广东
财经早察主播 洪晓文
最高法最新司法解释：支持烂尾楼业主退房退款！避免购房者陷入“钱房两空”。
最近，最高法发布《关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》，涉及烂尾楼还款诉讼的内容受到很多关注。核心就一句话：已经解除购房合同的烂尾楼业主，购房款可以更理直气壮地要回来了！
三大要点，带你读懂最新解释的关键：
第一，预售金监管账户被冻结也不怕！
开发商预售资金账户被冻结？业主只要满足：“钱打进监管账户”+“购房合同已合法解除”这两个条件。法院应该支持业主把购房款优先拿回来！
第二，烂尾楼破产清算优先还业主！
房子彻底没希望交付？早在2020年，最高法就明确，购房者在房屋不能交付且无交付可能的情况下，其主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权。
这次更新的司法解释进一步升级，补充了在法院对烂尾项目强制执行的情况，购房人可以请求排除相应购房款的强制执行并申请发放，人民法院应予支持。
第三，保护范围大升级！
此次司法解释扩大了商品房消费者权益保护范围，从“保护居住需要”扩大到“保护居住生活需要”，取消“唯一住房”限制。现在商住两用房也适用。
为什么要更新司法解释？以往当开发商无法交付房屋时，购房人并无过错，却要承担剩余贷款的还款责任，这形成了权利义务的失衡。这次的司法解释，正是为了纠正这种失衡，让权责分配更加合理。尽可能地避免业主“钱房两空”。
来看被最高法纳入案例库的一个新案子。2021年底，盐城两人首付43万+贷款75万买房，两人按月偿还按揭贷款，苦等2年多被开发商告知楼盘烂尾！法院直接判决支持原告诉求：
一，双合同解除（买房合同+贷款合同）；
二，开发商退还首付+利息+违约金；
三，驳回了银行上诉，剩余贷款不用还！
看到这个案例，有朋友可能就要问了，烂尾楼业主可以不还贷吗？答案是否定的。律师们说了：新的司法解释并不是让烂尾楼业主随便断供。如果擅自停贷，违反买卖合同或贷款合同，银行可以起诉。盐城的案例能赢，是因为没有擅自断供、业主全程履约。要知道，盲目停贷有法律风险，因此还得走合法程序解除合同。
过去，在有关烂尾楼的判决案例中，少数买房人的退房退款获得法院支持，同时多数断供行为仍需负法律责任。纳入最高法案例库的这一案例虽然不涉及断供行为，但仍然能够增强购房者的信心。
所以，对于那些被迫深陷烂尾楼问题影响的购房人而言，一定要记得采取以下三点行动：一是立刻确权： 查购房款是否进政府监管账户；二是采取法律手段解除双合同：同步解除购房合同+贷款合同，二者缺一不可；三是盯紧执行，凭判决书要求法院从监管账户、拍卖款中扣钱。
出品：财经早察工作室
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编辑：陆跃玲
剪辑：曾婷芳 实习生苏磊
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