住房租赁新规将启 市场迈向“品质发展”

《住房租赁条例》（以下简称《条例》）将于9月15日起正式施行，这是我国住房租赁领域首部国家级行政法规。它的出台标志着我国住房租赁市场将迈入有法可依的规范化发展新阶段，为加快建立“租购并举”的住房制度筑牢制度根基。

随着城镇化进程加速和人口流动常态化，我国租房群体持续扩大，特别是在一二线城市，租房已成为新市民、青年人解决居住问题的主要途径。自如研究院发布的《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》显示，我国租赁人口已近2.6亿人，一线城市近半数居民依赖租赁住房。仲联量行报告提出，受晚婚晚育趋势与家庭小型化（户均人口降至2.62人）影响，租房周期显著拉长，部分群体租房时长超10年。

为此，《条例》从租赁主体、房源供给、合同规范、权益保障等方面作出系统性规定，在盘活存量房屋资产、培育专业化住房租赁企业等方面充分释放政策红利。

例如，强化居住安全与品质管控。除客厅和起居室外，明确禁止将厨房、卫生间、阳台、过道、地下储藏室、车库等非居住空间单独出租用于居住。同时，对租赁住房的单间租住人数上限、人均最低租住面积标准作出刚性规定，从源头上杜绝“群租房”等影响居住安全与环境的现象，保障租客基本居住权益。

多渠道扩充租赁住房供给。鼓励居民家庭将自有房源用于租赁，也支持企业盘活改造老旧厂房、商业办公用房、自持商品住房等用于租赁拓展供给。同时，住房租赁市场发展坚持市场主导与政府引导相结合。完善政策措施，培育市场化、专业化的住房租赁企业。

有数据显示，目前我国住房租赁市场中房源供应主体90%以上是个人业主出租，住房机构化率仅为10%。而发达国家住房租赁机构化率远高于我国，如日本为80%，美国、德国分别达50%和40%。同时，我国供给房源“老龄化”问题突出，超半数房源房龄超10年，20年以上老旧房源占比达20%，一线城市问题尤为严重，上海、北京租赁住房平均房龄分别达23年和22年，房源品质与租客需求严重脱节。

在此背景下，专业住房租赁机构参与市场运营成为提升供给品质的重要路径。长期以来，自如等市场化、专业化住房租赁企业在优化租赁市场结构、提升租住体验等方面发挥重要作用。《2025中国城市长租市场发展蓝皮书》提出，机构化是住房租赁消存量、优质量、稳健发展的确定选择。需求侧，近半数接受长期稳定租房的租客表示“更愿意与专业机构签订长租合约”。供给侧，越来越多的企业和投资者纷纷参与市场，机构化长租房产品形态、居住生态不断丰富，市场占比稳步提升。其中，集中式长租公寓TOP30企业累计开业房源量达122.6万间；头部企业自如管理房源近100万间，为近百万业主、500万次租客提供服务。

首都师范大学政法学院院长助理、副教授崔俊杰表示，通过发挥规模以上企业的优势，既可以显著扩大高品质租赁住房供给，又可以更低的成本、更多的资源、更好的服务和更广泛的市场激发住房租赁市场的长期效益。

中国政法大学商学院院长商文江指出，住房租赁市场的机构化既是发达国家的成熟经验，也是中国租赁市场迈向规范化的必然选择。传统租赁模式下，由于缺乏统一产品准入标准，市场乱象丛生。长期空置、随意涨租、维修不及时等问题频发，不仅降低了资源利用效率，更严重损害租客权益。

“居住品质更重要的观念正在兴起。”清华大学恒隆房地产研究中心主任吴璟表示，租房居住已经不再是主流人群的短期过渡，而是部分家庭的长期稳定选择，其中居住体验的好坏已成为最重要的考量因素。

业内人士认为，从“居者有其屋”到“居者优其屋”，《条例》的实施将加速租房市场从“粗放生长”向“品质发展”跨越。

作为市场化、专业化住房租赁企业代表，自如相关负责人表示，《条例》的出台，为住房租赁市场的规范化发展提供了法律保障与政策支撑，将有力促进住房租赁市场平稳健康发展。自如积极响应国家政策，将全力落实《条例》要求，在增加品质供给、合规经营、专业化运营等方面，切实履行市场化主体社会责任，助推住房租赁市场高质量发展。