首富骤逝，居然智家的“财技游戏”玩到头了

原创首发 | 金角财经（ID: F-Jinjiao)

作者 | 田羽

家居行业“前首富”突然离世的消息，持续引发震荡。

7月28日晚间，居然智家发布公告确认：董事长兼CEO汪林朋先生于前一日不幸在家中身故。

更令人唏嘘的是，就在4天前的7月23日，汪林朋才刚被解除留置，恢复“责令候查”状态，并回归岗位，正常履职。而如今，一切归于尘埃。

对居然智家而言，这无疑是雪上加霜的一击，因为在创始人离世的风波袭来之前，居然智家就已经深陷业绩困境。

过去一年，居然智家营收与利润就已经双双下滑，业绩表现不容乐观，甚至隐藏着诸多争议之处。

比如，以公允价值计量的投资性房地产，在经济和消费下行的大趋势下，居然呈现出逆周期升值的态势。与此同时，资产处置收益这一带有明显会计数字游戏性质的项目，竟然贡献了近7成的营业利润。这些异常迹象，让外界对其真实盈利能力打上了问号。

而今，随着创始人汪林朋的突然离世，这些财报和经营层面的争议，恐怕会被不断放大。未来的居然智家，站在命运的十字路口，前路充满不确定性。

首富光环背后麻烦不断

汪林朋，1968年出生于湖北黄冈罗田县。1990年从北京工商大学会计系毕业后，进入国家商业部财会司，随后辗转于中商企业集团、全国华联商厦等单位。

从2001年起，他掌舵“居然之家”，一路从总裁做到董事长还兼任CEO，可谓是“居然系”的灵魂人物。

虽然常年扎根北京，但汪林朋与湖北渊源颇深。他曾任北京湖北企业商会会长，积极推动“在京湖北帮”的交流与合作。

而说起汪林朋的资本手腕，最令人称道的一次是2018年那波借壳上市：先将居然新零售38.5%的股份转到自己控制的三家公司名下，再引入21家外部股东完成增资扩股。这一系列运作中，他手里的公司套了52亿元，他个人拿走了将近50亿元。

这21家股东里，既有阿里这样的大机构，还有不少“湖北老乡”，比如泰康的陈东升、东亚实业的毛振华，连湖北财政厅管的天风证券，还有黄冈的汪超涌、陈九霖都来了。

当时，居然智家估值360亿，而要借壳的武汉中商市值才15亿，最后居然新零售以356.5亿的价格被武汉中商收购。反向收购后，汪林朋或其控制的公司受让武汉中商的股权，其直接、间接持有了武汉中商61.93%的股权，而武汉中商的国有股东持股比例从43%骤降至1.7%。

这波“蛇吞象”在商业史上都算罕见，到现在还有人议论。

不过，借壳上市后，汪林朋就搞了两波套现。

2023年7月，居然智家的控股股东居然控股通过4次大宗交易方式减持公司股份，合计减持比例为1.99%；同年11月，居然控股又以22.32亿元的对价，向金隅集团转让了10%的居然智家股份。

二级市场减持加上协议转让，居然控股合计套现约26.7亿元，而汪林朋持有居然控股94%股权，他显然是最大获利者。此外，东方财富Choice数据显示，2019年至2023年，该公司的现金分红总额为34.99亿元。

但风光背后也有麻烦。

今年3月，广州新塘居然之家门店爆出“国家补贴”骗局，卷款跑路事件牵涉超200户、金额近1300万元。后来发现这些门店的合同主体是假的，老板林荣军涉嫌诈骗。这事暴露出居然智家的加盟模式存在严重漏洞，不少人质疑品牌方没尽到审核义务。

巧合的是，也是在3月的新春座谈会上，汪林朋还专门回应过“跑路”的谣言，说“我真没有想退，真没有想跑”。但仅一个多月后，4月18日，他即被武汉江汉区监察委员会留置，其所持3.72亿股股份遭冻结。

回头看，这些隐患早已埋下了命运的伏笔。而居然智家，也由此驶入了风雨交加的漩涡。

逆势升值的房子？

汪林朋骤然离世已然令人震惊，而更值得警惕的是，居然智家的财务表现也在持续恶化。

2024年，营收同比下降4%，至129.7亿元；归母净利润同比暴跌超四成，仅剩7.69亿元。这已是其连续第三年利润下滑，颓势愈发明显。

公司年报解释称，受宏观经济和房地产周期影响，家居建材市场竞争激烈，商户承压，公司不得不为优质商户减免租金、管理费，影响了收入。

尽管公司强调“降本控费”成效显著，但在一连串负面数据之下，却出现一个异常亮点：投资性房地产居然升值了。

翻翻看它的资产负债表，截至2024年，居然智家投资性房地产总额达232.6亿元，以公允价值计量，简单说就跟咱们炒股票似的，价格随行就市。过去两年，这部分带来了1.3亿元和1.1亿元的“升值收益”。在整体利润捉襟见肘的情况下，这账面收益显得尤为关键。

