人民法院案例库规则详解361：房屋买卖纠纷（八）

人民法院案例库规则详解361：房屋买卖纠纷（八）

30、参考案例：关于商品房预售合同约定带装修的商品房交付条件的认定——余某某诉某某实业开发公司商品房预售合同纠纷案

【入库编号】：2023-07-2-091-010

【裁判要旨】：

Ⅰ、关于带装修商品房买卖合同交付条件的认定。商品房预售合同对商品房应当具备的装饰装修及设备标准进行了明确、详尽约定的，应当认定商品房的交付条件包括装修工程的完成，在合同约定的交房日期届满时涉案商品房装修工程未完成的，买受人享有拒绝收楼的权利。装修工程已经完成，但是存在装修瑕疵的，在不严重影响正常居住的情况下，可认定涉案商品房已具备交付条件。

Ⅱ、关于约定带装修的涉案商品房装修工程未完成情况下，出卖人支付逾期交房违约金的截止日期的认定。约定带装修的涉案商品房装修工程逾期完成的，在涉案商品房已具备交付条件时，买受人拒绝收楼的权利在其查验房屋后丧失，应当配合买受人完成收楼手续。因此确认涉案商品房在买受人查验房屋之日实际交付，逾期违约金应计算至该日为止。

Ⅲ、关于未完成装修工程违约责任承担的认定。在约定带装修的商品房买卖合同中，如果出卖人未如约交付符合合同约定装修标准的房屋，应承担何种责任，取决于装修工程的进度：其一，如果在合同约定的交付期限届满时，装修工程未完工或未开始进行，则出卖人应当承担继续履行且支付延迟交付房屋违约金的违约责任；其二，如果买受人收房时，装修工程已完工，但存在质量问题，则可按照合同约定要求开发商采取及时更换、修理等补救措施，并赔偿相应损失。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，本案的争议焦点为：一、某某公司交付涉案商品房的条件是否包括完成装修工程；二、某某公司应支付逾期交房违约金的截止日期。

一、某某公司交付涉案商品房的条件是否包括完成装修工程。

装修工程已完成，是涉案商品房的交付条件之一，具体理由如下首先，涉案合同及附件对涉案商品房应当具备的装饰装修及设备标准进行了明确、详尽的约定。在此情况下，应理解为涉案商品房的交付条件包括装修工程的完成；其次，余某某、某某公司均确认涉案商品房是带装修出售的，该装修属于合同标的房产不可分割的-部分，并且涉案装修工程的施工方直接由某某公司选定和进行结算，某某公司参与了装修工程，因此某某公司在交付商品房时应保证装修工程已经完成；再次，合同附件约定，交付的商品房达不到约定装修标准的，由某某公司及时更换、修理和重新维修。按照正常的文义解释理解，更换、修理、重新维修适用的前提条件，是指装修工程已完成，但存在与约定标准不符且不严重影响正常居住的装修质量或瑕疵问题。但本案中，上述保修责任条款不能适用，因为涉案商品房在合同约定的交付期间届满时根本未完工或未开始进行。故余某某有权拒绝收楼，直至某某公司交付已完成装修工程的涉案商品房时为止。

二、某某公司应支付逾期交房违约金的截止日期。

某某公司未能提供证据证明其在约定的交房日期（即2019年6月30日）届满时完成了涉案商品房的装修工程，余某某享有拒绝收楼的权利。某某公司应依照合同从2019年7月1日起计算逾期交房违约金。本案中余某某迟至2019年11月18日才签署《收楼确认书》，但其早于2019年11月17日即向菒某公司提交了《物业接收情况反馈表》，反映涉案商品房装修存在诸多问题，反馈表上记载的内容能证明装修工程在2019年11月17日已经完成，尽管存在部分装修瑕疵问题，但并不严重影响正常居住，涉案商品房已具备交付条件，余某某此前所享有的拒绝收楼权利在其查验后自然丧失，理应配合某某公司在当天完成收楼手续。因此确认涉案商品房在2019年11月17日已实际交付，逾期违约金应计算至该日为止。综上，按照合同的约定，某某公司应支付逾期交房违约金，计算时间应从2019年7月1日计算至2019年11月17日止。

