北京通州“运河八子地块”规划情况如何？高效版方案解读

0708地块6#设计方案标注图

“运河八子地块”因位置及配置优势，若与周边新盘定价相近，将对后者形成直接竞争压力。

单甜甜/发自北京

中建玖合对北京通州区“运河八子地块”的开发野心勃勃。

近日，北京规自委发布《北京城市副中心0101街区FZX-0101-0705、0706、0708地块R公示》，这三幅住宅用地属于中建玖合“运河八子地块”，公示分别展示了地块的园区规划以及楼栋布局，户型面积段也随之流出。

3幅地块整体设计方案。来源：北京市规自委

户型面积从90㎡一直到250㎡，大跨度的面积段使三幅地块的客群定位差别不小，从刚需到高端改善全方位覆盖，90㎡洋房和100㎡小三居可满足低总价购房需求。

这使得中建玖合既要与豪宅博弈，又要对抗刚需盘，例如周边高端改善盘缦云one、刚需盘招商朝棠揽阅等新房项目。

中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，临河地块主打150～250㎡大户型，预测单价约6.2万元/㎡起，高楼层景观户可突破7万元/㎡。非临河地块以90～120㎡刚需及刚改户型为主，单价5.5万元/㎡起，主力房源总价约500～700万元 。“运河八子地块”因位置及配置优势，若与周边新盘定价相近，将对后者形成直接竞争压力。

01

首次出现“花池”设计

对于楼栋及户型设计，开发商既要顾及市场需求又会考虑成本效益。

3幅居住用地总占地5.28公顷，其中0708地块是唯一一幅临河地块，共规划6栋住宅楼，前三栋临河观景视野开阔，户型面积也最大，预计有200㎡、250㎡两种选择，后三栋预计为150㎡、170㎡户型。

这块地在7幅住宅地块中面宽最大、占地最广，是地形条件最好的一幅。地块容积率2.43，较出让文件中的2.4有所增加，地上计容建筑规模约54500㎡。

靠近运河的3栋24～25F，楼高约90米，后排3栋17F，楼高54.25米，这也意味着后三栋在河景上必然有着不同程度的遮挡，但因面积段更小，单价和总价都会更低。

地块北向南依次为2#、5#、6#，以250㎡和200㎡的豪宅为主，且靠近河岸一侧为250㎡，不靠近河岸一侧为200㎡。通过楼高能计算出层高在3.3～3.5米，属于豪宅配置。

这3栋临河楼栋有架空层和错层露台，南向内嵌阳台+阳光花池+错层露台+设备平台均为赠送，有效增加了得房率。其中阳光花池作为此次设计亮点，首次出现在通州楼市，充分利用窗边狭窄区域，可用以实现“零碎空间绿化”。

0706地块定位改善，地上计容建筑规模约35700㎡，容积率从2.2调降至2.07。

规划5栋住宅楼，均为17F小高层，两梯两户，北侧最靠近0705地块的1# 为首层架空。前排预计有100㎡左右小三居，后排约为120㎡户型，部分楼栋室内阳台、转角花池、飘窗和设备平台全赠送。

0705地块定位刚需，地上计容建筑规模约29700㎡，容积率从2.3小幅调低至2.27。

规划5栋住宅楼，1#～4#楼为17F小高层，其中东侧3#楼首层架空。5#楼为11F洋房90㎡小户型，有业内人士透露，大概率不会公开出售。另外4栋面积在105～122㎡。

02

正南正北朝向仍有弊端

根据设计方案来看，园区及楼栋布局会出现不同程度的弊端，了解情况后，购房者可结合自身情况有选择地做出购房决策。

三幅地块上的楼栋没有依据地形而建，而是正南正北排布，虽不与河景平行，但仍保证了前排楼栋的观景视野。

全部楼栋采取正南正北朝向，一方面保证了采光朝向，另一方面正南正北朝向加之楼栋穿插排布能够让更多的房源充分享受河景资源，但纯正南向排布无可避免的形成采光方面的集中遮挡，而围合式建筑通常可通过东南-西南向偏转，延长有效日照时间。

各地块上建筑各自采取大围合布局，各个楼栋都有机会看到园林，且临河楼栋享有双景观阳台，但对于内侧部分楼栋来说，南向客厅视野不够优质。

园区配置方面，3个地块都有自己的主大门，空间独立。0708地块规划大量风雨连廊、

0706、0705地块则配置中央花园+景观亭。0706地块另建设一栋最高两层9米的家园中心，成为社区活动和商业配套的补充。

不临河的0705、0706两个地块之间设置有跨街连通的景观大门，挑高4米，地上地下利用地库和跨街天桥两两相连，以立体交通的方式做到人车分流。天桥两端，正是带架空层的两栋楼。虽然是两个地块，但如同一个小区，无形中扩大了各自的活动范围。

需注意的是，“运河八子地块”挂牌出让时多规合一函中明确提到“在街道空间设计上，鼓励0706、0708地块沿潞滨一街东侧整体设置1条商业内街，并适当扩大建筑退线，预留临时停车、沿街景观和商业外摆空间，提升沿街界面活力。”但从此次设计方案看，没有设置商业街。

同时提到需要配建一座13800㎡的家园中心，此次设计方案中将其一分为三，分别在0706、0807、0808地块的南面，或是出于社区平权考虑。

另外，0706地块南角两栋17层小高楼间距相对较近，为13.76米，采光易受影响。

0705地块西南侧的0707地块为其它类多功能用地，地上建筑物业态涵盖范围较广，不易猜测。目前已知的0707地块地上建筑规模24800㎡，限高60米，局部80米，含有1500㎡垃圾站、1200㎡地下能源站。

“运河八子地块”周围新房环伺，招商朝棠揽阅有89～124㎡小面积户型，而缦云one则是199～340㎡大户型，均能与新地块形成竞争。当新地块北侧副中心站交通枢纽投入使用后，也能乘坐22号线（预计2025年底通车）通勤朝阳，削弱了招商朝棠揽阅的优势。项目入市价格公布后，竞争态势将进一步揭晓。