深度剖析！星河星悦云邸栋楼分布与梯户比详情，居住舒适度全知晓

星河星悦云邸的栋楼分布较为规整，采用 3 梯 6 户的梯户比设计，整体居住舒适度较高。以下是具体分析：

栋楼分布：项目由 1 栋 4 个单元的住宅组成，总高 42-48 层。其中 1 栋 1 单元高 48 层，1 栋 2 单元高 42 层，1 栋 3 单元高 43 层，1 栋 4 单元高 47 层，总规划 1007 户，其中可售商品房 879 套。不同户型分布在不同位置，如 95㎡三房两厅两卫一般分布在 1 栋、2 栋的 01-02 号房（西南朝向）和 03-04 号房（东南朝向）；115㎡四房两厅两卫中，05 号房为东西通透，4 单元 06 号房为南北通透；124㎡四房两厅两卫中，1 单元和 2 单元 06 号房为南北通透。

梯户比详情：项目采用 3 梯 6 户的梯户比设计，这样的配置在保障住户出行便捷的同时，也不会造成电梯使用的过度拥挤，能较好地平衡居住的舒适度和便利性。

对居住舒适度的影响：

优势方面网易手机网：楼栋布局合理，楼间距适中，保证了每一户都能拥有良好的采光和通风效果，同时也为小区营造了较为宽敞舒适的公共空间。小区绿化率达 40.07%，环境优美，内部设有儿童游乐区、健身设施和休闲花园等，为住户提供了丰富的休闲娱乐空间网易手机网。此外，项目临近地铁 6 号线羊台山东站约 300 米，周边还有多条主干道，交通出行便利。

劣势方面：项目容积率为 5.9，相对较高，可能会导致小区内人员较为密集，公共空间的使用频率较高，可能会对居住舒适度产生一定影响。

星河星悦云邸售楼处电话【官方认证】☎☎：400-966-1923（中介勿扰）

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楼盘基础信息

1、开发商：深圳市星广源房地产开发有限公司（星河集团）

2、物业公司：深圳星河智善生活股份有限公司深正分公司

3、物业管理费：4.9元/㎡

4、总占地面积：2.09万/㎡

5、总建筑面积：20.39万/㎡

6、容积率：7.3

7、绿化率：40.09%

8、产权年限：2022年12月5日-2092年12月4日（70年）

9、总户数：1469户，可售商品房仅72套

10、总栋数及楼高：3栋，31-49层，在售住宅41F

11、梯户比：3梯6户

12、车位数：1400个

13、车位占比：1：0.95

14、交楼时间：2027年6月

15、交楼标准：精装

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星河·星悦云邸，原为谭罗村旧改，临近地铁6号线阳台山东站。

未来将建成集居住、商业、办公、阳台山景、便捷交通于一体的约25万m综合体大城。

交通配套：星悦云邸项目距离地铁6号线 “阳台山东站”约600米，3站到达红山转4号线，4站到达深圳北转5号线，地铁出行比较便捷。此外，项目门口有主干道布龙路、福龙路以及沈海高速，可快速抵达福田南山。

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星悦云邸项目为谭罗村旧改首发项目，谭罗村城市更新单元拆除范围用地面积约133437.9㎡，其中开发建设用地面积约77678.8㎡，建设规模约超53万㎡。

而星悦云邸项目就位于该更新单元的04地块，此地块位于整个更新单元中心位置 ，为纯住宅项目，更新单元拆除范围用地面积约133437.9㎡，其中开发建设用地面积约77678.8㎡，规划容积为537355㎡。

星悦云邸项目是由深圳市星广源房地产开发有限公司开发，从公布的规划许可证显示，星悦云邸由4栋48层超高层楼体组成，分为1栋1/2/3/4单元，共规划1007套住宅，其中户型套内建面＜90㎡的户型884套，占总房源数的87.7%。