｜居然智家2024年财报

问题在于：当前房地产正处深度调整期，商业物业租金普遍下行，空置率上升，线下消费也不景气。在这种背景下，居然智家的投资物业还能“逆市上涨”？这显然与行业常识相悖。

相比之下，同业龙头美凯龙2023-2024年在公允价值变动上的损失高达-8.4亿与-19.3亿。相比居然智家呈现出来的“别人的资产在缩水，我的还在升值”，美凯龙的情况显然更符合现实和市场规律。

｜美凯龙2024年财报

再进一步追问：所谓“公允价值”真的公允吗？

实际上，这种估值方式极具弹性。

尤其像居然智家、美凯龙这类手握大量大型卖场、购物中心的企业，它们的房产位置固定，交易频率低得可怜，可能好几年都卖不出一次，几乎没啥现成的市场价能参考。这时候，所谓的公允，就少不了强烈的主观判断。

居然智家这超过200亿元规模的投资性房地产，在行业下行周期里还能“逆市增值”，要么是它的物业位置好到完全不受大环境影响，可这可能性实在太低；要么就是太乐观，甚至已经脱离了实际的市场行情。

换句话说，所谓“升值”，很可能只是“一厢情愿”。

值得注意的是，要是说投资性房地产这“不合理”之处，对利润的影响也就1亿元左右，那接下来这个“会计游戏”对净利润的影响以及随之而来的担忧和争议，可就大多了。

会计游戏贡献近7成营业利润

在居然智家的利润表中，有一组数据非常不寻常，就是资产处置收益，2023-2024年均在8亿元以上，尤其在2024年，这项收益去到营业利润的接近70%。

为什么说居然智家的这项数据不寻常？先看看同行的情况，申万商业物业经营板块有14家上市公司，三年42份年报里，资产处置收益能超过2亿的，除了轻纺城2022年那笔12.68亿，就只剩居然智家自己了，2022年3.93亿，2023年8.31亿，2024年8.45亿。

再看比例，这三年板块里资产处置收益占营业利润的中位数都不到0.3%，可居然智家呢？15.7%、41.2%、66.5%，这数字差得可不是一星半点。

那么问题来了，这么大一笔收益，还对利润影响这么深，到底是哪儿来的？说出来你可能不信，这跟正经经营没啥关系，说白了就是账面上的数字游戏。

按照居然智家在财报中的解释，其庞大的资产处置收益，主要就是由“关闭相关门店、由直营卖场转为加盟卖场或变更与甲方租金的支付模式，相应终止确认了使用权资产、租赁负债和长期待摊费用”产生。

在居然智家的卖场运营中，租赁物业是常态。截至去年末，其83家直营卖场里，66家都是租来的，自有物业仅17家。而这笔资产处置收益，就藏在租赁的会计处理里。

按居然智家的记账规矩，租个卖场会同时记两笔账，一方面，把未来几年的使用权当成"资产"，叫"使用权资产"，就像买了个能用好几年的东西；另一方面，未来要交的租金总和折现后，算成欠债，叫"租赁负债"，好比借了笔要慢慢还的钱。

刚租的时候，这两项金额差不多。但时间一长，在记账处理上的变化速度，就不一样了。

"使用权资产"是按租期平均摊销的，比如租10年，每年减十分之一，跟东西逐年变旧贬值似的。可"租赁负债"的减少方式像还房贷，前期减得慢，后期减得快，因为里面还包含利息。

问题就出在中途租赁要结束的时候。比如租10年，第5年退租，这时候"使用权资产"只剩一半了，但"租赁负债"因为前期减得慢，剩下的可能比资产多。清账的时候要把这两项都清零，差额就出来了。比如资产剩50万，负债剩60万，抵掉之后账面上就多出10万，这就是资产处置收益。

所以居然智家这笔钱，其实是退租清账时的账面差额。看着像赚了，但其实是幻觉。因为这并非实际经营赚来的利润，只是租赁会计处理带来的数字差异。

更可怕的是，庞大的资产处置收益，以及对利润起到了支柱作用，这绝非一个好信号。

因为正经的经营利润，是靠收租金、加盟管理费得来的，这些钱能用来扩张、分红、发工资。但这笔资产处置收益，不代表卖场更赚钱了，也不意味着未来能一直有，只是把过去记账的"时差差异"一次性算清楚而已。

通常来说，资产处置收益顶多是利润的零头，占比太大往往说明主营业务撑不起利润了，得靠关店清账、卖资产来补缺口，就像饭店生意差，靠卖后厨设备充营业额，本质上是经营不行了。

值得注意的是，居然智家主要由营收带来的核心利润（营收-营业成本-税金及附近-销、管、研、利费用），在2024年只剩下6.59亿元，同比2023年暴跌了45%，是2021年的20%左右。

回顾前面说的，居然智家先是靠投资性房地产的"乐观估值"美化利润，又靠会计游戏来撑场面。这利润背后，除了让市场质疑背后有没有水分，更令人怀疑有粉饰报表的嫌疑。

而居然智家的真实处境，也许比财报更复杂。

从资本手腕精巧的“湖北首富”，到如今命运未卜的家居巨头，汪林朋和居然智家的故事，已经注定不会平静收场。

接下来，或许还有更多“账目”待揭开。

参考资料：

债市观察《居然智家官宣董事长汪林朋逝世，七千员工、百亿负债谁来接盘？》