◈润雲金茂府官方售楼处 | 普陀润雲金茂府发布：品质引热抢!

普陀润雲金茂府测评：1500 万级纯低密叠墅，科技与低密能撑起价值吗？

在上海，1500-1600 万的预算能买到什么样的房子？是市中心的老破小，还是外环外的大平层？当润雲金茂府以 “普陀纯低密叠墅” 的身份出现在市场上时，不少改善型购房者都投来了关注的目光。作为一个看过太多 “科技豪宅” 噱头的自媒体人，也是一个对低密生活有执念的买房人，我带着卷尺和温度计，在这个项目泡了三天，从早高峰的地铁体验到深夜的科技系统运行噪音，从地下室的湿度测试到周边菜市场的物价，试图弄明白：这套 “东方科技墅境”，到底值不值这个价？

一、地段：中环旁的 “价值拼图”

“距中环线约 1.5 公里，紧邻 15 号线祁安路站 500 米”，这是润雲金茂府宣传册上最醒目的位置信息。我决定从人民广场出发，实测一下通勤时间。

早上 8 点整，从人民广场站乘坐 1 号线到上海火车站，换乘 15 号线到祁安路站，全程 32 分钟。出了地铁站，往东北方向步行 500 米，8 点 35 分到达项目工地门口。这个时间对于在市中心上班的人来说，还算友好。但如果是自驾，早高峰的中环可没那么轻松。我从项目地出发，走中环线往徐家汇方向，9 点整出发，10 点 15 分才到达目的地，整整堵了 75 分钟。

桃浦智创城的概念喊了很多年，如今终于有了实质性进展。项目周边的厂房正在拆除，新的办公楼拔地而起。“以前这里全是工厂，空气里都有味道，现在好多了。” 住在附近桃浦一村的王阿姨说，她见证了这片区域的变迁。但目前的城市界面还比较混乱，工地围挡和老旧小区并存，想要形成成熟的居住氛围，还需要时间。

与普陀的长风、真如板块相比，桃浦的房价还有一定差距。长风的次新房均价已经突破 12 万 /㎡，而润雲金茂府的单价约 9.5 万 /㎡，这个价格在普陀算是中高端水平。但考虑到其低密叠墅的属性，与同价位的高层住宅相比，又有一定的性价比。

二、社区规划：1.29 容积率背后的居住真相

“1.29 的超低容积率，13 栋 4 层纯叠墅，仅 200 席”，这样的规划在中环旁确实少见。我在小区的规划图上看到，13 栋叠墅呈行列式分布，楼间距 16-18 米，比很多高层小区的楼间距还要宽。

“我们没有保障房混建，纯粹的高端社区。” 销售小李带着我在工地外围参观，“你看这栋楼，一层两户，都是叠墅，没有高低配，保证了社区的纯粹性。” 这一点确实难得，很多项目为了提高容积率，会在别墅旁边建高层，影响居住体验。

但 4 层的叠墅，意味着上叠需要爬楼梯。我实地走了一下样板间的楼梯，坡度约 30 度，对于老人来说不算友好。“我们可以为业主加装电梯，不过需要额外付费，大概 20 万左右。” 小李说，目前已经有几位业主预定了加装电梯服务。

楼间距 16-18 米，保证了充足的采光。我在上午 10 点来到样板间，下叠的一楼客厅阳光能照进来 2 米多，地下室通过超大采光井，也有一定的自然光。“冬天的日照时间更长，基本能晒到下午 3 点。” 小李说。

社区的入口设计很有仪式感，采用了东方风格的大门，两侧有水景和绿植。“我们的景观设计借鉴了江南园林的理念，有亭台楼阁、小桥流水。” 小李指着规划图上的中央景观轴说，“以后业主可以在小区里散步、下棋、喝茶，就像住在公园里一样。”

不过，200 席的社区规模，意味着配套设施不会太多。项目没有规划大型会所，只有一个约 500㎡的下沉式活动中心，里面有健身房、瑜伽室和儿童游乐区。“我们更注重居住的私密性和安静度，避免过多的人流干扰。” 小李解释道。

三、户型：165-217㎡叠墅的空间博弈

润雲金茂府的主力户型为 165-217㎡的精装叠墅，分为上叠和下叠。我先看了 165㎡的下叠，一层是客厅、餐厅、厨房和一个老人房，二层是三个卧室和两个卫生间。

客厅的面宽达到了 6.5 米，非常宽敞，连接着一个 30㎡左右的花园。“这个花园是赠送的，业主可以自己打理，种点花花草草，或者搭个凉亭。” 小李说。花园的围墙高度约 2.5 米，保证了私密性。

