深圳土拍，坐上过山车

文/粤进深 严明会

仅一轮报价，深圳龙华A815-0036地块被深业集团拿下。

7月30日的深圳土拍，带着一股寒意。

当天，龙华A815-0036宗地迎来出让。

地块位于龙华区民治街道福龙路与洁玉街交汇处。

最终被深圳市深业兴鹏投资有限公司（深业集团旗下）竞得。

底价成交，19.06亿元。

综合楼面单价28050.04元/平方米。

而就在不久前的7月14日，深圳的另一场土拍。

招商蛇口以21.55亿拿下前海合作区南山街道枢纽一街北侧T201-0232地块。

12家房企争抢、158轮报价、溢价率约86.1%。

最终拍出了高达8.42万/平的成交楼面价。

刷新深圳涉宅用地成交楼面价纪录，成为新的楼面单价地王。

前后一对比，不禁让人有些恍惚。

即便是强如深圳，土拍市场也冷热不均。

01

说说深业拿下的这块地吧。

用地面积21920.84平方米，建筑面积67950平方米。

其中：

住宅60390平方米，商业1400平方米；

9班幼儿园4500平方米（占地面积2700平方米，班数9个）；

社区级公共配套用房1500平方米，物业服务用房160平方米。

宗地住宅部分为普通商品住房，按照“价高者得”的原则确定竞得人。

意向竞买人须提供《关于“交房即发证”的承诺函》，承诺提供“交房即发证”服务。

此外，商业1400平方米允许分割转让，幼儿园需在办理商品房预售许可前进行分宗。

须自《出让合同》签订之日起1年内开工，4年内竣工。

这块地，位于龙华上塘片区，周边居住氛围还是比较成熟的。

附近有长城里程家园、卓越柏奕府、中海汇德理、潜龙曼海宁、龙华金茂府、中海锦城等小区。

距离地铁4号线上塘站约560m，交通便捷。

上塘荟、COSTCO开市客，华东师范附属龙华未来小学、龙华实验至美校区初中部，仁和医院、新华医院等。

附近教育、医疗、商业等配套算是比较完善。

地块的不足是，地块边上的福龙路车流量不少。

加上西侧还有多条高铁高架、地面轨道。

后续项目的噪音问题或许会比较严峻。

周边在售项目，贝壳找房显示，不远处的卓越栢奕府7.1万/平。

另一个即将入市的项目，塘城壹号花园传出备案价7.2万/平。

但首开折后或低至5.5万/平。

而且，塘城壹号花园是一个总建面达55万平的项目。

A815-0036宗地未来入市，可能会受到一定的冲击。

不过，A815-0036地块的低容积率，不是超高层，都是塘城壹号花园所不能比的。

按照地块3.1的容积率，6.8万平左右的体量。

地块建筑类型或为多层或高层，大概率不会太高。

在“好房子”的加持下，大概率会在品质上下一番功夫。

02

其实，这也是深圳的供地趋势。

这两年，深圳供应的宅地并不多。

且有一个明显的现象，所供应土地的容积率，都在下降。

2025年以来至今，深圳成交宅地6宗。

容积率最高的仅4.97，是中海在1月份拿下的龙岗大运地块。

其余地块的容积率均在2.5-3.1之间。

另外， 相比北京、上海等城市土地频频以高总价刷屏地产圈。

深圳今年以来成交的土地，体量都不算大。

走的是小而美的路线。

这样的土地供应趋势，可以很好的保证地块的成功出让。

也能极大地给拿地企业减负。

比如，很明显的一点。

在A815-0036宗地的挂牌文件，里面就显示：

“若本地块与A815-0037宗地为同一开发主体，允许相邻侧零退线，统筹开发建设。”

A815-0037宗地在7月7日公告挂牌，将在8月8日出让。

地块面积约1.65万平，计容建面约5.12万平，容积率同样为3.1。

其中住宅建面约5万平。地块起拍价15.54亿元。

这块地其实就在A815-0036宗地的隔壁，由同一宗地调规分宗而来。

今年4月，深圳规自局发布用地规划调整。

将01-13地块用地性质由GIC4医疗卫生用地调整为R2二类居住用地。

原01-13地块调规后被分割为北地块A815-0036宗地、南地块A815-0037宗地。

也就是说，这两宗地完全可以合并为一宗地进行出让的。

但这样一来，将大大增加拿地企业的压力。

毕竟，两宗地块仅起拍价，加起来就有34.6亿。

拆分出让，资金压力就少了一半。

当然，按照地块的出让条件。

如果开发商有实力，想一起拿下统筹开发，也是可以的。

相当于给了参与拿地的企业更多的选择。

从A815-0036地块今天的竞拍情况来看。

A815-0037地块，有比较大的可能也将由深业集团或其他深圳国资进场兜底。

不过有一说一，虽然土拍冷热有些分化。

但深圳所供应的土地，各项指标确实都在朝着“好房子”迈进。

当住宅、土地市场不再追求高热的数字。

而是真正从土地端开始，在品质、舒适度等方面下功夫。

对购房者来说，未尝不是一件好事。