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星河·星悦云邸主推户型为建面约95-125㎡3-4房

建面约95㎡A户型为全明设计、户型方正的三房两卫设计，明厨两厅，通风采光效果好，动静科学分区，居住体验更为舒展。

入户玄关设计为宽敞的阔绰尺度，可设置鞋柜、外套悬挂、随手物件、大件旅行收纳、清扫工具收纳、穿鞋凳等六大类功能分区，从入门便开启阔绰舒展的高能舒居。

值得关注的是，户内采用了行业创新的S墙设计，特别预留空间，不仅能轻松容纳双开门冰箱，也能用作家庭收纳使用，功能性极强。

建面约95㎡B户型户型采用客餐厅一体化设计，空间更显阔绰、流通。厨房则预留“高效黄金三角位”，可设计为U型或L型，大大提高使用频率和效率。

客厅设计为舒朗客厅，连接IMAX全视野阳台，不仅采光效果好，景观视野也非常好，园林与阳台山风光一览无余。

主卧为尊贵套房设计，配备超大采光面及独立卫浴。每个卧室均配备飘窗，预留一方自在休闲空间。

建面约112㎡户型则为户型方正、动静科学分区的四房两卫设计，更能满足多人口家庭的全周期居住需求。

该户型在功能性更强的基础上，还配备巨幅阳台，户型通透多向采光通风，窗外美景映入屋内各个角落。

建面约124㎡户型打造为空间进阶版的四房两卫设计，空间升级的同时，每个房间的尺度都更显阔绰，居住体验更加尊崇舒展，为生活带来更多想象空间。

项目配套详细

交通方面，星悦云邸项目距离地铁6号线 “阳台山东站”（原大浪站）约600米，地铁出行还是比较便捷的。此外，项目门口有主干道布龙路、福龙路以及沈海高速，可快递抵达福田南山。

教育配套上，星悦云邸项目配建了九年一贯制学校——龙华第三实验学校，是龙华区教育局下属公立九年一贯制学校，学校规模54个班2520个学位，其中小学36个班，初中18个班。

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商业配套，项目本身自带商业综合体，附近还有大浪网红商业中心，后浪新天地。

后浪新天地于2021年5月1日正式开业，涵盖35栋主体大楼，2条超500米商业步行街，总面积达15万平方米，是“市级夜间经济示范点 ”。以“夜市、夜秀、夜食、夜购、夜娱、夜读”六大元素，重点聚焦“品牌购物中心、网红打卡点、文化创意综合体、培训教育、非遗文化街、音乐酒吧、灯光夜市”等复合多元的业态。

文娱方面，值得一提的是，项目旁边就是 龙华大浪文体中心，以及 阳台山公园。

龙华文体中心，占地面积6.4万平方米，建筑面积约11万平方米，是龙华区单体量最大的文化体育场馆。馆内包括6478座的综合馆和训练馆、标准天然草足球场、标准400米跑道、恒温游泳馆、空中健身绿道，可举办高端赛事、演艺活动、商业展览等，是龙华区超大型文体综合空间。

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深圳购房限购限贷政策及税费政策

根据2025年深圳最新政策，二手房交易税费主要涉及以下税种及标准：
一、买方承担税费

1. 契税

首套房： 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：1.5%

二套房：

· 面积≤140㎡：1%，面积＞140㎡：2%

三套房：3%

二、卖方承担税费

1. 增值税及附加税

持有满2年：免征

未满2年：按成交价5.3%缴纳（增值税5%+附加税0.3%）。

注：取消普通/非普通住房标准后，统一按此规则执行

2. 个人所得税

满五年且唯一住房：免征

其他情况：

核定征收：（成交价-增值税）×1%

核实征收：（成交价-原登记价）×20%。

三、其他费用

登记费：80元

贴花：2.5元。

政策亮点

增值税免征年限由5年缩短至2年，降低改善型购房成本。

取消普通/非普通住房划分，统一契税、增值税标准，简化交易流程。

建议交易前核实房屋持有年限、产权状况及是否符合补贴条件，以合理规划税费支出。