【案例文号】：（2020）粤0608民初3200号

31、参考案例：商品房预约合同和本约合同的区分——某房地产开发有限公司诉张某确认合同无效纠纷案

【入库编号】：2023-08-2-076-001

【裁判要旨】：

Ⅰ、判断商品房认购协议是预约合同还是本约合同，最根本的标准是当事人的意思表示，如当事人明确约定合同为预约合同，将来还要订立本约合同，即使预约合同内容具备本约合同的内容，也应认定为预约合同。

Ⅱ、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条应理解为补充性规范，在当事人对合同性质约定不明且存在争议时，可以依据该条的规定作出认定。

【裁判理由】：

法院生效裁判认为，某房地产开发有限公司与张某签订的《房屋认购协议书》对房屋位置、价款、付款方式、交房时间等进行了约定，具备了商品房买卖合同的主要内容，但《房屋认购协议书》第三条约定：待出卖人取得《商品房预售许可证》后，自出卖人通知之日起7日内，乙方应携带身份证前往售楼处缴纳余款，签订《商品房买卖合同》，并缴纳相关部门规定的费用。第八条约定：双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自动终止。本协议终止后按双方签订的《商品房买卖合同》继续履行权利义务。从双方的上述约定来看，双方有明确将来订立本约的约定，应当尊重当事人的意思表示，即案涉《房屋认购协议书》属于预约合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的《商品房预售合同》属于本约合同。本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定。《房屋认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上，某房地产开发有限公司以未取得商品房预售许可证为由请求确认案涉《房屋认购协议书》无效没有事实和法律依据，应当驳回其诉讼请求。

【案例文号】：（2022）豫17民终4584号

32、参考案例：房地产主管部门不能对房地产企业的商品房屋网签备案系统随意实施冻结措施——某房地产公司诉文山市住房和城乡建设局行政强制措施案

【入库编号】：2023-12-3-002-004

【裁判要旨】：

商品房买卖合同网签备案系统是用于管理房地产企业的商品房预售、现售过程，便于房地产企业在商品房合同签订前、后进行房屋状态的核查，对于房屋已销售、查封、抵押、冻结、已预告登记等状态予以提示，通过信息技术手段，切实保护购房人的合法权益，可以有效遏制一房多卖、违规销售等行为，维护房地产市场运营秩序和健康发展。现行的法律、法规并没有规定及授权给房地产主管部门可以行使冻结房地产企业商品房网签备案系统的权限，房地产主管部门不能因其他因素直接采取冻结措施予以冻结。

【裁判理由】：

被告冻结原告网签备案系统，该行为系被告在房地产管理过程中，为制止违法行为发生、避免国有资产流失，从而对原告财物实施暂时性控制的行为，具有行政强制措施的特征，故被告冻结原告网签备案系统应遵守《中华人民共和国行政强制法》的相关规定。本案的争议焦点为：被告是否具有冻结原告的网签备案系统的权限。

根据《中华人民共和国行政强制法》第十条“行政强制措施由法律设定。尚未制定法律，且属于国务院行政管理职权事项的，行政法规可以设定除本法第九条第一项、第四项和应当由法律规定的行政强制措施以外的其他行政强制措施。尚未制定法律、行政法规，且属于地方性事务的，地方性法规可以设定本法第九条第二项、第三项的行政强制措施”，第十六条第一款“行政机关履行行政管理职责，依照法律、法规的规定，实施行政强制措施。”及第十七条第一款“行政强制措施由法律、法规规定的行政机关在法定职权范围内实施。行政强制措施权不得委托。”的规定，行政强制措施必须由法律、法规设定，实施行政强制措施必须依照法律、法规的规定，实施主体必须是是法律、法规规定的具有行政权限的行政机关。结合本案，按照中华人民共和国住房和城乡建设部出台的《房屋交易合同网签备案业务规范》（试行）相关规定，网签备案系统的行政管理主体为各地房产主管部门，也明确了不得进行房屋网签备案的情形，但目前现行的法律、行政法规及部门规章均未对网签备案系统冻结相关事项作出法律规定，也未就该冻结事项予以明确授权于房地产主管部门。被告依据文山市不动产中心的协助函，认定原告未缴纳外挂资金以及出售承诺抵押的商铺从而锁定原告开发的楼盘，冻结网签备案系统，该行政强制措施没有相关法律、法规的规定及授权，干法无据，属干超越职权的行政行为，该冻结行政行为违法，依法应当予以撤销，原告的诉讼请求，予以支持。

【案例文号】：（2021）云2601行初8号