评估价9.4亿元仅拍出6.6亿元！泰禾集团加速“割肉”偿债，上海总部大厦成交现产权瑕疵

泰禾集团的资产处置速度在加快。

7月23日，据上海清算所公告，上海舜晟建设集团（以下简称“舜晟建设”）以约6.6亿元拍下“上海市静安区恒丰路232、238、242、248、252、258、262号，汉中路233、243、247号房地产”（即泰禾大厦），拍卖主体系泰禾集团子公司上海红御房地产开发有限公司（以下简称上海红御）。

泰禾大厦曾为泰禾集团华东总部，见证了这家“千亿房企”从辉煌到落寞。从年报看，截至2024年12月31日，泰禾集团被查封、扣押、冻结或者被抵押、质押的资产账面值合计为1071.79亿元，占总资产比例为65.07%。报告期内，泰禾集团共收到政府纾困资金9.47亿元。

泰禾集团坦言，公司同时存在资产被拍卖或抵债的风险。截至今年第一季度，泰禾集团总资产为1647.39亿元，但总负债为1881.91亿元。

泰禾集团公告截图

产权存瑕疵：市政占用、门牌登记复杂

早在2022年6月，华融资管（现中信金融资管）公告称，分公司拥有对上海红御等221户企业的债权，拟进行处置（单户或组包形式），其中上海红御涉及债权总额8.3亿元，主要抵押物正是上海泰禾大厦。

泰禾大厦地理位置优越，同时临近上海1号线、12号线和13号线三条地铁线，距离上海火车站仅600米，总占地面积5230平方米，总建筑面积25471.94平方米。

相比约9.4亿元的评估价，此次法拍成交价相当于打了七折。而综合市场消息，泰禾大厦的对外出售报价曾一度达到16亿元。

此次6.6亿元的成交价，对舜晟建设来说不失为一笔合适的买卖，大楼内尚有诸如瑞幸、肯德基等租户，租约尚评估9.4亿元仅拍出6.6亿元！泰禾集团加速“割肉”偿债，上海总部大厦成交现产权瑕疵未到期。

不过，《每日经济新闻》记者注意到，根据竞买公告，泰禾大厦1～3层中的部分部位及4～5层为市政部门所有或使用，不属于本次拍卖范围。标的房产内的家具、电器以及其他可移动的物品也不属于本次拍卖范围。

对此，北京金诉律师事务所主任王玉臣向每经记者分析指出，拍卖范围外有市政部门所有或使用的部分，首先在产权方面，根据《中华人民共和国民法典》第二百零九条规定，不动产物权以登记为准，拍卖范围外的部分不属于竞得方，所以竞得方无法取得这部分的产权。其次，使用方面，可能存在占用或妨害的风险，比如市政部门使用的部分是否影响竞得方对其他部分的使用，比如通道、公共设施的使用。

与此同时，竞买公告显示，根据《上海市不动产登记簿》备注记载，恒丰路238号、248号、258号另有门牌号：汉中路233号，恒丰路232号、242号、252号、262号。根据静安区“一主三限”的产业发展要求，商业、办公建筑不得分割转让。

王玉臣分析认为，对于登记簿备注有其他门牌号的情况，需要看这些门牌号对应的房产是否属于拍卖范围。根据相关规定，不动产以单元为单位登记，登记簿记载的门牌号可能涉及房产的界址或范围。如果其他门牌号对应的房产属于拍卖范围，但登记簿备注了，可能需要确认是否存在权属争议或登记错误。所以，如果门牌号对应的房产有遗漏或错误，可能影响竞得方的产权确认。

另外，交易时还需要确认这些门牌号是否属于同一不动产单元，是否有其他权利人，比如是否有共有人或抵押，不然可能影响过户或后续使用。

去年亏损213亿元，北京豪宅处置添变数

根据泰禾集团2024年年报，报告期内公司实现营业收入约80.4亿元，同比上升25.78%；归属于公司股东的净利润亏损约213亿元，同比下降250.94%。

对于亏损增加的主要原因，泰禾集团方面表示，报告期内部分经营主体被法院裁定受理破产重整或清算、公司持有的投资性股权和重要资产被法院拍卖或被裁定用于抵偿债务，造成投资损失大幅增加。同时，受房地产行业整体影响，投资性房地产及存货均发生不同程度的减值，公允价值变动及资产减值损失均大幅增加。

来源：泰禾集团2024年度报告

每经记者注意到，就在上周，有市场消息称，泰禾集团的院子系产品开山之作、位于北京通州的中国院子51套房产将被东方资产处置，房产建筑面积约320~1837平方米不等。

事实上，早在7月7日，天津产权交易所就以“北京泰禾中国院子资产推介”为名挂牌了这批房产，价格显示“面议”，但该信息很快就被下架。

在贝壳平台，6月份，中国院子二手房挂牌均价为9.6万元/平方米，共10套在售，其中一套约497平方米的独栋别墅，挂牌单价超过19万元/平方米。

而在阿里法拍平台搜索“中国院子”，可以看到30套房产的法拍痕迹，时间分布在2022—2024年期间，撤回、流拍、中止、成交等各种情况都有。其中，最贵一套起拍价显示为2亿元的房产，因“案外人提起执行异议之诉”而中止，该房产建筑面积约1837平方米，即此次处置房产中面积最大的房源。

来源：阿里法拍平台

中国院子可谓泰禾集团压箱底的优质资产，事到如今，它还有多少资产可以被处置？

今年4月，泰禾集团公布7家子公司被申请破产清算，包括苏州锦润置业有限公司、北京昌基鸿业房地产开发有限公司等。泰禾方面称，公司已根据破产重整、清算事项当前的进展在2024年度内确认了投资损失，对2024年度财务报表有重大影响。根据破产项目进展及结合公司实际，进行出表处理。

另据年报披露的信息，目前，泰禾集团还有四处在建工程，分别是三亚亚龙湾泰禾酒店项目、北京新孙河项目自持公寓、苏州尹山湖项目自持购物中心、深圳坪山泰禾广场购物中心等，账面余额共计约21.8亿元。大城小院一期和二期、西府大院、红树湾院子、野风山项目依然在持续贡献营收，报告期内营收合计约49.7亿元。

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