中交地产1元“退房”：战略转型与债务困境下的断臂求生

中交地产的这次“断臂求生”，不仅是企业自救的手段，更是一种行业趋势的缩影。

中房报记者 梁笑梅 北京报道

7月25日，深陷退市危机的*ST中地（000736.SZ，以下简称“中交地产”）发布修订版资产出售草案，拟以1元价格将房地产开发业务剥离至控股股东中交房地产集团。这一“白菜价”交易迅速引发市场热议，但背后却是中交地产连续两年巨亏近70亿元、净资产为-35.79亿元的残酷现实。

多位业内人士向记者指出，1元定价实为象征性操作，核心目的是通过“净壳”重组实现轻资产转型。根据安永华明会计师事务所出具的《备考审阅报告》显示，交易后上市公司将聚焦物业管理和资产运营，资产负债率有望显著改善。同策研究院联席院长宋红卫直言：“这不是贱卖资产，而是断尾求生。开发业务已成拖累，剥离后反而可能保住上市资格。”

此次重组，也与中交集团7月26日至27日举行的2025年上半年生产经营工作会议精神高度契合——“聚焦主业、优化结构、提升效率、强化价值创造”。 一位接近中交地产的资深房地产行业分析师向记者表示，“这一决定背后，是对过去十年房地产战略失误的深刻反思，也是对未来发展方向的重新校准。”

轻资产转型与债务出清的双重博弈

“1元转让绝非儿戏，而是经过精密计算的合规操作。”一位金融分析师向记者解释，根据企业会计准则，交易价格需以净资产为基准。截至2024年末，中交地产归属上市公司股东的净资产为-35.79亿元，较2023年末的16.16亿元由正转负。1元定价既符合法规，又避免触发额外税务成本。

宋红卫进一步分析此次交易结构：“实质是控股股东承接所有关联负债。”

近年来为满足项目建设的需要，中交地产债务融资规模较大，资产负债率水平较高，截至2022年末、2023年末及2024年末，公司合并口径资产负债率分别为86.13%、85.45%及89.75%。截至2024年末，公司合并口径融资余额合计为576.44亿元，该公司面临较大偿债压力。

根据最新的资产价值评估报告，本次交易标的包括51家公司。截至2024年12月31日，总资产账面价值为434.7亿元，负债账面价值为473.9亿元，账面净资产为-39亿元。经评估后的账面净资产为-29.8亿元。

镜鉴咨询张宏伟表示：“但风险并未消失，只是转移。不过对上市公司而言，甩掉包袱才能获得新生。”

转型方向已清晰写入战略。中交内部文件显示，未来将依托集团基建项目资源，重点发展轨道交通物业、产业园区运营等特色领域。“这符合国资委对央企‘聚焦主业’的要求。”上述金融分析师补充道。

历史包袱到断臂重生

除了战略转型的需要，中交地产此次“1元转让”房地产开发业务，背后还有一个更为现实的原因——沉重的债务压力与连续多年的亏损。

2024年年报显示，截至2024年底，中交地产总资产为1076.98亿元，同比下降12.63%。自2018年归母净利润达到8.1亿元的高点后，该公司业绩一路下滑，近两年更是连续亏损，累计亏损额近70亿元。

“今天的局面早在五年前就已注定。”上述接近中交地产的房地产分析师向记者感慨。

1元转让的背后，折射出中交地产长期存在的战略失误。上述接近中交地产的房地产行业资深分析师向记者再次透露：“2019年～2020年政策收紧时，中交地产的经营问题就全面暴露。核心问题在于管理层三大思维缺失：战略上贪大求全而非专注精品，布局上盲目扩张而非精准拿地，管控上严重滞后于政策与市场变化。”该分析师表示，“在市场下行期，公司反而采取激进扩张策略，缺乏差异化的核心竞争力，最终导致今天的被动局面。”

张宏伟进一步分析称：“中交地产的问题，不仅仅是经营层面的失误，更深层次的是央企地产平台在市场化竞争中的定位不清。相比民营房企，央企在机制灵活性、决策效率、市场反应速度上存在天然劣势。如果继续沿用传统开发模式，很难在激烈的竞争中生存。”

宋红卫总结道：“中交地产的这次‘断臂求生’，不仅是企业自救的手段，更是一种行业趋势的缩影。未来，随着房地产行业进一步向存量市场过渡，物业管理和资产管理将成为央企地产平台的新战场。”

中交地产以“1元转让”房地产开发业务，标志着其从传统地产开发向轻资产服务的战略转型正式落地。这一决定，既是面对现实的无奈之举，也是面向未来的主动选择。

未来，中交地产能否在物业管理、资产管理、商业运营等新赛道中实现突围，仍有待观察。但可以肯定的是，只有真正回归服务本质、提升运营效率、强化品牌价值，才能在这场转型大潮中立于不败之地。

正如中交集团董事长宋海良在上半年工作会议上所强调的：“要突出价值创造，持续顽强奋斗，共同书写新时期高质量发展的崭新篇章。”中交地产的“1元退房”，或许正是这场新篇章的起点。