等了20年！实探金钻豪园盘活转签现场，深圳多个城市更新停滞项目迎来破冰

陈跃/发自深圳

有苦等多年的老业主签完名就问：“怎么还没动工？”

金钻豪园盘活转签现场，中房君/摄

“自7月1日开始转签，据我们所知一期转签率已经达到90%；二期未拆的业主，则是这两天开始处理转签合同。”业主黄先生表示。

7月23日，在金钻豪园项目盘活转签现场，中房君见到不少上了年纪的老业主陆续到达现场签约，有刚刚完成转签的老人家，一字字地端详着手中的搬迁补偿转签协议，重新怀揣起对更新启动的期待，签完名后便迫不及待询问现场工作人员：“怎么还没动工”？

这些老旧小区的业主正等待城市更新带来的新生活。

2025年，城市更新工作被给予高度重视，在《2025年深圳市政府工作报告》中，深圳也明确把“稳步实施城中村改造，加大城市更新项目盘活力度”作为重点工作，从2010年便纳入深圳城市更新首批项目的金钻豪园近期盘活转签，到南门墩旧改由天健接棒并变身“城中村改造项目”，再到红岗花园作为老旧危房小区的“自筹拆建”，深圳城市更新迎来加速推进态势。

“城市更新”，不只是为了更新，更是为了更好。如今，政策、民意与资本同向而行，环环相扣，深圳的城市更新脚步迎来“深圳速度”。

01

实探金钻豪园盘活转签现场

20年城市更新路等来新转机

金钻豪园项目转签进度表。中房君/摄

时间回到2010年4月，金钻豪园被列入《2010年深圳市城市更新单元规划制订计划》第一批计划，是深圳城市更新首批八个旧住宅小区改造项目之一，拆除范围涉及17栋建筑物，建成后的项目建筑面积合计22.28万平方米。

实际上早在2005年，就已有开发商进入金钻豪园筹备城市更新工作，20年过去，关于金钻豪园的旧改新闻不断，主导开发商资金链断裂、多栋楼体检测为“D级危楼”、签约率等问题，导致项目陷入漫长僵局，被称为“深圳最难改造”的旧小区之一。

金钻豪园停滞多年的工地现场。中房君/摄

苦等多年后，今年4月，深圳市罗湖区翠竹街道办事处发布《关于开展新钻豪园盘活转签权益信息资料提交的通告》，标志着金钻豪园城市更新项目正式进入盘活转签阶段，迎来实质性推进的关键一步，有业主称“等了20年，终于等到这张复活通知书。”

中房君了解到，深圳市罗湖区住房和建设局在2024年下半年工作计划中，已提出全力盘活金钻豪园等停滞项目，后由罗湖住建局、翠竹街道办牵头，从项目调研、金融支持到开工建设，多方主体共同推进关于金钻豪园的盘活方案。

7月23日，中房君从现场情况通报看到，金钻豪园项目已确定由“中信城开与中信金融资产联合体”为意向合作单位，同时现场还有如深投控、罗湖投控的资产管理公司的信息，为项目盘活的资金来源做背书。

作为金钻豪园老业主，林先生告诉中房君，对于此次的盘活转签，不少人的心情均是喜忧参半，“喜的是我们看到了罗湖区政府的努力，也看到了项目重启的希望，忧的是比如老业主们此前被拖欠的安置费，以及与之前开发商有过合同协商的合理要求，接下来又会如何落实？”

另一名老业主黄先生则向中房君透露，“被拖欠安置费最长时间的一个业主是9年，其余有的业主大约被拖欠5年，最短时间的也被拖欠了19个月。”

在项目盘活转签现场，中房君发现，深圳市罗湖区翠竹街道办事处已在现场张贴《关于转签协议的若干解释的通告》，其中“关于欠付的安置费的支付节点”一项，通知中提到，所有业主的欠付安置费优先于建元信托股份有限公司、深圳经济特区新华城有限公司。

街道办通告。中房君/摄

并且，在通告最后，街道办也向老业主呼吁：转签是否成功是项目盘活的决定性因素，请各位业主摒弃“早转签者吃亏、老实人吃亏，抵制转签者获利、熬到最后者获利”的错误思想，积极支持和配合转签工作，切勿错失本次盘活机遇。

面对采访需求，现场工作人员表示，“当前还是以转签工作推进为主”，不便接受媒体采访。

02

深圳推进城市更新解题思路：

国企央企纾困+更新模式转变

在成为金钻豪园意向合作单位之前，今年1月，中信城开还与各方签署了深圳市龙岗刘屋村旧改项目《纾困合作协议》，接盘了龙岗区南联小学段旧村改造城市更新单元。

该更新单元属于宝安龙岗两区2004年10月28日以前自行开展的70个旧城旧村改造项目之一，整体分四期开发，其中一期和二期为远洋新干线项目，已于2012年开盘。

有机构统计，深圳目前已有十余个城市更新停滞项目，通过国企、央企接盘或介入、资金引入等方式进行了纾困盘活。

合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，从以终为始的角度来看，国企、央企承接存量纾困城市更新项目，不仅是解决当下项目实施推进受阻问题，更是聚焦保回迁和保交房。

“在房地产持续承压之际，国央企凭借品牌优势、融资优势和开发建设优势等，给予被拆迁权利人和购房者更多信心，较民营开发企业市场可接受程度更高，同时，由于负债率相对较低，且有主体优势，更易于获得银行业金融机构的融资支持。”罗宇表示。

