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福州左海望悦

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基 础 指 标

仓山区烟台山板块，北园片区，容积率1.93，纯商房，总计1489套，项目分AB区共规划27栋8-15层洋房及小高层产品，其中A区10栋，B区17栋，产品面积89、97、108、124、148平三至四房。

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土 地 信 息

福州市城投建筑有限公司（福州工业园区集团的原名称，隶属于福州左海集团）于2021年12月28.42亿竞得榕宗地2021-55号地块，楼面价17106元/㎡，底价成交，地块住宅限价30000元/㎡。左侧的地块A内部存在保护古建，地块B临近则徐大道高架桥。

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区 位 地 段

项目处于仓山区烟台山板块较成熟的北园片区，临近南二环路，项目周边社区居住氛围较好，地段成熟度超过71%的在售项目。

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配 套 环 境

【商业】距离SM广场（在建）约100米，正祥广场约500m，距离中骏世界城约1.7公里。

【交通】项目约300m是地铁1号线白湖亭站，周边公交站点也较多。

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【教育】项目土地公告未明确划片，周边学校是东升小学--四十中，北园小学--仓山高盖山实验学校，项目周边临近已有的小中学教学资源较一般；据了解，项目可能划片麦顶小学北园分校，在建的麦顶小学北园分校作为仓山头部小学的分校，有一定预期，但是得综合考虑，毕竟麦顶小学的浦下分校目前的口碑较一般；同时小学分校对口的中学目前并不明确，所以项目学区价值较一般。

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土 地 信 息

项目规划为洋房和小高层，产品有89三房，97/108/124/148㎡四房。

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项目定位刚需首改，主要是小高层和洋房，户型整体设计中规中矩；其中89平三房为两梯四户的中间户，三开间，带双开间阳台，通过采光井实现通透；97平四房为洋房产品南北通透，三开间朝南；108平四房为两梯四户的端户，三开间朝南；124-148㎡独体独户，四开间朝南，双面宽阳台，舒适性较好，但148平有个客卫为暗卫。

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楼 栋 日 照

项目整体日照表现较好，内外部干扰少。项目呈现列阵式排布，整体的楼栋高度不高，楼间距较宽敞，故项目内部采光效果较好，周边高层建筑少，故来至外部日照影响较小。

项目内部视角看，楼间距较适中，视线通透性较好。

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去 化 表 现

项目于2023年2月开盘，为北园四大金刚中开盘最早的，目前全盘已经推出648套，全盘仅推出4成左右，首开均价精装2.7万/平左右，后去化表现较差，虽然中间推出2.4万/平左右的特价房等促销动作，经过24个月左右的去化，已推产品去化49%左右，占项目全盘不足20%，则意味着项目还需要卖8年左右。所以左海望悦项目的去化表现是四大金刚中最差的项目，真是“起得早，卖得少”。

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一、市场总体分析

福州在年初推出了一系列政策之后，上半年的房地产数据却不尽人意。随着政策影响渐弱，以及行业萎靡，想要挽救市场，将变得更加困难。结合对全国重点城市的观察，福州作为重点城市之一，不同项目未来可能也会出现分化加剧的情况。改善盘成交活跃，刚需盘成交量同比表现较差，市场的全面恢复仍依赖刚需盘的复苏。2025年6月国务院常务会议明确提出，要多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳。会议还就“好房子”建设作出部署，不少省份已出台涉及“好房子”的文件，下半年政策有望进一步细化“好房子”标准并加大推行力度。这对福州房地产市场来说，也是促进其健康发展的积极因素。

二、土地市场分析

2025年6月，福州市2025年度第三场和第四场土拍落幕，本次土拍成交总金额102.72亿元，合计成交地块16幅，其中商品住宅用地6幅，安置房及商务商服用地10幅，土地市场保持健康平稳运行。

国企主导市场：本次土拍中，福州市属国企成为主力军。宁化环南、晋安西庄等区域的11幅地块被福州地铁置业、新榕、建总、左海等市属国企瓜分，仅有的非福州市属国企买家为厦门国贸，其通过合作开发模式延续在福州的布局。