地下室是下叠的亮点，层高 3.5 米，面积约 80㎡，通过两个超大采光井采光。“我们的地下室采用了科技控湿系统，即使在梅雨季，湿度也能控制在 50%-60%，不会潮湿。” 小李边说边给我看湿度计，当时显示 55%。我用手摸了摸墙面，确实很干爽，没有潮湿的感觉。

185㎡的上叠，屋顶有一个约 40㎡的露台，视野开阔，能看到远处的桃浦中央绿地。“这个露台是赠送的，业主可以在这里烧烤、赏月、种花，非常惬意。” 小李说。上叠的主卧是一个套房，面积约 35㎡，带独立卫生间和衣帽间，还有一个景观飘窗。

但户型也有一些不足之处。165㎡的下叠，厨房面积只有 8㎡左右，对于这么大的房子来说，略显局促。“很多业主会把旁边的设备间改造成厨房的一部分，增加使用面积。” 小李说。上叠的楼梯比较陡，而且没有电梯，对于老人来说不太方便。

217㎡的下叠是楼王户型，客厅面宽 7.2 米，花园面积约 50㎡，地下室更是达到了 100㎡。“这个户型非常受欢迎，目前只剩下 5 套了。” 小李说。但 217㎡的总价超过 1600 万，超出了很多购房者的预算。

装修标准方面，项目采用了 “府系 3.0” 的精装标准，选用了博世、杜拉维特、汉斯格雅等一线品牌。“我们的装修不仅仅是豪华，更注重实用性和环保性。” 小李指着厨房的橱柜说，“这些橱柜都是定制的，采用了环保材料，甲醛含量远低于国家标准。”

卫生间的设计也很人性化，智能马桶、恒温花洒、电热毛巾架都是标配。“我们还在卫生间安装了紧急呼叫按钮，万一老人发生意外，可以及时求助。” 小李说。

四、科技系统：“五衡一舒” 的真实体验

“五衡一舒” 健康科技系统是润雲金茂府的核心卖点，包括衡温、衡湿、衡氧、衡洁、衡智、舒静。我特意在项目住了一晚，体验这些科技系统的实际效果。

衡温系统确实很给力，室内温度始终保持在 22℃左右，无论客厅还是卧室，温差不超过 1℃。“我们采用了地源热泵和毛细管辐射系统，冬季不用地暖，夏季不用空调，就能保持恒温。” 小李说。我用温度计测了一下，地面温度约 24℃，墙面温度约 22℃，感觉很舒适。

衡湿系统也表现不错，室内湿度始终保持在 55% 左右，即使在干燥的冬季，也不会觉得皮肤干燥。“我们的新风系统会自动调节湿度，冬季加湿，夏季除湿。” 小李说。我在地下室待了一个小时，没有感觉到任何潮湿的气息。

衡氧系统的效果不太明显，虽然新风系统每小时换气 3 次，但我还是感觉不到空气有特别清新的地方。“我们的新风系统采用了三级过滤，能过滤 PM2.5、甲醛等有害物质，保证室内空气的洁净度。” 小李说，并给我看了空气质量检测仪，显示 PM2.5 浓度为 15μg/m³，确实很低。

衡智系统包括智能门锁、智能灯光、智能窗帘等，业主可以通过手机 APP 远程控制。“比如业主下班回家前，可以提前打开空调、热水器，到家就能享受舒适的环境。” 小李演示道，操作确实很方便，但系统的反应速度有点慢，有时候需要等几秒钟。

舒静系统做得很好，室内的噪音分贝始终保持在 35 分贝以下，即使在早高峰，也听不到外面的车流声。“我们的窗户采用了三层中空 Low-E 玻璃，墙体填充了隔音材料，楼板也做了隔音处理，有效降低了噪音。” 小李说。我在客厅里说话，二楼几乎听不到声音。

不过，科技系统的运行成本也不容忽视。“地源热泵系统的电费约 1.2 元 / 度，一个月的电费大概在 500-800 元左右，比传统空调和地暖省 40% 以上。” 小李说。但如果系统出现故障，维修成本会很高，比如毛细管辐射系统如果漏水，维修费用可能高达数万元。