今年2月份，深圳市天健集团中标螺岭旧改项目合作方。资料显示，该项目是深圳市拆除新建类城中村改造第一批试点项目，改造范围总占地约12.06万平方米，共有建筑物307栋，早在2013年，罗湖区曾发布过螺岭片区城市更新改造意愿公告，但遗憾止步于征集意愿阶段，更新步伐搁浅至今。

6月30日，深圳市龙岗区城市更新和土地整备局发布关于《龙岗区布吉街道木棉湾片区城市更新单元计划调整(草案)》的公示。公示结果显示，天健集团正式接过布吉南门墩项目。

原南门墩城市更新项目2008年首次纳入旧改计划，最初由佳兆业负责改造开发，2021年因开发企业资金链断裂，项目拆除后停工至今，是深圳又一个典型的旧改停滞项目。

值得关注的是，本次招标，南门墩项目由原先的“南门墩城市更新项目”调整为“南门墩城中村改造项目”，拟从城市更新项目转为城中村改造项目。

这被视为深圳推进停滞项目的又一个解题思路。

去年5月，深圳印发了《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》，明确城中村改造将通过“拆除新建、整治提升、拆整结合”3类方式进行：对具备条件的城中村实施拆除新建；不具备条件的不可强行推进，要开展经常性整治提升，防控风险隐患；介于前两类之间的实施拆整结合。

罗宇指出，龙岗布吉南门墩项目的转变最根本在于模式之变，从市场运作的一二级联动城市更新模式转变为政府主导的城中村改造新政模式。

“南门墩城市更新项目遭遇开发企业暴雷出险，普遍出现过渡费拖欠、回迁遥遥无期、前期融资违约等情况，面临严峻的社会维稳问题。对于政府而言，已不仅是保交房，更要解决保回迁，化解社会矛盾和多方利益纠纷等。”

罗宇表示，同样的模式转变，此前深圳已有案例，即深圳区属国企大鹏投控盘活原恒大大鹏新区白石岗片区城市更新项目，该项目同样是从市场运作的城市更新模式转变为政府主导的城中村改造新政模式，目前该项目正开发建设中。

市场观点普遍认为，同一项目，从“市场运作、高门槛、协议出让”的旧赛道，切换到“政府主导、降门槛、多元资金工具”的新赛道，本质上正是给停滞搁浅的项目重新启动的政策支持，也将带来深圳城中村改造工作的提速。

03

深圳首个“自筹拆建”项目

红岗花园一年后怎样了？

有项目顺利解困，也有项目依旧悬而未决。

作为深圳首例旧住宅区业主自筹资金拆除重建的项目，红岗花园小区去年6月启动首轮摸底后，9月份居民同意率整体已达90%以上，项目进展与“自主更新”的改造模式引发关注。

然而，目前距离首轮摸底已过去一年时间，项目的正式推进受阻停滞，有业主无奈向中房君表示：“今年3月，小区成立了自拆自建改造委员会，然后就没有太多下文了，起初还会张贴各栋楼的意向进度，后来也就不了了之，今年以来，已没有其他的实质性进展。”

红岗花园小区现场。中房君/摄

红岗花园于1987年建设完成，楼栋总数为18栋，此前两次尝试改造但都未能成功实施。

7月24日，中房君实探现场看到，除了各楼栋的意愿征集喜报，该小区内如今依旧悬挂着不少如“与其踌躇不前感慨旧貌，不如锐意进取憧憬新居”“旧貌换新，谁出资，谁受益”等更新动员口号。

与此同时，由于楼龄近40年，红岗花园内不少楼栋已出现外墙脱落、裂痕遍布，破旧不堪的老小区现状，也反映出业主们呼吁更新改造的迫切性。

红岗花园小区现场。中房君/摄

城市更新并非一蹴而就的事，“自主更新”更是一项复杂的系统工程，业主陈先生告诉中房君：“因为没有先例，所以政策、资金、补偿标准、工程施工，几乎每一个方面都是难题。”

此前，深圳市罗湖区住房和建设局工作人员也曾公开回应表示，北京、广州、杭州等地的“自筹自建”案例各有特点及做法，且体量相比红岗花园小得多，因此上述案例的做法不一定适合红岗花园。

罗宇向中房君表示，从目前国内多个城市已经推动的旧住宅区自筹自建改造模式来看，核心在于三大方面——业主意愿与政策激励、实施模式与组织保障、资金闭环与融资支持。

其认为，例如为了推动众多业主居民参与，政府应主动出台政策支持，政府可在项目审批支持以及给予部分财政资金补助、规划增容业主增购住房面积激励业主积极性。其次，统筹实施难度大，核心在于居民诉求协调，对于极少数参与意愿较低或诉求过高的业主，政府可探索房屋征收模式，保障大多数业主的改造利益。

红岗花园小区现场。中房君/摄

“如今，经济条件好的业主已在外面购买商品房，这里老破旧就作为出租房，盼一个旧改拆迁，条件不允许的就只能继续自住了。”业主陈先生表示。

“我们也不知道下一步会不会有政策支持。”中房君实地走访发现，不少居民谈及改造受阻，均难掩失落情绪。

有市场声音认为，其他城市的“自筹拆建”成功案例背后均有政府的引导和支持，深圳在政策支持力度不妨尝试更大一些，也可以红岗花园作为试点，探索深圳版本的居民“自主更新”模式。