出资凭证、村委会证明等，本案村委会出具的合法翻建证明成为关键证据。

（三）抗辩主张的举证要求

遗嘱的效力要件：自书遗嘱需符合形式要件（亲笔书写、注明年月日、签名），且内容不与后续有效协议冲突，否则难以获得法院采信。

赡养义务的举证边界：主张对方未尽赡养义务需提供充分证据（如医疗记录、证人证言），但赡养义务瑕疵不直接导致房屋权属丧失，二者属不同法律关系。

本案判决强调了家庭协议在农村房屋分配中的核心作用，明确合法翻建结合实际使用可获得物权确认。这提醒农村家庭在处理房屋问题时，应签订书面协议明确权属，规范翻建行为并保留证据，避免因约定不清引发纠纷。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）