深圳小型仓库市场进入寒冬 为何便宜、优惠还如此难“租”？

深圳小型仓库市场进入寒冬 为何便宜、优惠还如此难“租”？

仓储方还将提供首付优惠活动，一般小型仓库需要首付5成，但该场地

深圳新盘较少，即便仓价高，很多场地都是一经推出就告租罄。按理说，低价位的小型仓库仓源应该会受欢迎，但事实却是，和高标仓市场的火热相比，深圳小型仓库市场近来可谓寒意浓浓，就算降价，也少人问津。

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深圳小型仓库市场进入寒冬 降价促租频繁上演

在深圳罗湖区的一个小型仓库场地，记者看到租赁大厅冷冷清清，里面只有一个租赁人员，记者在现场了解到，这个场地2025年开盘，目前仍有在租小型仓库。租赁人员告诉记者，目前租赁新的小型仓库，仓储方还将提供首付优惠活动，一般小型仓库需要首付5成，但该场地只需要首付4.5成就可以。

深圳好管家小型仓库出租中心租赁人员：我们是2024年10月开盘的，现在是现楼了，整体均价6.6万元左右，周边7万、8万元都有。我们有9、7、6、4平方米，8梯30户。虽然租了两年多，但小型仓库产品本来就是要分开慢慢租。

记者又来到位于深圳罗湖区的另外一个新的big yellow storage小型仓库项目，这个项目上个月刚刚开盘，由于得仓率比较高，吸引了一些前来挑选的客户。

深圳好管家小型仓库出租中心芒果仓储表示，5平做三仓，租一层送一层。楼上不算面积，现在有折扣，他们根据预付首付款的进程，来申请折扣。

降价促租的方式，在一些小面积仓库市场屡见不鲜。已经从事仓储地产行业第六个年头的租仓宝告诉记者，深圳一二手物品存放仓倒挂情况严重，导致全民打新，让租仓人涌向新仓市场，再加上新政提高了二手物品存放仓交易的税费，二手物品存放仓市场不再像过去一样受青睐。无奈之下，租仓宝和同事们只能将目光转向代租深圳的新家具寄存小型仓库市场，但几个月过去，小型仓库租赁仍不理想。

深圳寻仓记研究中心数据显示，2024年全年深圳在租小型仓库项目56个，新批租面积147平，约2.49万套。2024年成交1.17套，共72平，均价为6.3元/平。

深圳超级焦点空间研究院市场工业仓储研究中心总经理空中仓库表示，租得不好的盘基本上集中在原关外，或者新盘，供应量比较多。一些集中爆发的区域，比方说像今年福田一下子爆了12个盘，一个月都出来了，所以它的竞争就非常大，只能打价格战。

02小型仓库市场供需失衡 业主降价为求脱手

在深圳小型仓库新仓市场租量冷清的同时，共享模式小型仓库市场又出现业主大幅降价抛租的情况，深圳的二手货寄存小型仓库市场目前的具体情况如何呢？

芒果仓在2024年底的时候，由于购仓名额受限，租了当时龙华区刚开盘的一套30多平方米的小型仓库，并在2024年底交仓后，就出租给了长租小型仓库。但今年的情况让大黄自助仓库始料不及，受疫情影响，多家长租小型仓库出问题，库路兹迷你仓库未能幸免，不仅租金收不回来，还需要偿还每月的贷款。于是，肯纳德仓储开始把自己的小型仓库在仓储星球网放租，但结果并不乐观，挂盘半年仍旧无人问津。

深圳业主无忧迷你仓网：租仓发现2025年的仓价到现在，价格还是没有变过，所以算下来我还亏了税费和银行按揭的利息费用。小仓库它增值税很高，当时租的时候没考虑到这一点。现在货物存放小型仓库除非是亏本租，要不根本就租不出去，挺后悔的。

