北京房产律师：商品房漏水维修，开发商拖延咋办？

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在商品房质量纠纷中，房屋漏水导致财物损失的责任划分常因天气等客观因素变得复杂。北京一起业主因地下库房漏水索赔案中，法院结合房屋质量缺陷、极端天气影响及证据情况，最终判决开发商赔偿业主 37 万元损失并修复漏水部位。

一、案情梳理

（一）当事人信息

原告：赵磊（房屋买受人）

被告：甲公司（房地产开发商）

（二）事件经过

2020 年 12 月 1 日，赵磊与甲公司签订《北京市商品房预售合同》，购买一号房屋（房山区某住宅楼地下生活附属库房，地上 1 层 + 地下 2 层，建筑面积 222.67 平方米），总房款 164.3 万元，首付 80.53%，余款贷款支付。合同约定房屋保修期自交付之日起算，防水工程保修不低于 5 年，因质量问题造成损失的开发商需承担赔偿责任。

2022 年 4 月，甲公司交付一号房屋，赵磊将地下二层作为库房存放大量定制服装、鞋子等货品。2023 年 8 月雨季，一号房屋负一层、负二层出现房梁漏水、墙壁渗水，导致库存物品被雨水浸泡受损。赵磊诉至法院，请求甲公司赔偿货品损失 71.4 万元、无偿修缮漏水部位，并承担诉讼费和鉴定费。

甲公司辩称，认可房屋漏水事实并同意修缮，但主张 2023 年 7 月北京遭遇百年一遇特大暴雨属不可抗力，应减免责任；且赵磊未举证受损货量，货物长期存放地下潮湿环境本身易发霉，损失不应全额赔偿。经查，2024 年 5 月法院现场勘验确认负二层南侧及东北角屋面漏水，甲公司承认东北角漏水属保修责任。

经鉴定，一号房屋负二层南侧屋面防水层存在渗漏现象（无私自改建痕迹），但因受损货品为定制服装，市场缺乏交易记录，评估机构无法量化损失价值。赵磊提交送货单、银行记录及证人证言证明损失，甲公司提交气象局数据主张暴雨属不可抗力。

（三）争议焦点

房屋漏水与货品损失是否存在直接因果关系？

特大暴雨能否构成开发商减免责任的不可抗力事由？

货品损失金额如何认定？

二、案件分析

（一）开发商的质量责任认定

法院对保修义务的审查：

防水缺陷的明确认定：司法鉴定确认屋面防水层存在渗漏现象，且属于原始施工问题（无业主改建痕迹）。根据《预售合同》约定，防水工程保修期不低于 5 年（房屋 2022 年 4 月交付，漏水发生在 2023 年 8 月，尚在保修期内），甲公司作为开发商应承担保修责任。

因果关系的直接关联性：货品受损系雨水通过屋面渗漏浸泡导致，现场勘验及鉴定意见均证实漏水与质量缺陷的直接关联，甲公司未举证证明损失系业主不当使用或第三方原因造成，故应承担赔偿责任。

不可抗力的抗辩排除：虽然 2023 年暴雨强度较大，但合同约定 “中雨以上属不可抗力” 的条款不能免除开发商对房屋质量的基本保障义务。防水工程本应具备抵御合理降雨的能力，极端天气仅可作为减轻责任的考量因素，而非完全免责事由。

（二）损失金额的酌情确定

法院对证据效力的审查：

评估不能的后果分担：因定制服装缺乏市场交易数据导致评估机构无法量化损失，并非赵磊举证不能。法院结合送货单、银行转账记录、证人证言等间接证据，认定货品损失客观存在，避免因评估技术限制导致权利人无法获赔。

多重因素的综合考量：考虑到货品存放地下时间较长（2022 年 4 月至 2023 年 8 月），自然潮湿可能造成一定损耗；同时特大暴雨确实加剧了漏水程度，法院酌情扣减部分损失，最终确定赔偿金额 37 万元，平衡双方权益。

举证责任的合理分配：赵磊已完成 “漏水事实、货品受损、因果关系” 的初步举证，甲公司虽质疑损失金额但未提供反证，故法院结合现场勘验情况对损失予以酌定。

（三）合同条款的适用解析

法院对保修条款的审查：

保修范围的明确性：合同附件约定防水工程保修期限不低于 5 年，虽未单独列明地下库房防水条款，但屋面防水属于法定保修范围，开发商不得以非住宅性质规避责任。

损失赔偿的合理性：根据《民法典》第五百七十七条，违约方应赔偿因违约造成的损失。本案中货品损失与房屋漏水直接相关，法院综合过错程度、损失证据及天气因素，酌定赔偿金额符合 “损失填平” 原则。

三、裁判结果

法院判决：

一、甲公司于判决生效之日起十五日内对赵磊购买的位于房山区某住宅楼一号房屋存在的渗漏水问题予以修复；

二、甲公司于判决生效之日起十日内赔偿赵磊物品损失 370000 元；

三、驳回赵磊的其他诉讼请求。

四、案件启示

（一）业主维权的证据留存要点

质量问题的及时固定：发现房屋漏水后，第一时间拍摄视频、照片记录漏水位置、程度及货品受损状态，保留报修记录（书面、微信或邮件），明确开发商知晓时间及处理态度。

损失证明的链条完整：留存货品进货单、付款凭证、库存清单等原始证据，受损后及时清点并制作损失清单，必要时邀请公证处对受损情况进行证据保全，避免因证据不足影响损失认定。

地下空间的使用注意：地下库房存放物品时，应选择耐潮包装，避免长期存放易霉变物品，同时定期检查房屋防水状况，发现轻微渗漏及时要求开发商维修，防止损失扩大。

（二）开发商的质量保障义务

防水工程的合规施工：严格按照设计标准进行防水施工，确保屋面、墙面防水性能符合规范，尤其针对地下空间应强化防水措施，避免因施工瑕疵引发纠纷。

保修责任的积极履行：收到报修后及时响应，对确认属质量问题的应立即组织维修，避免拖延导致损失扩大，同时留存维修记录以备举证。

极端天气的风险预案：针对暴雨等恶劣天气，提前对房屋易渗漏部位进行排查加固，建立应急处理机制，降低因天气因素加剧质量问题的可能性。

（三）不可抗力的适用边界

条款约定的合理性：合同中不可抗力条款应明确具体，避免笼统约定 “恶劣天气免责”，需结合房屋用途和当地气候特点合理界定责任范围。

减责而非免责的原则：极端天气可作为减轻责任的考量因素，但不能替代开发商对房屋质量的基本保障义务，法院会综合过错程度、损失原因等酌情判定责任比例。

本案判决体现了 “质量优先、合理分担” 的裁判思路，既明确开发商对房屋质量的法定保修义务，又考虑极端天气的客观影响，通过酌情认定损失金额平衡双方权益。这也提醒业主和开发商，房屋质量问题需及时处理，发生损失后注重证据留存，才能在纠纷中有效维护自身权益。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）