中金：升恒隆地产(00101)目标价至8.9港元 维持“跑赢行业”评级

智通财经APP获悉，中金发布研报称，维持恒隆地产(00101)2025-26年盈利预测不变。维持跑赢行业评级，上调目标价11%至8.9港元/股，对应14.5倍目标2025年核心P/E、5.8%目标2025年股息收益率和12%上行空间，主要考虑内地购物中心经营改善、且公司财务管控稳健。公司交易于12.9倍2025年核心P/E和6.5% 2025年股息收益率。

中金主要观点如下：

1H25业绩符合该行预期

公司公布1H25业绩：收入49.7亿港元，同比下降19%，其中物业租赁收入同比下降3%;股东应占基本纯利15.9亿港元，同比下降9%，对应每股盈利0.33港元，符合预期;其中物业租赁对应股东应占基本纯利为16.5亿港元，同比下降6%。公司宣派中期股息0.12港元/股，如期同比持平。

内地商场经营趋势明显扭转，其余租赁物业维持相对平稳

公司旗下10家内地购物中心销售额在3Q24-2Q25四个季度分别同比下跌18%、11%、7%、1%，经营压力按季度明显缓解、带动租金收入企稳，1H25内地商场人民币口径租金收入与去年相比基本持平(该组合占公司总租金收入的56%)。该行认为变化背后的原因包括内地整体消费环境稳中向好、出境消费压力缓解、以及商场积极调整租户组合并升级商业氛围等。收入占比不高的内地写字楼组合受市场环境拖累，出租率平均环比下行3.2个百分点，人民币口径租金收入整体同比下降5%。占总租金收入约三成的香港物业组合租金收入同比下跌4%，其中零售物业下降7%、办公楼物业下降1%。

财务管控稳健，利息成本下降

截至2025年中期，公司净负债率为33.5%，与去年年底基本持平。总财务费用同比下降7%，平均借贷利息环比下降0.4个百分点至3.9%，主要由HIBOR变动及债务结构优化(人民币贷款比例增加)所支持。

内地购物中心销售及租金或延续改善趋势

考虑到内地消费大环境的相对稳定，以及公司积极的运营调改举措和逐步走低的基数条件，该行对其内地购物中心下半年经营趋势持积极判断、认为零售额或有稳定甚至同比转正的可能性。新项目杭州恒隆广场亦如期顺利推进，公司预计2025下半年起办公楼有望逐步落成，预期商场2026上半年开业，七月底已实现81%预租。

坚持审慎财务纪律与稳定股东回报

该行认为公司将持续积极管理财务报表，控制资本开支并推动项目处置与资本循环。该行预期其资本开支有望在今年达峰后持续下降，净负债率将维持40%以下的审慎水平。基于其稳健的经营趋势和可控的债务压力，该行认为公司全年派息金额有望保持稳定。

风险提示：内地重奢消费下行压力超预期，香港零售和写字楼物业经营压力超预期。