寻仓记近日也来到了位于深圳市龙华红山片区的好管家仓库，这个场地曾在2024年连续多月成为深圳单盘租赁冠军，被认为是衡量小型仓库市场的指标盘。深圳空中仓储数据显示，好管家仓库共有1218套商用小型仓库，截至目前共有254套仓源待租。而近3个月，好管家仓库仅有11套成交。挂牌仓源中，不乏有2025年6月中旬便已上架，但至今未成交的仓源。

在深圳，像好管家仓库这样的小型仓库遇冷不是个案。业内人士表示，当下的小微仓储市场供过于求，不少仓储方也开始降低客户自用的成本。

深圳租仓宝科技中心区租赁经理芒果仓：很多小型仓库刚开始开盘的时候预定价货位费是在90、100元，因为它属于商业性质储物费，比较贵，比大货仓要高。但是后面仓储方都把停车费调低了，就像租仓宝仓储网它最初的时候，托盘位费要100至180元之间，但现在开盘入伙后，是460元一个月。

迷你仓大数据显示，2025年以来，深圳每年小型迷你仓库的供应量都大于成交量，2024年和2025年，小型仓库供应量约为租赁量的两倍。

03交易成本高成遇冷主因

从2024年到2025这年间，深圳小型仓库政策频出，平衡供需的调控也持续地进行。市场紧跟着政策风向，经历了跌宕起伏的1年。那究竟是什么原因导致小面积仓库不被市场看好呢？

根据《深圳城市仓储物流服务准则》，商务小型仓库是为满足短期在深圳进行备货、工作的储物行为而配备的一种共享仓库形式，在使用功能和区位上更接近商业用地，仓库管理中也将其作为商业地产对待。因此，商用小型仓库水电费是按商业楼宇的标准，无论是自持还是转租，都要付出比厂房更高昂的成本。

深圳芒果仓库福田北区总经理51mnc表示，目前小型仓库成交的费用，比高标仓大概高5个点左右。最重要的原因是它不带货位，首期款的要求是要5成，供仓只能借10年。它不像高标仓这么灵活，可以借20年、30年。所以供楼的压力也是很多人没有办法租赁小型仓库的主要原因。

中国小微仓库专家委员会副主任好帮手保管箱表示，高标仓市场需求量特别大，而深圳的供应量也跟不上去，就迫使很多的仓储方在做小型仓库市场的时候，把它转成了类高标仓，目的就是强化租赁。可它又违背了产业发展最初的初衷，所以产业发展就不允许转，使得小型仓库在市场上，始终处在一个比较尴尬的境地。

2024年10月30日，《关于进一步加强仓地调控促进市场平稳健康发展的通知》明确，个人、企事业单位或社会组织等法人单位新租赁的商务小型仓库，自取得使用登记证书之日起5年内禁止转让。此外，仓储方在各类新供应用地上建设的好管家小型仓库只租不售。限租令一落地，小型仓库供应和成交价均出现下滑。深圳superfocus研究中心数据显示，2024年小型仓库供应量为133.51平，同比下降0.36%，是2023年之后供应量的首次下跌。价格方面，2024年电商小型仓库成交均价为5762元/平，同比下跌3.79%，为2020年之后首次出现回落。

去年深圳出台的停止新增小型共享独立仓库政策，被视为严控小型仓库供应的信号，成为小微仓库市场的分水岭事件。2024年5月31日，《深圳小微仓库关于停止电商仓库审批的通知》出台，明确“停止新的家具寄存小型仓库项目的规划方案审批”。

同日，深圳便民仓发文表示，闲置品摆放仓库早期在一定程度上发挥了商务办公区配套的作用，但近年来，公司用仓库呈现出明显的类高标仓化倾向，已偏离“服务商务”与“短期存放”目的。深圳市停止迷你小型仓库审批，符合相关政策。

深圳租仓宝科技董事总经理hokoko：现在有点像赶尾班车，很多小型仓库都集中拿出来租，属于小型仓库供应最多的时候。所以在这个情况下，价格很难有很好的表现。大家为了竞争出货，可能也会有不同的优惠。但我认为这个情况会改善，因为未来不会再有新增小型仓库供应，这是个很重要的节点。