借名买房外观像共同购房？北京房产律师如何帮登记方辩赢认定

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在同居关系财产纠纷中，房产登记与实际出资不一致时的分割规则常成为争议焦点。北京一起因同居期间购房引发的分割诉讼中，法院结合婚前协议约定、出资贡献及过错程度，判决房屋归登记方所有，由其向另一方支付 110 万元折价补偿款。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：陈明（同居关系男方）

被告：王丽（同居关系女方）

（二）事件经过

陈明与王丽 2013 年 7 月确立恋爱关系并同居，2021 年 8 月分手。2019 年 5 月，陈明与案外人蒋某签订《北京市存量房屋买卖合同》，购买一号房屋，总价款 489 万元。陈明支付定金 50 万元及中介费、保障服务费 12.7 万元后，因社保中断不符合购房资质，与王丽协商借名买房，由王丽作为买受人继续交易。

2019 年 7 月，陈明转账 224 万元首付款给王丽，另支付户口保证金 10 万元、物业交割金 5.01 万元。2019 年 7 月 8 日，一号房屋登记至王丽名下，剩余房款以王丽名义贷款支付。陈明后续提前还贷 70 万元，累计偿还贷款 14.6 万元。2021 年 7-8 月，双方先后签订《婚前财产协议》《婚前协议》，约定一号房屋为共同财产，陈明因多次出轨将其 50% 份额赠与王丽，作为悔改诚意。

分手后，陈明诉至法院，主张借名买房关系，要求按 82.2% 出资比例分割房屋折价补偿款。王丽辩称房屋系婚房，《婚前协议》已完成赠与，应归其所有。经查，双方确认陈明总出资 387.59 万元，王丽出资 73.28 万元，房屋现价值 390 万元，剩余贷款 114.98 万元。陈明称协议系受胁迫签署，但未提供充分证据；王丽提交微信记录证明签约时关系正常。

（三）争议焦点

双方是否存在借名买房关系？

《婚前协议》中房产赠与条款是否有效？

房屋应按出资比例还是协议约定分割？

二、案件分析

（一）借名买房关系的认定失败

法院对核心事实的审查：

缺乏合意证据：陈明主张借名买房，但未提交书面协议、聊天记录等直接证据证明双方达成借名合意。房屋买受人变更为王丽后，所有交易手续均以王丽名义完成，符合共同购房的外观特征，故法院未采信借名买房主张。

出资性质的认定：陈明的大额出资行为结合同居筹备结婚的背景，应认定为以结婚为目的的共同出资，而非借名购房的资金垫付，出资比例可作为分割参考，但不能直接决定份额归属。

（二）婚前协议的效力与赠与性质

法院对协议效力的审查：

协议的真实性：陈明主张签署《婚前财产协议》《婚前协议》时受胁迫，但仅提供伤痕照片，未提交报警记录、证人证言等佐证，且王丽提交的微信记录显示签约前后双方有正常沟通，法院认定协议系双方真实意思表示。

赠与的附条件性：《婚前协议》中陈明将 50% 份额赠与王丽，明确基于 “修复关系诚意” 和 “结婚目的”，属于附解除条件的赠与。因双方最终未结婚，赠与所附条件未成就，王丽主张全额受赠缺乏依据。

过错因素的考量：陈明多次出轨是导致关系破裂的主要原因，协议中其自愿赠与份额的表述隐含补偿意愿，法院在分割时需兼顾过错程度与公平原则。

（三）分割方式的综合判定

法院对财产分割的权衡：

登记效力的优先性：房屋登记在王丽名下，且剩余贷款以其名义偿还，判归王丽所有符合 “登记公示” 原则，可减少过户成本及贷款变更手续。

出资与协议的平衡：陈明出资占比达 84%（387.59 万 / 460.87 万总出资），但协议约定曾确认共同所有，法院未完全按出资比例分割，而是结合现价值扣除剩余贷款后，参考出资贡献、过错程度及赠与意愿，酌情确定补偿金额。

补偿金额的计算逻辑：房屋净值为 390 万 - 114.98 万 = 275.02 万元，法院综合考量陈明出资贡献、王丽对房屋的实际占有及陈明过错，最终酌定补偿 110 万元，既未完全按出资比例，也未认可全额赠与。

三、裁判结果

法院判决：

一、登记在王丽名下的一号房屋归王丽所有，剩余贷款由王丽负责偿还；

二、王丽于判决生效后 180 日内给付陈明房屋折价补偿款 110 万元；

三、驳回陈明的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）同居购房的风险防范

书面协议的必要性：同居期间购房应签订书面协议，明确房屋性质（共同所有 / 按份共有）、出资比例、登记名义及分割方式，避免 “口头约定” 引发争议。

借名买房的证据留存：确需借名购房时，需签订书面借名协议，注明借名原因、资金来源、过户条件，保留出资转账记录（备注 “购房款”）、双方沟通记录等，定期确认权利归属。

登记与出资的匹配：尽量使产权登记与出资比例一致，确需登记在一方名下的，可通过协议约定另一方享有的份额，并办理抵押权登记作为保障。

（二）婚前协议的订立要点

意思表示的真实性：签署重要财产协议时应保持理性，避免在情绪激动时签约；如受胁迫应立即报警并留存证据，否则难以推翻协议效力。

赠与条款的明确性：婚前财产赠与需明确是否附条件（如结婚、忠诚义务等），约定条件成就或解除的具体情形，避免模糊表述导致解释争议。

内容的合法性：协议不得约定限制人身自由的条款（如 “不得离婚”“随时查岗”），此类条款可能因违反公序良俗被认定无效，但不影响其他财产条款的效力。

（三）过错对分割的影响

过错证据的固定：一方存在出轨、家暴等过错的，另一方应留存聊天记录、照片、录音等证据，在分割时可作为主张多分的依据。

补偿与惩罚的边界：法院会考量过错对关系破裂的影响，但财产分割仍以公平为原则，过错方不会因过错丧失全部财产权利，补偿金额需与过错程度相当。

本案判决体现了 “登记优先、协议为据、过错微调” 的裁判思路，既尊重物权登记效力，又兼顾出资贡献与过错因素。这也提醒公众，同居购房需通过书面协议明确权利义务，婚前财产约定应注重形式规范与内容公平，才能有效降低纠纷风险。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）