7月京沪深杭热度转降，穗汉津等转化率低位持稳

7月新房成交迎来季节性回落；各城市间预期延续分化行情。

◎ 文 / 俞倩倩

2025年以来整体楼市延续止跌企稳走势，3-4月传统“小阳春”后，5-6月市场热度延续，目前7月已度过半月有余，究竟市场回暖持续性几何？各城市复苏有何差异化特征，基于当前市场逻辑，下半年楼市成交是否还有放量空间，哪些城市又存在结构性机会呢？

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7月半月30城项目平均去化率30%

环降同增、热度稳步回落

据CRIC监测数据，重点30城7月前13日成交面积达253.2万平方米，与去年同期下降35%。一线跌幅小于二线小于三四线，市场呈现出增长动能放缓的特征，从短期市场热度来看，7月亦是迎来稳步回落：据CRIC监测数据，7月上半月重点30城项目开盘去化率为30%，较2025年6月全月下降11pcts,与2024年7月全月相比增长5pcts。

我们选择了部分典型城市，大体分为以下三类：

第一类为前期热度较高的核心一二线城市，以北京、上海、深圳、杭州、成都为典型代表，各城市项目去化率受新盘供给质量影响较大，7月市场热度高位回落；

第二类广州、武汉、天津等弱复苏类城市，目前来访、认购增长动能显著放缓、同步转跌，因而整体客户转化率呈现出低位持稳；

第三类还有还有部分城市诸如西安、南京、郑州等，来访持平上月而认购加速回调，客户转化率高位回落、一降再降，购房观望情绪依旧浓厚，短期来看增长后劲略显不足。

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京沪深杭7月开盘去化率环比大幅回落

京杭热度好于去年同期

热点城市京沪深杭7月上半月推盘积极性稳步回落，单城市推盘个数均不超过10个，其中北京、深圳仅有2盘入市。而6月年中放量之后，整体推盘质量略有回落，加之需求释放后迎来阶段性瓶颈期，四城7月上半月去化率稳步回调，较6月全月跌幅均在2成以上；同比来看，仅北京、杭州市场热度略好于去年同期。

而从热点城市成都项目来访、认购数据来看，市场热度也有稳步回调的趋势，7月上旬以来，成都项目来访量基本与6月末持平，认购量稳步回调，有效客户占比减少导致客户转化率高位回落，由6月末高点6.23%降至4%，与2月低点基本持平。

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穗汉津等项目来访、认购量同步转跌

客户转化率低位持稳

广州、天津、武汉等弱复苏类城市，目前来访、认购增长动能显著放缓、同步转跌，因而整体客户转化率呈现出低位持稳。以广州为例，步入7月以来，第一周来访、认购大幅回调，环比分别下降17%和47%，客户转化率由6月末5.27%降至3.32%，而第二周来访量止跌，环比微增5%，认购量小幅微降4%，客户转化率保持在3%低位持稳。

武汉与广州走势基本类似，市场进入传统淡季，周度访购低位持稳。第27周案场平均来访量和客户转化率均呈现高位回落，第28周（7.7-7.13，下同）单盘平均来访40组，环比持平，较6月周均下滑20%；单盘平均认购1.6套，环比持平，较6月周均下滑42%，转化率4.0%环比持平。

虽然来访、认购转降，不过得益于适销对路楼盘入市，武汉7月以来项目开盘去化率持增，据CRIC监测数据，2025年7月前13日推盘套数仅84套，而6月全月推盘套数约1055套；而从项目平均去化率来看，6月前13日稳中有增至77%，与当前企业“提质缩量”的推盘策略密切相关。

天津来访、认购较6月变动不大，因而客户转化率基本保持6%左右波动。据CRIC监测数据，第28周全市来访13678组，环比微降3%；认购895套，环比不降反增10%；客户转化率持增0.7个百分点至6.5%，与2025年6月基本持平。

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镐宁郑等项目认购量急剧收缩致客户转化率高位回落一降再降

还有部分城市诸如西安、南京、郑州等，来访持平上月而认购加速回调，客户转化率高位回落、一降再降，购房观望情绪依旧浓厚，短期来看增长后劲略显不足。

譬如西安，6月冲刺季以后，整体客户转化率高位回落，市场增长动能略显不足。据CRIC监测数据，2025年第28周盘均来访量与6月基本持平，持稳130-140组，而盘均认购量则呈现节节回落态势，第26周为9组，27周降至7组，26周降至5组，客户观望情绪较重整体客户转化率由6月末6.33%降至3.74%。

南京如是，当前市场热度节节回落，来访量稳中有降，而认购量降幅大于来访，致使客户转化率重回3月中下旬（第11-13周）平淡期水平：据CRIC监测重点项目显示，7月前2周全市典型监测项目来访量持稳5000组以上，而认购量显著回落，第27周一度降至289组，28周降至258组，客户转化率仅为4.55%，基本持平3月中下旬（第11-13周），整体市场热度延续波动趋势。

再如郑州，步入7月以来，重点监测楼盘盘均来访量和认购量稳步回落，第28周盘均来访量为44组，而盘均认购套数仅为2套，因而使得客户转化率降至4.13%为内年低点。

总体来看，7月新房成交迎来季节性回落，一方面供给端开盘数量不足，质量一般；另一方面成交经历了年中放量，增长动能明显不足，7月上半月去化率高位回落。各城市间预期延续分化行情：京沪深杭等热点城市受供给结构影响较大，市场热度预期高位回落；广州、武汉、天津等核心二线城市市场热度预期延续波动走势；而对于西安、南京、郑州等多数城市而言，有效客户数量急剧减少，客户转化率节节走低，成交难以实现强势反转。（来源：克而瑞地产研究）

文章来源:克而瑞