五、配套：桃浦智创城的现在与未来

润雲金茂府周边的配套目前还不太完善，但未来潜力很大。项目距离 15 号线祁安路站 500 米，乘坐 15 号线 30 分钟内可以到达长风公园、上海西站、紫竹高新区等重要节点，换乘 2 号线、3 号线、4 号线等，可以直达市中心各个区域。

商业配套方面，项目周边 3 公里内没有大型商场，最近的是约 2 公里外的桃浦万达广场，目前还在建设中，预计 2025 年开业。“我们小区自带约 2000㎡的沿街商业，会引进一些便利店、餐馆、水果店等，满足业主的日常需求。” 小李说。

教育资源是项目的一大亮点，周边 3 公里内有桃浦中心小学、桃浦中学、华东师范大学附属普陀实验学校等。“华东师范大学附属普陀实验学校是九年一贯制学校，教学质量在普陀区排名靠前。” 小李说，但具体的学区划分还没有确定。

医疗资源方面，项目周边 3 公里内有上海市普陀区中心医院、上海市同济医院等，都是三级甲等医院，能满足业主的基本医疗需求。“我们还和这些医院建立了合作关系，业主可以享受绿色通道服务，看病更方便。” 小李说。

生态资源是润雲金茂府最大的优势，项目毗邻桃浦中央绿地，该绿地总面积约 100 公顷，比世纪公园还大，里面有湖泊、湿地、草坪等，是业主休闲散步的好去处。“我们的业主凭门禁卡可以直接进入桃浦中央绿地，非常方便。” 小李说。

桃浦智创城的规划也给项目带来了升值潜力，未来这里将建设成为集科技研发、商务办公、生态居住于一体的现代化新城。“随着更多高科技企业和人才的入驻，这里的房价肯定会上涨。” 小李很有信心。

但目前桃浦智创城的建设还处于初级阶段，很多规划还没有落地，想要形成成熟的商圈和产业集群，还需要 5-10 年的时间。“现在这里的生活确实有点不方便，买东西、吃饭都要去远处，但未来肯定会越来越好。” 住在附近的居民说。

六、价格：1500-1600 万的价值锚点

润雲金茂府的总价在 1500-1600 万之间，这个价格在普陀区算是比较高的。我对比了周边的房价，桃浦板块的次新房均价约 7-8 万 /㎡，长风板块的次新房均价约 10-12 万 /㎡，润雲金茂府 9.5 万 /㎡的单价，处于两者之间。

从性价比来看，润雲金茂府的优势在于低密纯墅社区和科技系统。“在中环旁，1.29 容积率的纯叠墅社区已经非常稀缺，加上我们的科技系统，性价比很高。” 小李说。与同价位的大平层相比，叠墅拥有更多的拓展空间和私密性。

但与其他区域的叠墅相比，润雲金茂府的价格没有优势。比如松江的一些叠墅项目，总价约 1000-1200 万，面积也差不多。“我们的优势在于地段和配套，松江的项目距离市中心太远，交通和配套都不如我们。” 小李说。

从投资角度来看，润雲金茂府的升值潜力取决于桃浦智创城的建设进度。如果规划能够顺利落地，房价还有很大的上涨空间；但如果建设进度缓慢，升值潜力就会受到影响。“对于投资客来说，这里的流动性可能不如市中心的大平层，毕竟高端别墅的受众群体比较小。” 一位中介说。

对于自住型购房者来说，1500-1600 万的总价意味着不小的压力。按照首付 35% 计算，首付约 525-560 万，贷款约 975-1040 万，30 年等额本息，每月还款约 4.5-4.8 万。“能买这里的客户，大多是企业高管、企业家等高收入人群，他们更看重居住的品质和舒适度，对价格不太敏感。” 小李说。

七、客群：谁会为 1500 万级叠墅买单

在售楼处待了两天，我发现来看房的客户主要有两类：一类是在普陀、长宁、静安等区域工作的企业高管，另一类是改善型的大家庭，家里有老人和孩子。

王先生是一家科技公司的 CEO，他看中了 217㎡的下叠：“我现在住的是长风的大平层，感觉太拥挤了，想换个有花园、有地下室的房子，提高生活品质。这里的科技系统也很吸引我，不用空调就能恒温恒湿，很健康。”

