深圳龙华宅地零溢价成交，深业底价“捡漏”？

7月30日，龙华区A815-0036宅地以19.06亿元底价成交，溢价率为0%，同今年6-7月龙华另外两宗宅地40%以上的高溢价相比，该地块仅吸引深业集团旗下子公司一家房企报名竞买，以零溢价收官。

在业内看来，深圳土拍近期呈现“超级核心高热、次级核心遇冷”的情况。中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅指出，房企资金正加速向前海等“超级核心”板块集中，龙华次级核心地块因 2026-2027年预计新增供应超150万平方米，库存压力引发房企谨慎情绪，单家报名是市场对区域供需预期的直接反馈。

零溢价成交

7月30日，据深圳公共资源交易中心消息，位于龙华区民治街道、大浪街道的A815-0036地块以底价19.06亿元成交，竞得人为深圳市深业兴鹏投资有限公司，该公司为深业集团100%持股子公司，成交楼面价28050元/㎡。

据了解，该宗地土地用途为二类居住用地，土地面积21920.84平方米，土地使用年限70年；规定容积率为3.1，新建规定建筑面积67950平方米，其中住宅60390平方米，商业1400平方米，9班幼儿园4500平方米（占地面积2700平方米，班数9个），还有社区级公共配套用房。

出让条件方面，该地块延续了今年深圳土拍的宽松风格，无配建、无70/90户型限制，建成后商品房无限价要求，按照“价高者得”的原则确定竞得人。同时，竞得人需承诺提供“交房即发证”服务，并在1年内开工、4年内竣工。

值得一提的是，本地块原为完整储备用地，将分割出让，且相邻的另一宗面积较小的居住用地——A815-0037宗地，将于下周五（8月8日）出让。在业内看来，这种拆分出让方式能有效降低房企拿地的资金门槛，同时分散开发周期中的运营压力，与当前房企“小体量、快周转”的策略形成呼应。

次级核心区域土拍遇冷

南都·湾财社记者注意到，2025年深圳共挂牌出让9宗居住用地，其中龙华独占4宗，供应量占全市44%，成为当之无愧的“供地主力”。截至7月30日，已有三宗成功出让，第四宗A815-0037地块将于8月8日竞拍。

值得一提的是，除了本次宅地出让为零溢价之外，龙华前两宗宅地成交的溢价率均在40%以上。

其中，A817-0619地块6月19日由联发集团以12.12亿元竞得，溢价率46.6%，楼面价44559元/㎡，创下龙华核心区单价新高；A802-0309地块7月7日中海经过108轮竞价，以23.7亿元斩获，溢价率40.7%，楼面价38795元/㎡，刷新梅林关板块地价纪录。

在业内看来，龙华此前出让的两宗宅地获得市场高度认可的关键在于核心占位，A817-0619地块位于红山-上塘成熟居住区，容积率仅2.5，是深圳近年罕见低密指标；而A802-0309地块邻近深圳北站枢纽，一站直达福田CBD。

相对而言，本次出让的A815-0036宅地位于福龙路与简上路、洁玉街的交汇处，为次级核心区域。该地块紧邻长城里程家园，据乐有家平台数据，该小区当前二手挂牌均价约5.63万元/㎡；公共配套方面，地块3公里范围内涵盖龙华区和平中学、简上体育综合体、简上社区公园等生活配套，满足日常教育、休闲需求。不过，地块与最近的地铁4号线上塘站存在一定距离，步行距离大约1公里，需15分钟左右，公共交通便捷度待提升。

但随着深业以底价将该宗宅地收入囊中后，市场上关于其 “捡漏” 的讨论也随之而起。在部分市场人士看来，凭借优质地块的获取、区域资源的整合及高溢价风险的规避，深业不仅完成了土地储备的低成本扩张，更在政策红利与规划利好的布局中抢占了先机。

深圳土拍市场趋势展望

中指研究院深圳分院高级分析师孙红梅分析指出，近期深圳土拍呈现“超级核心高热、次级核心遇冷”特征，同期出让的前海T201-0232地块吸引12家房企竞拍，溢价率86%，8.4万元/㎡楼面价刷新深圳单价地王纪录，而龙华A815-0036地块仅深业集团一家参与竞拍，溢价率为0%。

对于深圳土拍市场的变化，她认为，此前头部房企虽参与前海地块竞拍，但对非超级核心地块普遍采取谨慎策略，这种分化源于资源向“超级核心”集中，导致开发商资金分流。深业集团作为本地国企，更倾向于底价获取优质地块以规避风险，并通过区域深耕整合资源。另外，龙华核心区2026-2027年预计新增供应（包括旧改项目）超150万㎡，开发商对库存压力的担忧抑制了竞拍热情。

整体而言，2025年深圳在供地结构方面更聚焦核心区位，7月出让的3宗地均属区域发展轴或配套成熟板块。深圳近期通过“商改住”、降低容积率、取消限价等政策优化土地供应结构，体现了“以质换量”的策略，预计未来核心区低密宅地将持续成为市场焦点。

采写：南都·湾财社记者 孙阳