区域发展差异：市中心区域（如鼓楼区）地价持续高位，福州地铁置业以1.46亿元竞得鼓楼六一中路地块，楼面价达1.96万元/平方米。相比之下，仓山区浦上大道地块仅以2957.32元/平方米成交，反映出区域价值分化。

市场分化特征：商服用地表现平淡，晋安湖畔超高层地块由五洲国际以22亿元打造综合体，但安置房地块全部由中建国际投资集团底价承揽，显示市场对商业地产信心不足。

从整体来看，此次福州市的土拍活动不仅是对市场供需关系的检验，也是对区域发展潜力的展示。福州城区的地块出让将为未来的城市建设和经济发展提供重要支持。尤其是在市场调控的环境下，如何吸引投资者参与竞拍，成为了一个值得关注的问题。随着城市化进程的加快，福州的土地市场仍然存在较大的发展空间，未来的土拍活动也将继续受到关注。

三、房地产市场分析

2025年6月福州房地产市场呈现高度分化状态。从价格分布看，主要集中在10,000-25,000元/㎡区间，40,000元/㎡以上形成长尾，高端项目数量稀少但价格极高。从区域来看，形成了“鼓楼-台江-晋安-仓山-长乐-闽侯-马尾”的价格梯度结构，区域间价格差异达到4-5倍。符合需求价格弹性理论，高价项目成交量普遍较低，低价项目成交量相对较高，高端市场流动性不足。市场呈现典型的“橄榄型”结构，刚需市场占主导地位，高端市场虽然项目数量少，但金额贡献度高。福州楼市呈现出二手房市场活跃度反超新房市场的态势。

2025年上半年新房市场供应和成交量波动较大，而二手房市场虽面临价格和成交等问题，但在活跃度上超过新房市场。

1、新建商品住房市场

2025年6月，福州全市住宅签约2811套，环比5月大幅增加713套，增幅达到33.98%。不过，若剔除安商房数据，商品房网签数据变化不大。从行政区来看，6月份“仓山”、“晋安”位列签约套数前两位，分别签约826套和794套，占据大部分签约份额。“福清”、“长乐”、“连江”、“闽侯”、“台江”和“永泰”位列四到九位，剩下的五个区（县）签约套数均不足百套，其中垫底的“罗源”仅签约9套。

在签约面积方面，由于“福清”套均面积较大，使得八（县）市区签约面积超过五区19万平米之多。6月份福州中建和樾雅居、金樾三江、旭辉时代江来、汇金鼎府四个安商房项目网签套数超过750套，对整体签约数据有较大影响。

2、二手房市场

根据相关数据统计，2025年6月福州二手房均价为21,900元/㎡，环比下跌0.46%。从全国范围来看，同期重点城市二手住宅市场均价为13,890元/㎡，环比下跌0.47%，同比下跌3.52%，环比跌幅较上月收窄0.05个百分点。福州作为二线城市，其二手房市场也受到整体市场环境的影响，价格呈现下跌趋势。

鼓楼区作为福州传统核心城区，教育、医疗、商业等资源高度集中，房价抗跌性强，近三个月价格相对稳定。仓山区的金山板块配套成熟，价格波动极小，保值能力突出。而马尾区一直以来是价格洼地，4-6月均价在13,738元/㎡左右波动，成交量在五城区中最低，反映出福州郊区去化难度较大。

四、总结与展望

2025年6月国务院常务会议明确的政策方向给市场注入了信心，下半年可能会有更多稳定房地产市场的政策出台，进一步优化现有政策，提升政策实施的系统有效性，以推动房地产市场止跌回稳。若后续有更多利好政策落地，并且能够有效稳定市场预期、激活需求、优化供给、化解风险，福州房地产市场有望实现止跌回稳，商品房市场可能会随着政策的推动而出现更明显的增长，库存去化速度可能加快，市场信心也将逐步恢复。如果政策力度不足，或者行业萎靡颓废的预期持续蔓延，市场后续仍可能面临较大压力。即使有安商房支撑网签数据，但剔除安商房后商品房市场若不能实现真正的回暖，福州房地产市场全面复苏仍将面临挑战。