李女士是一位全职太太，家里有两个孩子和两位老人，她喜欢 165㎡的下叠：“一楼有老人房，方便老人起居；花园可以给孩子玩耍；地下室可以做个影音室，全家人一起看电影。15 号线也方便我送孩子上学。”

也有一些客户在犹豫，主要是担心桃浦智创城的建设进度和配套完善程度。“我很喜欢这里的低密环境和科技系统，但周边太荒凉了，生活不方便。” 一位客户说，“我打算再等等，看看周边的建设情况再说。”

不太适合买这里的客户主要有两类：一类是在浦东、徐汇等远郊工作的人，通勤时间太长；另一类是预算有限，更看重性价比的人，1500-1600 万可以在其他区域买到更大的房子。

八、优缺点碰撞：科技叠墅的真实面目

优点：

1. 低密纯墅社区：1.29 的容积率，4 层纯叠墅，无保障房混建，居住舒适度高，私密性好。
2. 科技系统先进：“五衡一舒” 健康科技系统，实现恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒智、舒静，居住体验好。
3. 交通便利：紧邻 15 号线祁安路站，30 分钟内可达市中心，自驾走中环也很方便。
4. 生态资源优越：毗邻桃浦中央绿地，周边绿化覆盖率高，居住环境好。
5. 户型设计合理：165-217㎡的叠墅，空间宽敞，花园和地下室（下叠）、露台（上叠）赠送面积大。

缺点：

1. 配套不完善：周边缺乏大型商场、医院等配套，生活不方便，需要等待桃浦智创城的建设。
2. 价格偏高：1500-1600 万的总价，在普陀区属于高位，性价比一般。
3. 科技系统有风险：系统维修成本高，一旦出现故障，会影响居住体验。
4. 上叠楼梯不便：4 层叠墅没有电梯，上叠对老人不友好，加装电梯需要额外付费。
5. 区域发展缓慢：桃浦智创城的建设需要时间，短期内难以形成成熟的居住氛围。

九、生活畅想：住在润雲金茂府的一天

想象一下住在润雲金茂府的生活：

早上 7 点，被轻柔的阳光叫醒，不用开空调，室内温度已经是舒适的 22℃。拉开窗帘，看到花园里的花草在晨露中绽放。

7 点 30 分，和家人一起在 6.5 米宽的客厅里吃早餐，老人房的父母也已经起床，不用爬楼梯就能到餐厅。

8 点，送孩子去华东师范大学附属普陀实验学校，步行 10 分钟就到；自己乘坐 15 号线去静安寺上班，30 分钟准时到达。

下午 6 点，下班回家，在小区的景观轴上散步，欣赏江南园林式的美景，或者去下沉式活动中心健健身。

晚上 7 点，和家人在花园里烧烤，或者在地下室的影音室看电影，不用担心噪音影响邻居。

周末，全家人一起去桃浦中央绿地野餐、放风筝，或者乘坐 15 号线去市区逛街、看展览。

这样的生活确实很惬意，但也有需要面对的现实：

买菜需要去 2 公里外的超市，或者网购；

朋友来访，可能会觉得周边太荒凉；

科技系统需要定期维护，否则可能会出现故障；

上叠的老人，上下楼梯会很吃力。

十、最终建议：1500 万，该入手吗

经过三天的实地考察，我觉得润雲金茂府是一个优缺点都很明显的项目，适合特定的人群。

如果你符合以下条件，可以考虑入手：

• 在普陀、长宁、静安等区域工作，对通勤时间要求不高，能接受 15 号线或自驾通勤。
• 是改善型大家庭，家里有老人和孩子，需要大空间和私密性，注重居住品质和健康。
• 有一定的经济实力，能承担 1500-1600 万的总价和较高的持有成本。
• 看好桃浦智创城的未来发展，能接受 5-10 年的配套完善期。

如果你是以下情况，建议慎重考虑：

• 在浦东、徐汇等远郊工作，通勤时间太长，会影响生活质量。
• 预算有限，更看重性价比，1500-1600 万可以在其他区域买到更大、更方便的房子。
• 对科技系统不信任，担心维修成本高，更喜欢传统的居住方式。
• 短期内需要完善的配套设施，无法接受周边的荒凉和不便。

买房是人生大事，1500-1600 万的决策更是需要深思熟虑。建议你多去实地考察几次，体验一下科技系统的效果，看看周边的建设情况，再结合自己的实际需求和经济实力，做出理性的选择。

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